Métodos de pago en la compra de una vivienda

Los gastos para comprar un piso en Madrid y sus formas de pago

Comprar una vivienda es una decisión de gran peso, por el elevado precio de la operación y por la importancia que pueden tener los bienes inmuebles. La compra de una casa puede tratarse, incluso, de la más importante que realicemos en toda nuestra vida.

Pero es que, además, al amplio importe de la compraventa de un bien inmobiliario hay que sumarle los gastos asociados a esta transacción. Así pues, para establecer las formas de pago de la manera más fiable, lo adecuado es, en primer lugar, discernir los gastos a realizar.

Tabla de contenidos

1. ¿Cuáles son los gastos para comprar vivienda y sus formas de pago?
   1.1. ¿Cuáles son los gastos notariales de compraventa de una vivienda y cómo se pagan?
   1.2. ¿Cuáles son los gastos registrales en la compraventa de una vivienda y cómo se pagan?
   1.3. Tabla-resumen de los documentos necesarios para la notaría el registro de la propiedad
   1.4. ¿Cómo y cuándo se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados?
   
   2. ¿Cuáles son las formas de pago al comprar una vivienda?
   2.1. Pago por contrato de arras
   2.2. Pago por hipoteca
   2.3. Cheque bancario para comprar vivienda
   2.4. Pago ante notario por transferencia
   2.5. Pago por domiciliación bancaria
   

¿Cuáles son los gastos para comprar vivienda y sus formas de pago?

Con frecuencia nos preguntamos si es buen momento para comprar vivienda, pues las coyunturas económicas influyen, y mucho, en este mercado. Sea como fuere, hay que tener muy presente que la transacción de compraventa propiamente dicha solo es una parte de los variados gastos a realizar.

A la hora de formalizar la transmisión de la propiedad de una vivienda, deberemos desembolsar los siguientes gastos:

• gastos notariales
• gastos del registro de la propiedad o gastos registrales
• tributos como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD)

¿Cuáles son los gastos notariales de compraventa de una vivienda y cómo se pagan?

Para que quede fe pública de la transmisión de la propiedad inmobiliaria, y por razones de seguridad jurídica, se deben realizar unas escrituras notariales.

En las de compraventa de una vivienda, deberán figurar los siguientes datos:

• identificación de aquellas personas físicas o jurídicas que intervengan en la transacción
• copia de la escritura de propiedad a favor del vendedor de la vivienda (con su coste correspondiente)
• certificación que acredite los gastos pendientes del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), si los hubiera
• certificado energético de la vivienda
• certificación acreditativa de los gastos pendientes con la comunidad de propietarios, si los hubiera

Cuando se haya efectuado el pago, entonces se presentará el justificante de que se ha realizado este, obligatoriamente por una de las siguientes vías:

• cheque bancario nominativo
• transferencia bancaria

En algunos casos, parte del precio de estos gastos puede haberse satisfecho en concepto de arras o señal. Entonces habrá que comunicarlo a la notaría.

También existe la posibilidad de que vendedor y comprador concierten un pago aplazado de estos gastos. En tal caso, habrán de figurar, en las propias escrituras, la forma de pago, los plazos y las garantías establecidos.

Los honorarios de los notarios por cada hoja de escritura se calculan de acuerdo con una normativa gubernamental de rango reglamentario. Concretamente, por el Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Notarios.

Este Real Decreto ha sido modificado en sucesivas ocasiones después para ajustar los aranceles a la situación económica posterior.

¿Cuáles son los gastos registrales en la compraventa de una vivienda y cómo se pagan?

Los gastos en la compra de una casa que hay que desembolsar en este apartado son los honorarios del registrador por inscribir la vivienda en el correspondiente registro.

Estos gastos, al igual que los honorarios del notario, se regulan por la normativa arancelaria del Gobierno español. En este caso concreto, por el Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores de la Propiedad.

Tanto la normativa arancelaria de los notarios como de los registradores han sido modificadas posteriormente por razones sobre todo económicas. Además, ambos han sido modificados también por una norma común. Se trata del Real Decreto 1612/2011, de 14 de noviembre.

Los aranceles registrales varían según el precio de venta de cada finca. En todo caso, y al igual que las escrituras públicas, en la compra de vivienda gozan de bonificación del 25%.

Los documentos necesarios para poder inscribir una vivienda en el registro son los siguientes:

• copia autorizada de las escrituras públicas
• justificante de haber liquidado el ITP-AJD
• justificante de haber presentado la documentación exigida para liquidar el Impuesto de Plusvalía Municipal (este documento ha de presentarlo el vendedor)

Al igual que en los aranceles del notario, las formas de pago son cheque nominativo bancario o transferencia. No obstante, estos aranceles también pueden abonarse por tarjeta de crédito o débito. Esta inscripción ha de realizarse por razones de seguridad jurídica, y además es exigida para poder obtener una hipoteca.

Tabla-resumen de los documentos necesarios para la notaría el registro de la propiedad

En esta tabla se resumen los documentos necesarios para la notaría y el registro:

¿Cómo y cuándo se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados?

Es el tributo que corresponde al comprador de una vivienda para así poder consumar la transmisión de la propiedad y cumplir con sus obligaciones fiscales.

Es uno de los tributos cedidos a las comunidades autónomas, por lo que varía considerablemente de unas a otras. Algunas incorporan determinadas reducciones y bonificaciones del ITP-AJD que otras no.

Por esta razón, hay que ser muy cuidadoso a la hora de calcular lo que se ha de liquidar por este impuesto. Es imprescindible pedir cita previa, y además este impuesto se autoliquida. Es decir, que debe pagarlo directamente el contribuyente.

En la Comunidad de Madrid se ofrecen algunas bonificaciones a este impuesto:

• 4%, por adquisición por familia numerosa
• 10%, por adquisición de vivienda considerada habitual

Este impuesto puede presentarse y liquidarse de dos formas distintas:

¿Cuáles son las formas de pago al comprar una vivienda?

En cuanto a la compraventa de una vivienda propiamente dicha, el pago puede efectuarse de diversas formas.

En primer lugar, podemos tantear cuánto cuesta construir una casa según el terreno y la zona donde queramos edificar. Hoy día, con las viviendas prefabricadas y ecológicas, esta práctica se ha extendido mucho en Europa. No obstante, la práctica más sencilla y habitual es adquirir una vivienda ya construida en el mercado inmobiliario.

Asimismo, es interesante que consultemos previamente las ayudas para comprar viviendas que ofrecen comunidades autónomas como la de Madrid.

Elegir la forma más adecuada según nuestras posibilidades financieras y según las propias condiciones de compraventa, es fundamental para que la operación tenga éxito. La inversión en vivienda puede hacerse efectiva de muy diversas maneras. A continuación veremos las más recomendables.

Pago por contrato de arras

He aquí una forma particularmente frecuente de pagar en la compra de una vivienda.

Por este tipo de contrato de compraventa, se reserva una vivienda ofreciendo garantías de pago al vendedor. La cantidad que se estipule pagar en concepto de arras o garantía provisional, será descontada de la cantidad final a pagar en el contrato de compraventa.

Existen varios tipos de estas garantías:

• Arras confirmatorias

Son las establecidas para confirmar que las dos partes van a efectuar la operación. Deberán cumplirse las reglas del artículo 1124 del Código Civil en caso de incumplimiento o resolución de las obligaciones.

• Arras penitenciales o de desistimiento

En este tipo de garantía, una de las dos partes está autorizada a resolver el contrato de forma unilateral.

• Arras penales

Son aquellas en que se penaliza el incumplimiento por cada una de las partes. Si incumple el comprador, perderá total o parcialmente la garantía depositada. Si incumple el vendedor, entonces deberá devolver la garantía depositada, más una cantidad adicional acordada en el contrato, en concepto de penalización.

Pago por hipoteca

Es otra de las formas más comunes. Previamente puede haberse pactado un contrato de arras, o no. Se trata de un préstamo otorgado por un banco, que habrá de devolverse por intereses en la estructura de amortización que se haya establecido.

Existen varios tipos de hipotecas:

• De interés fijo

En caso de que no varíe el interés pagar en todo el periodo de vida del préstamo.

• De interés variable

Si el interés varía en algún momento. En este caso, el banco deberá detallar en los documentos de la oferta final y del contrato hipotecario, el índice de referencia utilizado.

• Mixtas

El interés se mantiene fijo durante un plazo inicial, y después se convierte en variable.

Cheque bancario para comprar vivienda

Se puede pagar una vivienda por cheque nominativo, que es aquel donde se detalla quién será el portador del mismo.

Este pago deberá realizarse ante notario en el momento mismo de efectuar las escrituras públicas.

El cheque es uno de los medios de pago de compraventa de inmuebles más habituales. Sin embargo, ha de utilizarse con gran prudencia y en la notaría.

Pago ante notario por transferencia

Si se va efectuar una transferencia bancaria para pagar una vivienda, lo más aconsejable es llevar esto a cabo con las máximas precauciones.

En tal caso, por lo tanto, se recomienda realizar tal transferencia ante notario en el momento de efectuar las escrituras públicas.

Pago por domiciliación bancaria

A la hora de formalizar el contrato de compraventa entre particulares, también es muy socorrido el método de pago domiciliando en el banco las cantidades a pagar.

El comprador únicamente habrá de solicitar al banco que vaya depositando de forma periódica las cantidades adeudadas en la cuenta del vendedor.