¿Qué es la derrama de la comunidad de vecinos?

La derrama de la comunidad de vecinos es un concepto con el que es preciso que nos familiaricemos. Se trata de uno de los gastos comunitarios esenciales, y una de las obligaciones que contrae, sobre todo, el adquirente de una vivienda. De hecho, en el momento de determinar quién paga este gasto se tiene siempre en cuenta quién es el propietario de la finca.

El momento en que se determina esto se corresponde con el del gasto exigible. Es decir: lo que cuenta es quién sea el propietario en el momento preciso en que se deba afrontar el gasto. O lo que es lo mismo: cuando la cantidad exigida sea líquida y haya vencido el plazo para el pago. Por ejemplo, la derrama para la instalación de un ascensor en el edificio común. Esta será exigible a los que sean propietarios en el momento de vencer el plazo del pago.

Contenido

1. ¿Qué es la derrama de la comunidad?
2. ¿Cuáles son los casos más habituales en que hay que pagar la derrama de la comunidad de vecinos?
3. ¿Debemos preocuparnos por la derrama cuando vamos a comprar casa?
4. ¿Cuándo y cómo se paga esta cuota de la comunidad de vecinos?
5. ¿Cuándo puedes negarte a pagar una derrama?
6. ¿Cuáles son las consecuencias de no pagar una derrama?

¿Qué es la derrama de la comunidad?

La derrama de la comunidad es la cuota extraordinaria con que se obliga a los vecinos a hacer frente a una necesidad sobrevenida. Esta cuota se halla fuera del presupuesto ordinario que se ha asignado a la comunidad de propietarios de una finca. Se recurre a este tipo de gastos por dos razones fundamentales:

• El presupuesto no es suficiente para acometer el gasto.
• Es necesario llevar a cabo determinadas mejoras en el edificio o sus áreas comunes. Además, tales modificaciones no habían sido contempladas en las partidas presupuestarias iniciales.

Un aspecto importante cuando estamos hablando de esta cuota es que su distribución no se halla regulada por las leyes de la comunidad de vecinos. Ni tan siquiera por la Ley 49/1960 de 21 de julio sobre propiedad horizontal. En esta únicamente se especifica que el gasto deberá desembolsarlo el propietario. Sin embargo, la distribución concreta de este gasto entre los múltiples afectados no se regula en modo alguno.

¿Cuáles son los casos más habituales en que hay que pagar la derrama de la comunidad de vecinos?

Algunos de los casos habituales en que es preciso pagar la derrama de la comunidad de vecinos se resumen en la siguiente tabla:

¿Debemos preocuparnos por la derrama cuando vamos a comprar casa?

En realidad, cuando estamos inmersos en los trámites de comprar casa, debemos también tener muy presentes los gastos de la comunidad, entre ellos, las derramas. El adquirente de un inmueble contrae por ello una serie de obligaciones con la comunidad de propietarios de la que pasa inmediatamente a formar parte.

Cuando una persona adquiere un inmueble, debe asimismo exigir varios documentos relacionados con los gastos comunitarios:

• Recibo de las cuotas atrasadas que adeuda el titular del inmueble.
• Documento que acredite los intereses por demora en el pago de las cuotas que se hayan podido acordar en las correspondientes Juntas de propietarios. En este caso, bastaría con una copia del acta firmada de la Junta en que se adoptó tal acuerdo. Según la doctrina jurisprudencial vigente de las Audiencias Provinciales, está permitido que una comunidad de vecinos adopte esta sanción contra uno de sus miembros.
• En este aspecto concreto, asimismo hay que tener mucho cuidado con las posibles costas judiciales del anterior propietario. En algunos casos, si la comunidad ha reclamado las deudas al titular anterior por vía judicial, este puede haber sido condenado en costas. Se trataría de indemnizar a la comunidad por los gastos desembolsados en la vía jurisdiccional de reclamación.

¿Cuándo y cómo se paga esta cuota de la comunidad de vecinos?

Las derramas han de aprobarse en una junta extraordinaria de la comunidad de vecinos. Para alcanzar el acuerdo al respecto, han de obtenerse unas mayorías mínimas en las votaciones de la junta:

• Derrama para una instalación o mejora considerada no necesaria o no imprescindible. Tal gasto extraordinario será aprobado cuando resulten favorables los votos de las 3/5 partes de los presentes. Además, tales personas han de ser representativas de al menos las 3/5 partes de la cuota de participación.
• Derrama destinada a la instalación o adaptación de infraestructuras comunes a mejoras en la fachada. En estos casos concretos, se precisa el voto favorable de 1/3 de los presentes. Además, tales personas han de ser representativas de al menos 1/3 de la cuota de participación.

Las derramas deben ser pagadas por los propietarios por cuotas que se correspondan con su coeficiente de participación en gastos. No obstante, las comunidades pueden acordar en junta el pago lineal de las cuotas: es decir, su distribución alícuota o igualitaria entre los vecinos.

Una vez aprobada la derrama, debe enviarse una carta a los miembros de la comunidad con el acuerdo. Para ello, es recomendable seguir un modelo de carta de derrama de comunidad. Estos modelos se hallan disponibles online en determinados sitios web especializados en temática jurídica.

¿Cuándo puedes negarte a pagar una derrama?

También resulta de especial interés que te informes acerca de cuándo puedes negarte a pagar una derrama. Ello depende del tipo de obra o de rehabilitación o modificación que sea preciso acometer en cada caso. Si esta obra es completamente necesaria para la conservación y el buen estado de la finca, ningún propietario puede negarse.

Sucede lo contrario si la derrama no es indispensable para la buena conservación de la finca, y además supera tres mensualidades ordinarias de la comunidad. En este supuesto específico, el vecino que hubiese votado en contra en la respectiva junta podrá negarse a realizar tal pago. También podrá negarse en el caso de haber votado en contra de una derrama de instalación de servicios energéticos o de telecomunicaciones.

¿Cuáles son las consecuencias de no pagar una derrama?

A la hora de comprar piso en España, se exige al nuevo titular satisfacer las deudas vinculadas al inmueble, entre ellas la derrama. Se trata de un gasto comunitario que, como ya hemos visto, es exigible por ley y por vía judicial. Además, si el vecino se niega a pagarlo sin que ello pueda incluirse en los supuestos descritos más arriba, se derivarán de ello unas consecuencias:

• El vecino moroso pierde su derecho de voto en las juntas de propietarios.
• La junta deberá aprobar un documento de liquidación de cuentas del moroso.
• La junta de la comunidad intentará que la deuda se salde mediante la vía amistosa o de negociación. De resultar imposible satisfacer sus exigencias por esta vía, entonces podrá acudir a los tribunales, por medio de procedimiento monitorio. Este es el procedimiento judicial civil por el que se reclaman las deudas por vía jurisdiccional. El vecino moroso podrá ser condenado no solamente al pago de la deuda y sus intereses, sino también al pago de las costas del juicio.