Elementos del contrato en la compraventa entre particulares

Tipos de contrato en la compraventa de inmuebles

El contrato de compraventa de particulares consiste en un documento con valor jurídico en que una parte se obliga a entregar una cosa. Y la otra se obliga a adquirirla pagando por ello un precio.

Este contrato puede incluir muy variados y dispares elementos, que determinarán las condiciones en que se vende o adquiere un bien. En el caso que nos interesa, una vivienda.

Y es que comprar una casa es uno de los pasos más importantes que podemos dar en nuestra vida. Y por lo tanto, hemos de tomar esta decisión con la mayor prudencia y disponiendo de la mayor cantidad de información posible.

Tabla de contenidos

1. Actuaciones que deben realizarse antes de firmar el contrato de compraventa
2. Modelo de contrato privado de compraventa
3. Tipos de contrato de compraventa por formas de pago

Actuaciones que deben realizarse antes de firmar el contrato de compraventa

Según se recomienda por la propia Administración Pública estatal española, es fundamental seguir unos determinados pasos antes de firmar el contrato de compraventa.

Informarnos en el Registro de la Propiedad

En el Registro de la Propiedad hay información de vital importancia sobre la vivienda que vamos a adquirir:

• Si la vivienda que vamos a comprar se halla a nombre de quien nos la vende.
• Si el inmueble tiene cargas, o lo que es lo mismo, deudas varias, como por ejemplo hipotecas.
• Elementos descriptivos, como la situación de la vivienda y su superficie total en metros cuadrados.
• Cuota de participación en la propiedad horizontal. Es decir, la parte que le corresponde al titular del inmueble en la comunidad de propietarios correspondiente.
• Cualquier situación litigiosa que afecte al propietario. O, lo que es lo mismo: si el propietario está metido en juicios a causa del inmueble.
• Si hay algún procedimiento en curso por irregularidades urbanísticas.
• También se puede pedir información expresamente sobre el régimen de la propiedad horizontal en que está la vivienda, el precio al que se vendió anteriormente… Y además, sobre las cláusulas de las hipotecas o el título de adquisición.

Acudir al banco para consultar sobre la hipoteca, si la hay

En el caso de que la vivienda que vayamos a comprar esté hipotecada, deberemos pedir al propietario una certificación del banco. En ella, deberán figurar las cantidades pendientes de pago y las condiciones de la hipoteca.

Pero además, lo aconsejable es acudir a una oficina de la entidad bancaria con la que se haya suscrito la hipoteca. Allí será necesario recabar información sobre las condiciones de la hipoteca, sus tipos de interés, plazos de amortización, etc.

Comprobar si el propietario ha pagado las cuotas de la comunidad

Al vendedor han de solicitarse los recibos de que las cuotas de la comunidad de propietarios han sido debidamente satisfechas. La razón de ello es que, si no han sido pagadas, los meses pendientes le serán reclamados al nuevo propietario.

Verificar si el vendedor ha pagado el IBI

Es fundamental comprobar esto, porque de lo contrario, la cuota tributaria pendiente deberá ser pagada por el comprador.

Otras comprobaciones previas al contrato de compraventa de inmuebles

También es altamente recomendable seguir también estos pasos:

• Solicitar al vendedor manifestación pública firmada de que no existen contratos de alquiler constituidos sobre la vivienda que vamos a comprar.
• Contar, si fuera necesario, con peritos tasadores, agentes inmobiliarios, notarios y registradores de la propiedad.

Contrato de arras de una vivienda

Este documento jurídico, también conocido como precontrato de compraventa, formaliza el pago de una señal previa del comprador al vendedor. Con ello, se garantiza que la vivienda se va a vender a la persona con la que se ha firmado este contrato. El contrato de arras puede ser de tres tipos distintos, como se indica en esta tabla:

Contrato de reserva de viviendas entre particulares

Es un contrato para reservar la vivienda para la compraventa. También se entrega una señal a cuenta del precio final de la vivienda. Sin embargo, a diferencia del de arras,

• carece de regulación específica, mientras que el contrato de arras viene regulado en el Código Civil.
• no puede rescindirse, a menos que en el contrato se incluyan cláusulas de rescisión.

Otros documentos que pueden firmarse antes del contrato de compraventa

Además, pueden firmarse otros documentos previos que garanticen la operación de compraventa y la firma del propio contrato de compraventa de particulares:

• El contrato de promesa de compraventa
• El contrato de opción de compra

Modelo de contrato privado de compraventa

Cuando hablamos de un modelo de contrato de compraventa de un inmueble, hemos de hablar también de una serie de elementos que ese contrato debe incluir.

Estos elementos le confieren validez legal, pero también seguridad jurídica para ambas partes.

Datos de los firmantes del contrato

Aquí se deben incluir:

• Identificación de cada una de las partes: vendedor y comprador.
• Reconocimiento de la capacidad legal de ambos y de su condición en el contrato (comprador o vendedor).
• En caso de apoderado o representante en la firma, este ha de acreditar su condición de tal.

Datos sobre la vivienda

En este apartado concreto se incluyen:

• Identificación del inmueble.
• Datos del inmueble en el Registro de la Propiedad.
• Descripción de la vivienda: metros cuadrados de superficie, si es dúplex, - Gastos: Si estos no se especifican, entonces el comprador deberá hacerse cargo de los del Registro de la Propiedad, escrituras notariales e impuestos. No obstante, si tampoco se especifica nada, el comprador deberá hacerse cargo del pago del impuesto de plusvalía municipal y de la escritura notarial original. En este caso, el vendedor deberá calcular la plusvalía.

Otros datos y pormenores que deben figurar

Además, deberán figurar en el contrato de compraventa los siguientes datos y pormenores adicionales:

• Entrega de llaves y plazo de la escritura pública notarial (escrituración)
• Efectos de rescisión del contrato o de incumplimiento de este
• Fecha y firma de cada una de las partes contratantes

Resumiendo, tendrían que figurar estos elementos esenciales en cualquier contrato de compraventa de una vivienda:

Tipos de contrato de compraventa por formas de pago

Según la forma de pago, los contratos de compraventa (no los previos, como los de arras o reserva) pueden diferenciarse en varios tipos:

Contrato de compraventa con pago a plazos

Es aquel en que el comprador se compromete a efectuar el pago en cuotas o letras.

Las ventas ya garantizadas por medio de una hipoteca no pueden pagarse a plazos, puesto que ya la propia hipoteca garantiza esos plazos.

Contrato de compraventa con pago aplazado y al contado

En este caso, se puede garantizar el pago aplazado de dos formas distintas:

• Mediante un documento privado, en que conste el pacto de aplazar el pago hasta la firma ante notario de la escritura pública de compraventa.
• Haciendo constar en la escritura pública notarial la forma de pago del aplazamiento, sin las complicaciones burocráticas y financieras de una hipoteca.

Contrato de compraventa sobre plano

Consiste en comprar la vivienda a un promotor inmobiliario, cuando el inmueble aún no está edificado.

• En primer lugar se firma un contrato de reserva de viviendas entre particulares, con señal.
• En segundo lugar, se firma el contrato privado de compraventa.
• Cuando la obra haya concluido, el promotor deberá solicitar la cédula de habitabilidad.

Contrato de compraventa con garantía hipotecaria

En este caso:

• El pago adelanta el pago del precio al vendedor.
• Luego, le cobra el precio al comprador de forma fraccionada, sumándoles interés, rédito y tiempo.
• Ha de firmarse ante notario y la vivienda deberá carecer de gravamen.

Contrato de compraventa con reserva de dominio

Es una forma de contrato de pago aplazado en que el vendedor mantiene la reserva de dominio hasta que se haga efectivo el pago del precio total.