¿Cuáles son los gastos de cancelar una hipoteca?

¿Cuánto cuesta cancelar una hipoteca?

Cuando queremos cancelar una hipoteca en el momento de la venta, como en otros momentos posteriores, nos encontramos con que ello apareja ciertos gastos. Así, hemos de tener muy en cuenta que un préstamo hipotecario no se cancela en cuanto terminan de pagarse las cuotas e intereses. A continuación de ello, es imprescindible efectuar un levantamiento o cancelación hipotecaria.

Este levantamiento o cancelación implica una serie de gastos o trámites regulados en términos jurídicos. Ello involucra a diversos profesionales, con los desembolsos dinerarios correspondientes: al notario, el gestor administrativo, el registrador de la propiedad. Lo más recomendable es informarnos antes de tomar la decisión de levantar una hipoteca. De este modo, podremos realizar los cálculos para cubrir todos los gastos sin problema alguno.

Contenido

1. ¿Cómo cancelar una hipoteca en el registro?
2. ¿Es obligatorio cancelar una hipoteca en el registro?
3. ¿Qué es el levantamiento de la hipoteca mediante instancia privada?
4. ¿Cuándo y cómo cancelar una hipoteca en el registro por instancia privada?
5. ¿Cuánto cuesta cancelar una hipoteca?
6. ¿Cuáles son los gastos de las dos modalidades de cancelación de hipoteca?

¿Cómo cancelar una hipoteca en el registro?

Cancelar una hipoteca en el registro forma parte de los diversos pasos que hay que seguir para poder levantar un préstamo hipotecario. Estos son los pasos y gastos fundamentales para la cancelación:

• Solicitar el certificado de deuda cero a la entidad bancaria. Este documento saldrá absolutamente gratis al solicitante.
• Firmar la escritura pública de cancelación de la hipoteca. Ello debe efectuarse en la notaría. Aunque no existe un plazo preestablecido para llevarlo a cabo, sí es cierto que ha de tramitarse con la máxima diligencia. El notario gestionará con la entidad bancaria la cancelación del crédito.
• Se debe solicitar y cumplimentar en la Delegación de Hacienda de la comunidad autónoma, un documento fiscal. Concretamente, el documento del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Este tributo se recoge en el formulario 600 de la Agencia Tributaria, pero el levantamiento hipotecario está exento fiscalmente. Por dicha razón, ello no supondrá gasto alguno.
• Una vez que el notario ya haya concluido de tramitar la cancelación, entonces es cuando firmaremos la escritura pública y abonaremos el importe de esta.
• Finalmente, acudiremos al registro con la escritura pública para solicitar la cancelación en este.

¿Es obligatorio cancelar una hipoteca en el registro?

Cuando vamos a llevar a cabo un levantamiento de la hipoteca en el registro, deberemos llevar allí los siguientes documentos, ya obtenidos en los pasos previos:

• Escritura pública notarial de la cancelación hipotecaria.
• Certificado de deuda cero de la entidad financiera.
• Formulario cumplimentado del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
• Formulario de levantamiento de la carga en el registro.

Hemos de tener presente que la cancelación propiamente dicha de la hipoteca en el registro de la propiedad no es obligatoria, pero sí altamente conveniente. ¿Por qué?

• En primer lugar, porque es la forma más indicada de evitar malentendidos con la Administración Tributaria y con las entidades financieras. Con este levantamiento, la vivienda queda libre de la carga hipotecaria, y ello será comprobable y verificable documental y jurídicamente. Este apartado es importante, por ejemplo, si se quiere contratar una nueva hipoteca u otro tipo de crédito bancario. Lo conveniente es que no conste en nuestro historial como vigente una hipoteca ya pagada.
• En segundo lugar, porque en términos generales una propiedad sin hipotecar siempre habla mejor de nuestra solvencia patrimonial. Cuanto mayor sea esta, más fácil, rentable y provechoso nos será realizar operaciones financieras.
• Para vender el piso posteriormente, es imprescindible que no figuren jurídicamente cargas sobre la vivienda, entre ellas la hipoteca. De lo contrario, podría dificultarse notablemente el proceso de compraventa de la vivienda.

¿Qué es el levantamiento de la hipoteca mediante instancia privada?

Anteriormente, hemos visto los pasos de la cancelación hipotecaria según el método más habitual y generalizado. Sin embargo, la Ley Hipotecaria prevé otro tipo de procedimiento específico para algunos casos particulares. Se trata del procedimiento de cancelación registral por instancia privada.

Este supuesto está contemplado en el artículo 82, párrafo quinto, de dicha Ley. ¿En qué consiste? En que en determinados casos, se puede solicitar la cancelación registral de la hipoteca sin aportar escritura pública alguna. Así pues, resulta del máximo interés informarse sobre este asunto para ahorrarse algunos gastos de la cancelación, cuando ello fuera posible.

¿Cuándo y cómo cancelar una hipoteca en el registro por instancia privada?

Cuando la hipoteca se haya contratado en garantía de algún tipo de deuda, y haya caducado el plazo de toda acción judicial sobre estas obligaciones. Este es el momento en que se puede solicitar la cancelación registral de la hipoteca por instancia privada.

El plazo para poder realizar acciones judiciales (es decir, por ejemplo, demandas) sobre una obligación garantizada por una hipoteca es de 21 años. Estos se cuentan a partir del día siguiente desde que la prestación garantizada debió de haberse cumplido en su totalidad. Para esta cancelación basta con cancelar la deuda con firma notarial, o bien con la firma del solicitante ratificada ante el registrador de la propiedad. Esta forma de cancelación reduce considerablemente los gastos asociados.

¿Cuáles son los gastos de las dos modalidades de cancelación de hipoteca?

Al cancelar una hipoteca, los gastos se diferencian según realicemos el levantamiento por cuenta propia o por gestoría. Comparemos ambas opciones a continuación:

Cancelación de hipoteca por cuenta propia

• Solicitar certificado de deuda cero: entre los 100 y los 200 euros.
• Gastos de notaría: constituyen un arancel regulado legalmente, que es más alto cuanto mayor sea el valor de la hipoteca en euros.
• Presentar cumplimentado para sellar el Modelo 600 del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados: gratis.
• Presentación de la escritura de cancelación y del Modelo 600 del IAJD en el Registro de la Propiedad: arancel regulado similar al del notario.
• Total: alrededor de unos 500 euros (en gastos de Notaría y Registro de la Propiedad) por cancelar por nuestra cuenta la hipoteca en el Registro de la Propiedad.

Cancelación de hipoteca por gestoría

• Realización de trámites por la gestoría: existen algunas que cobran entre 1.000 y 2.000 euros.
• El precio medio de estas operaciones por las gestorías pueden suponer entre los 300 euros de las gestorías independientes y los 500 euros habituales en las gestorías de los bancos, a lo que hay que sumar los gastos de notaría y registro.
• Hay que ser cuidadoso al elegir gestoría, en relación con el valor de la hipoteca y con el precio ofrecido por los servicios.