¿Cuáles son los documentos necesarios para una hipoteca?

La documentación necesaria para obtener un préstamo hipotecario

El simulador de hipoteca es uno de los mejores métodos para calcular previamente lo que hemos de pagar y poder decidirnos por la hipoteca más adecuada.

Además, para solicitar una hipoteca hemos de presentar al banco una serie de documentos exigidos a fin de que se nos pueda conceder el crédito.

Tabla de contenidos

1. ¿Cómo calcular qué préstamo hipotecario nos conviene?
2. ¿Qué documentación debo entregar al banco antes de solicitar una hipoteca?
3. ¿Qué documentación debe tener preparada el banco para la firma de la hipoteca.

¿Cómo calcular qué préstamo hipotecario nos conviene?

Para calcular el préstamo de esta índole que mejor nos pueda convenir, hemos de aplicar varias fórmulas que nos ayudarán a tomar una decisión. La hipoteca es la mejor opción, incluso para comprar casa sin ahorros.

En primer lugar, podremos aplicar determinadas fórmulas que nos aclaren si podemos afrontar económicamente el pago de las cuotas hipotecarias.

La hipoteca siempre es una opción interesante por diversas razones:

• Se puede comprar casa con hipoteca pendiente.
• Vender casa con hipoteca permite cancelar esta en el momento de la venta si no se pueden afrontar los pagos.
• Las hipotecas ofrecen ventajas fiscales, como por ejemplo la deducción de hipoteca por vivienda habitual.
• Los gastos para comprar casa pueden disminuir eventualmente cuando compramos con hipoteca. Ello puede ser de ayuda si estamos en ciertas dificultades económicas o queremos disminuir el gasto en ese momento.

A la hora de calcular qué préstamo hipotecario pueda ser más conveniente para nosotros, hemos de prestar atención a varios factores:

¿Qué hipoteca puedo pedir según mis ingresos?

Según recomiendan las entidades bancarias, lo que debo pagar periódicamente por mi hipoteca no debe superar un determinado porcentaje de mis ingresos económicos.

La cuota de la hipoteca más otras deudas adicionales (como el diferencial aplicable, las comisiones, etc) no deberán superar el 35% de nuestros ingresos mensuales.

Tanto si es un préstamo para vivienda habitual como una hipoteca para segunda vivienda, esta proporción debe aplicarse para poder pagar en condiciones económicas dignas.

Lo mismo sucede cuando lo que queramos solicitar sea una hipoteca para reforma de vivienda.

¿Qué hipoteca puedo pedir según mis ahorros?

A la hora de pedir una hipoteca conforme a la cantidad de dinero que tengo ahorrada, será conveniente aplicar estas proporciones y cálculos:

• Que el capital de la hipoteca no supere los ahorros en la siguiente proporción: ahorros x 8 / 3. Así, si tenemos ahorrados 75.000 euros, podemos pedir una hipoteca de 200.000.
• Que el precio de la vivienda no supere la siguiente proporción: ahorros x 10 / 3. Si nuestros ahorros, como en el caso anterior, son de 75.000 euros, entonces podremos comprar una casa con hipoteca por precio de mercado de 250.000 euros.

Hoy día, se puede solicitar una tasación de vivienda online, lo que agiliza considerablemente el proceso.

Sea como fuere, muchas veces es el banco quien desembolsará los costes de una tasación hipotecaria de la vivienda, para conocer el precio final de mercado. Cuanto más alto sea este, mayor será el préstamo que nos proporcionará.

¿En qué plazo podemos amortizar la hipoteca?

Hay que tener muy en cuenta que, cuanto mayor sea el plazo, menor será la cuota, y a la inversa. No obstante, es preciso que tengamos en cuenta tres aspectos fundamentales:

• A plazo más prolongado, mayores intereses totales de la hipoteca. Ello se debe a que los intereses hipotecarios se calculan en función de la cantidad pendiente de pagar en cada cuota periódica. Es decir que, cuanto más alarguemos la amortización del crédito, más elevados serán los intereses totales.
• La cuota no disminuye en la misma proporción en que aumentamos el plazo de amortización. Hay que ser cuidadoso en este punto. Las hipotecas utilizan el denominado sistema francés de amortización. Las hipotecas de sistema francés cobran más por los intereses al comienzo del préstamo. Por ello, aumentar el plazo en un 20% no disminuirá la cuota en idéntica proporción.
• El plazo de pago más prolongado aumenta la incertidumbre. Resulta más difícil hacer cábalas sobre cómo será nuestra vida y nuestra situación económica, cuanto más largo sea el periodo de tiempo.

¿En qué puede ayudarnos un simulador de hipoteca?

En los préstamos hipotecarios, el simulador puede ayudarnos a calcular las cuotas y el periodo de amortización según el tipo de hipoteca. Así, podremos escoger:

• Si se trata de una hipoteca de capital variable. Es decir, cuyas cuotas varíen en función de índices de referencia del mercado hipotecario, como el Euríbor.
• Si se trata de una hipoteca de capital fijo o hipoteca fija.
• Si se trata de una hipoteca de capital mixto. Es decir, cuyas cuotas periódicas fluctúen en el segundo periodo de las cuotas, mientras en el primero han permanecido fijas.

¿Qué documentación debo entregar al banco antes de solicitar una hipoteca?

Antes de poder solicitar una hipoteca, hemos de entregar una determinada documentación al banco, para que este pueda comprobar nuestra solvencia económica.

Una parte de la documentación se exige en general para todos los solicitantes. Sin embargo, otra parte varía en función del tipo de solicitante:

¿Qué documentación deben entregar los solicitantes en general?

La documentación que deberán presentar todos los solicitantes es la siguiente (algunos de los documentos varían según la situación del solicitante y según cada banco):

Documentos para entregar al banco para solicitar una hipoteca

• Número de Identificación Fiscal (NIF) en caso de ser español, o Número de Identificación Extranjero (NIE), en caso de ser ciudadano de otro país.
• Contrato de arras, es decir, de señal económica convenida con el vendedor para garantizar la compraventa.
• Información del cliente en la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE). En esta base de datos, se incluyen los préstamos de las entidades bancarias a sus clientes. Estos datos pueden ser recabados por la propia entidad bancaria, aunque se precisa el consentimiento del solicitante.
• Declaración del IRPF del último año fiscal.
• Notas simples del registro de la propiedad de cada propiedad. inmobiliaria de que sea titular el solicitante.
• Contrato de arrendamiento, si el solicitante vive alquilado, y recibos. de los últimos pagos del alquiler.
• Movimientos bancarios recientes.

¿Qué documentación deben entregar los trabajadores por cuenta ajena?

La documentación también puede variar en función de cada solicitante y cada banco, aunque en líneas generales suele ser siempre la misma. Los documentos que deben entregar los trabajadores por cuenta ajena para poder solicitar hipoteca, son los siguientes:

Documentos a entregar por cuenta ajena

• Contrato laboral vigente.
• Nóminas de los últimos tres meses.
• Justificación de ingresos adicionales, si los hay.
• Recibos de préstamos todavía no amortizados, si los hay.

¿Qué documentación deben entregar los trabajadores autónomos?

La documentación que deben entregar los trabajadores autónomos es la siguiente:

Documentos que los autónomos deben entregar para solicitar una hipoteca

• Declaraciones anuales y trimestrales del IVA y/o del IRPF.
• Declaraciones anual y fraccionada del IRPF del año en curso.
• Últimos recibos del pago de las cuotas correspondientes de la Seguridad Social.

¿Qué documentación deben entregar las empresas?

Cuando se solicita una hipoteca para empresa como persona jurídica, deberá entregarse la siguiente documentación:

Documentos que empresas deben para solicitar una hipoteca

• Declaración del Impuesto de Sociedades del ejercicio previo.
• Declaraciones del IVA y del Impuesto de Sociedades fraccionado, del año en curso.
• Balance actualizado de pérdidas y ganancias.

¿Qué documentación debe tener preparada el banco para la firma de la hipoteca?

Antes de la firma del contrato de hipoteca, se deben exigir al banco una serie de documentos.

Tal documentación será entregada por la entidad bancaria al notario con un límite mínimo de 10 días antes de la firma. Ello es obligatorio para que el notario pueda revisar los documentos junto con el solicitante.

¿Qué es el proyecto de contrato hipotecario?

El proyecto de contrato hipotecario es, como su propio nombre indica, el esbozo de contrato previo a la firma que contiene toda la información esencial. Incluye datos de contacto de ambas partes, la oferta final no vinculante y características de la hipoteca, etc.

El contenido del contrato hipotecario está regulado por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

Asimismo, la información contenida en este proyecto de contrato se incluye también en otros documentos que ha de entregar el banco al solicitante. Estos documentos, como las Fichas que ahora veremos, están igualmente regulados por la ley.

¿Qué es la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN)?

La FEIN es la ficha en la que se explica la oferta final de la hipoteca por el banco al usuario.

Lo habitual es que esta oferta implique la aceptación de determinados productos y servicios vinculados. Por ejemplo, domiciliar una nómina, suscribir una póliza de seguro, etc.

Sin embargo, es necesario que sepamos que el banco no puede obligarnos a la aceptación de tales productos y servicios vinculados. No obstante, el banco suele ofrecer también bonificaciones o rebajas de las cuotas periódicas de la hipoteca a cambio de contratar esos productos y servicios.

¿Cuáles son los escenarios de las cuotas periódicas?

El banco debe entregarnos información sobre los escenarios de las cuotas a pagar.

Así, se incluyen varias simulaciones sobre cómo subiría o bajaría la hipoteca en caso de varios correlativos ascensos o descensos de los índices de referencia.

También incluirá la especificación detallada de cuánto pagaríamos si permaneciesen estables los tipos de interés.

¿Qué otros documentos debe presentarnos el banco antes de la firma?

Los demás documentos que debe presentarnos el banco serían los siguientes:

• Gastos añadidos que el banco considere necesarios para la firma del contrato: tasación inmobiliaria, aranceles notariales, etc.
• Detalles de los seguros que se ofrecen.
• Asesoramiento gratuito del notario costeado por el banco, de lo que se deja constancia en un papel. Ello se costea para asegurarse de que el solicitante entiende lo que va a firmar.
• Documento final, certificando que el solicitante ha recibido toda la documentación necesaria y que la ha firmado.

Tabla-resumen de la documentación que el banco debe entregar antes de la firma de la hipoteca

En esta tabla, podemos apreciar de un golpe de vista la variada documentación que deberá entregar el banco al notario antes de la firma de la hipoteca: