¿Cómo obtener una hipoteca?

Todo lo que necesita saber sobre las hipotecas inmobiliarias

El simulador de hipoteca es un valioso instrumento para solicitar un crédito hipotecario, aunque no es el único. Antes de tomar una decisión sobre la hipoteca que queremos escoger, debemos sopesarlo debidamente y formular una serie de cálculos.

La inversión en vivienda, y el pago de las cuotas de un crédito de estas características, pueden constituir la más importante inversión de nuestra vida. Por tanto, una decisión tan trascendental debe ser estudiada de antemano para contar con todas las opciones posibles y elegir las más adecuadas a nuestra situación.

Tabla de contenidos

1. ¿Cuáles son los tipos de préstamos hipotecarios?
2. ¿Cómo tomar la decisión más adecuada a la hora de elegir hipoteca?
3. ¿Qué documentos son necesarios para poder obtener una hipoteca?

¿Cuáles son los tipos de préstamos hipotecarios?

Las hipotecas son de muy diversas modalidades y se clasifican de variadas formas. Lo más adecuado es conocer cada uno de estos tipos antes de tomar una decisión. La hipoteca puede ser la mejor opción para comprar una casa sin ahorros, pero igualmente requiere de grandes precauciones antes de solicitarla y tramitarla. Para ello, deberemos ir conociendo la clasificación y las características específicas de cada tipo de crédito hipotecario. ¿Cuál es el que más conviene a nuestra situación, nuestras aspiraciones y nuestra capacidad económica?

Las hipotecas 100 son muy habituales, y conllevan que el banco nos financiará al 100% en la compra de la vivienda. Otra razón por la que los créditos hipotecarios pueden resultar de tan gran provecho para nosotros. También existe la interesante opción de poder solicitar una hipoteca de reforma de vivienda. Más allá de los diversos nombres comerciales que se emplean en los mercados financieros, deben discernirse cuatro tipos esenciales de hipotecas:

¿Qué son las hipotecas de interés fijo?

La hipoteca fija es aquella en que el interés permanece constante e inalterado durante todo el periodo de vida del crédito. Ello supone una indudable ventaja, pero también ha de hablarse de algunas desventajas adicionales.

Las desventajas de las hipotecas de interés fijo con respecto a otros tipos de préstamos de esta índole son las siguientes:

• El plazo de pago de las cuotas es más breve que el de otras. Lo habitual es que sea de alrededor de doce años de duración.
• La comisión por amortización anticipada (es decir, la que se paga si la hipoteca se amortiza antes de tiempo) es más elevada

¿Qué son las hipotecas de interés variable?

Este tipo de hipotecas sí recogen las fluctuaciones de los índices de referencia en el mercado. La gran ventaja de estas hipotecas es que el plazo en que se amortizan es incomparablemente más prolongado. Puede llegar, incluso, a los veinte o treinta años. Los primeros seis o doce meses iniciales de estas hipotecas se caracterizan por unos intereses más bajos. La razón de ello hay que buscarla en las promociones que los bancos suelen realizar de este tipo de créditos.

Sin embargo, después se aplicará el interés según el índice de referencia, sumándole el diferencial añadido. Este diferencial está constituido por los intereses que obtiene el banco a cambio de conceder el préstamo. Son indispensables para que la entidad bancaria obtenga beneficios por el crédito.

¿Qué son las hipotecas de interés mixto?

Se trata de las hipotecas que combinan un periodo en que el interés permanece fijo, con otros en que éste permanece variable. En sus condiciones económicas (como el plazo de amortización o las comisiones por cancelación anticipada) se asemejan mucho a las de capital variable.

¿Qué son las hipotecas de cuota fija?

Son préstamos de interés variable, pero se asemejan a los de tipo fijo en las cuotas. El cliente siempre paga la misma cuantía, independientemente de la fluctuación del índice de referencia.

Lo que resulta afectado por la variación de estos índices es el plazo de amortización:

• Si los tipos de interés suben, el plazo de amortización se prolonga.
• Si los tipos de interés bajan, el plazo de amortización se abrevia.

Tabla-resumen de los tipos de hipotecas

En esta tabla, podemos apreciar las características, ventajas e inconvenientes de los diversos tipos de hipotecas:

¿Cómo tomar la decisión más adecuada a la hora de elegir hipoteca?

Para poder decidir sabiamente sobre la hipoteca que más nos conviene, es necesario emplear una serie de procedimientos previos. Conocer el valor de la vivienda, calcular las cuotas de cada uno de los tipos de hipoteca para escoger el que más se adecúe a nosotros…

Una inversión de estas características y un préstamo que puede suponernos décadas pagando cuotas, son decisiones que no deben tomarse a la ligera. Por estas razones, deberemos seguir los siguientes pasos antes de tomar una decisión definitiva:

¿Qué es la tasación de vivienda para hipoteca?

La tasación hipotecaria de una vivienda es un gasto que corre a cargo de la entidad bancaria. El procedimiento de tasación hipotecaria está sujeto a la Orden Ministerial de 27 de marzo de 2003 del Ministerio de Economía y Hacienda.

La tasación ha de realizarla el banco para garantizar el propio préstamo hipotecario. Los bancos prestan, por lo común, al 80% del valor de tasación de la vivienda. Además, cuanto más alto sea tal valor, más dinero nos prestará el banco en concepto de préstamo hipotecario.

Cada vez que una empresa o un particular vayan a solicitar una hipoteca, el banco deberá encargar una tasación del bien inmobiliario. A día de hoy, se puede efectuar la tasación de vivienda online, además de presencial. Ello depara considerables ventajas y acelera el trámite.

¿Qué es la simulación del préstamo hipotecario?

Otro paso importante para saber elegir el tipo de crédito hipotecario más adecuado para nosotros es el simulador de hipoteca.

De los préstamos hipotecarios, el simulador nos permite sopesar sus pros y sus contras, rápidamente y de un solo golpe de vista. Se encuentran disponibles online, y son muy fáciles de manejar, además de gratuitos.

El más célebre de estos simuladores es el del Banco de España. Permite conocer las cuotas que hemos de pagar según diversas variables:

• Hipoteca de sistema francés o de cuota fija
• Hipoteca con periodo de carencia
• Hipoteca con amortización anticipada

Además, permite calcular:

• La TAE o Tasa Anual Equivalente a aplicar
• La tasa de interés efectivo
• El diferencial a aplicar al índice sustitutivo de una hipoteca (lo que nos queda por pagar cuando el índice de referencia aplicable ha desaparecido)

¿Qué documentos son necesarios para poder obtener una hipoteca?

Sea para solicitar un crédito destinado a vivienda habitual o para una hipoteca de segunda vivienda, es preciso reunir una serie de requisitos y documentos. En nuestra guía sobre los documentos necesarios para obtener una hipoteca, podrá encontrar información complementaria.

Existe una documentación general, exigida para todos, y asimismo una documentación destinada a personas con unos requisitos específicos. Se puede solicitar hipoteca online o bien de forma presencial, pero la documentación se exige por cualquiera de las dos vías.

¿Cuál es la documentación general para solicitar hipoteca?

Son los documentos que nos exigen los bancos para comprobar nuestra solvencia económica antes de concedernos hipoteca:

• DNI del solicitante.
• Última declaración del IRPF.
• Recibos pagados de otros préstamos previamente otorgados al solicitante.
• Extractos de los últimos movimientos de nuestra cuenta bancaria, para que así la entidad sepa si tenemos deudas o descubiertos.
• Contrato de arras con el vendedor (si lo hay): es decir, señal que garantice la posterior compraventa efectiva de la vivienda.
• Vida laboral actualizada del solicitante, para así comprobar si este permanece en activo como asalariado, autónomo, directivo, empresario, cooperativista, etc.
• Justificante de ingresos obtenidos al margen de nuestro trabajo principal.
• Nota simple del registro de la propiedad correspondiente a la vivienda que vaya a ser hipotecada. Dentro de los gastos para comprar casa, han de incluirse los trámites registrales, por razones de seguridad jurídica.
• Nota simple de otras propiedades a nuestro nombre.

¿Qué documentación deben adjuntar los trabajadores asalariados?

A la hora de comprar una casa con hipoteca, el solicitante con trabajo asalariado habrá de presentar los siguientes documentos:

• Contrato laboral vigente. Aquí es preciso tener en cuenta que el banco valorará más de cara a una hipoteca los contratos indefinidos que los de duración determinada.
• Nóminas de los últimos meses. De este modo, el banco podrá comprobar nuestra capacidad económica.

¿Qué documentación deben adjuntar los trabajadores autónomos?

Los trabajadores autónomos deben adjuntar una documentación diferente a la de los trabajadores por cuenta ajena:

• Declaración anual del IVA y/o del IRPF. Debe presentarse el modelo 100, y/o el 390, de la Agencia Tributaria.
• Declaraciones trimestrales del IVA y/o del IRPF.
• Últimos recibos de la Seguridad Social

¿Qué documentación deben presentar las empresas?

Las empresas deberán aportar los siguientes documentos para solicitar hipoteca:

• Impuesto de sociedades
• Balance con las pérdidas y ganancias de la empresa
• Escrituras de constitución de la sociedad

Tabla-resumen de los documentos