¿Qué impuestos se pagan por una segunda vivienda?

¿Cómo tributa la segunda vivienda?

¿Ha decidido comprar una segunda vivienda? Una hipoteca de segunda vivienda plantea una serie de situaciones adicionales que debemos conocer, pero otro tanto sucede con los impuestos. Es necesario conocer los impuestos a pagar por una segunda residencia, puesto que no se tributa lo mismo que por la residencia habitual. La legislación fiscal española realiza distinciones muy claras entre la vivienda habitual, o aquella en que residimos habitualmente, y la segunda vivienda. En base a esta distinción, la forma de tributar por uno u otro tipo de vivienda es considerablemente diferente. Por lo tanto, lo más recomendable es informarnos adecuadamente de cuáles son las condiciones tributarias de una segunda residencia.

Contenido

1. ¿Cuáles son los gastos de una segunda vivienda?
2. ¿Cuáles son los gastos en la compra de una segunda vivienda?
3. ¿Cómo tributa la segunda vivienda?
4. ¿La segunda vivienda puede ser vivienda habitual?
5. ¿Qué es la imputación de rentas inmobiliarias?
6. ¿Cuáles son los impuestos de una segunda vivienda?
7. ¿Cómo puedo alquilar mi segunda vivienda?

¿Cuáles son los gastos de una segunda vivienda?

Antes de conocer los gastos de una segunda vivienda, tenemos que mencionar su definición. La segunda vivienda es una vivienda familiar que suele utilizarse de forma temporal (mínimo 15 días al año) ya sea para uso vacacional (fines de semana) o como vivienda de inversión (puede alquilar su vivienda). Esta segunda vivienda no es la residencia habitual.

Los gastos e impuestos de una segunda vivienda deben tenerse muy en cuenta a la hora de adquirir una segunda residencia. Cuando vamos a invertir en vivienda, es preciso asumir una serie de gastos fijos y variables. Así, la adquisición de una vivienda de este tipo evidentemente conlleva un gran desembolso inicial, e incluso la necesidad de un crédito hipotecario.

En este último caso, cuando vayamos a comprar piso hemos de tener presente el valor de tasación cubierto por las hipotecas para una segunda vivienda. El porcentaje cubierto por un crédito hipotecario para un inmueble residencial de este tipo sería del 50-60%. Sin embargo, en contrapartida por los gastos desembolsados, se puede obtener una importante plusvalía por la segunda residencia. Para ello, se puede alquilar durante el tiempo en que no esté utilizando.

¿Cuáles son los gastos en la compra de una segunda vivienda?

Los diversos gastos fijos y variables de una vivienda pueden resumirse en la siguiente tabla:

¿Cómo tributa la segunda vivienda?

Además del desglose de gastos arriba mencionado, es de vital importancia detallar cómo tributa la segunda vivienda. Las peculiaridades de la tributación de la segunda residencia están reflejadas en la información que proporciona a los ciudadanos la Administración Tributaria.

Así, si consultamos el sitio web de la Agencia Tributaria, nos encontramos con una pormenorizada definición de la vivienda habitual. Esta distinción entre la vivienda que es considerada habitual y la que no es imprescindible cuando se van a pagar los impuestos. Además, también debemos informarnos sobre las circunstancias en que una vivienda podría ser considerada vivienda habitual. De este modo, los criterios de tributación cambiarían y serían más benévolos.

¿La segunda vivienda puede ser vivienda habitual?

Una vivienda es considerada habitual en el sistema fiscal y tributario español cuando cumple los siguientes requisitos:

• Que constituya nuestra residencia durante un plazo ininterrumpido de al menos tres años.
• Sin embargo, también puede ser considerada vivienda habitual cuando, pese a que no haya transcurrido el plazo indicado, se den determinadas circunstancias. Así por ejemplo, muerte del contribuyente, matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, primer empleo, cambio de empleo, etc. A todo hay que agregar el hecho de que la anterior resulte inadecuada a la discapacidad del contribuyente.
• Que el contribuyente la habite de manera permanente. Ello implica cumplir un plazo no superior a doce meses contados desde la fecha de compra o de terminación de las obras.

Así, tal y como puede apreciarse en estos requisitos normativos, bajo determinadas circunstancias concretas la segunda vivienda puede ser vivienda habitual. Ello implica un tratamiento fiscal con múltiples deducciones de que no disfruta la segunda vivienda a efectos tributarios:

• Deducción por inversión en vivienda habitual.
• Deducción para el arrendatario por el alquiler de la vivienda habitual. Hay que aclarar que el inquilino puede recibir una deducción de impuestos por el alquiler que paga por su vivienda habitual.
• Exención del Impuesto sobre Patrimonio en una cuantía máxima de hasta 300.000 euros de valor catastral de un inmueble.
• Bajo determinados requisitos, la dación en pago (saldar deudas con la entrega de un bien) se halla fiscalmente exenta si afecta a la vivienda habitual.
• En algunos casos, los ingresos por vender una vivienda habitual también pueden quedar exentos de tributación.

¿Qué es la imputación de rentas inmobiliarias?

La imputación de rentas inmobiliarias es el conjunto de gastos que debemos declarar como propietarios o titulares de un derecho real de disfrute sobre inmuebles. Ello incluye el alojamiento por tiempo compartido. Este concepto se refiere al alquiler de un inmueble en un determinado periodo de tiempo, en lugar de la titularidad completa. Se emplea mucho para los periodos vacacionales, y supone un ahorro considerable de dinero. Así por ejemplo, adquirir la titularidad por una semana, un mes, etc.

Hay determinados inmuebles que están sujetos a esta imputación de rentas, y otros que no. Los inmuebles que darán lugar a una suma de rentas inmobiliarias imputadas son los siguientes:

• Inmuebles urbanos o rústicos no afectos a actividades económicas.
• Inmuebles que no generen rendimientos de capital, negocios, minas, o constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute.
• Inmuebles que no constituyan la vivienda habitual. Se considera que forman parte de la vivienda habitual del contribuyente las plazas de garaje adquiridas conjuntamente con el inmueble hasta un máximo de dos.
• Que no se trate de suelo no edificado, inmuebles en construcción ni de inmuebles que, por razones urbanísticas, no sean susceptibles de uso.

¿Cuáles son los impuestos de una segunda vivienda?

Estos son los impuestos que deben abonarse al declarar una segunda vivienda:

• IVA del 10%, si la vivienda es de obra nueva. No obstante, si se trata de IVA de vivienda segunda mano, entonces la vivienda comprada queda exenta de este impuesto.
• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o ITP. Debe tributarse por este impuesto entre el 6 y el 10% del valor catastral de un inmueble.
• IBI o Impuesto de Bienes Inmuebles. Es un impuesto de titularidad municipal que debe abonarse anualmente por una vivienda en propiedad. Hay que prestar atención al hecho de que varía notablemente de unos ayuntamientos a otros. La media española se sitúa en torno a los 315 euros, si bien cabe señalar que en Madrid sobrepasa los 400 euros. Algunos ayuntamientos bonifican fiscalmente la vivienda habitual pero no la segunda vivienda.
• IRPF o Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Debemos tributarlo tanto por rendimientos si se alquila la vivienda a terceros, como si esta permanece vacía.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que varía, según cada comunidad autónoma, entre el 0,5% y el 1,5%.

¿Cómo puedo alquilar mi segunda vivienda?

En España más de 3,5 millones de familias cuentan con una segunda residencia, un poco más del 30 % de las familias deciden alquilarla para su rentabilidad. Quienes han tomado esta decisión de inversión, saben lo importante que es encontrar inquilinos de confianza. En Evernest, hemos ampliado nuestros servicios y ahora podemos ayudar a quienes se preguntan cómo rentabilizar una segunda vivienda de forma segura. También apoyamos a inquilinos que buscan alquiler en Madrid. Nuestra tecnología permite ofrecer servicios más digitalizados, eficaces, sencillos, pero sobretodo, con la mayor confianza y seguridad