Compraventa de viviendas con hipoteca

Vender una casa con hipoteca

Vender piso con hipoteca es algo que plantea algunos problemas que pueden resolverse con cierta facilidad si se conocen los procedimientos en estos casos. Para la venta de viviendas que se encuentran en esta situación, podemos elegir varias opciones. Es perfectamente posible vender un inmueble hipotecado, pero la situación varía considerablemente si la propiedad que estamos vendiendo se halla todavía bajo hipoteca o no. En el caso de que la vivienda aún continúe hipotecada, entonces será preciso negociar con el banco. De este modo, se podrá pagar la deuda en todo o en parte, según la situación.

Contenido

1. ¿Cómo vender una vivienda sin hipotecar?
2. ¿Qué pasos se deben seguir para cancelar la hipoteca?
3. ¿Cuáles son los gastos del levantamiento de hipoteca?
4. ¿Cómo vender una casa con hipoteca?
5. ¿Qué es la subrogación de la hipoteca?
6. ¿Qué es una hipoteca puente?

¿Cómo vender una vivienda sin hipotecar?

Una de las opciones más socorridas para comprar una casa con hipoteca es que el vendedor la haya cancelado primero. Ésta es la vía más segura y la que menos complicaciones requiere con el banco, si bien la otra también es perfectamente factible. Cancelar la hipoteca es algo que aportará al vendedor la documentación necesaria para cerrar el trato. Además, saldará las deudas pendientes con el banco.

Sin embargo, es necesario conocer los detalles de este procedimiento porque existen unos costes asociados a ella. Lógicamente, resulta primordial saber cuánto cuesta cancelar una hipoteca.

¿Qué pasos se deben seguir para cancelar la hipoteca?

Cancelar la hipoteca en el momento de la venta es la forma indicada de vender una vivienda habiendo saldado las deudas con el banco. Una vez cancelada la hipoteca, podremos entonces obtener el certificado de saldo que acredita que la deuda ya ha sido satisfecha. Con este documento, podremos cerrar sin mayores problemas la operación de compraventa.

Este documento es conocido oficialmente por el Banco de España como certificado de deuda cero y se solicita al comienzo del proceso de cancelación.

Existen dos tipos esenciales de cancelación hipotecaria:

• La cancelación que se lleva a cabo en el momento de finalización del plazo de la hipoteca. Es decir, cuando ya no queda por abonar ninguna cuota de la hipoteca a la entidad bancaria.

• La cancelación anticipada de la hipoteca. Es aquella que se efectúa antes de que expire el plazo y cuando aún queda capital pendiente de pagar. Conlleva el gasto de las comisiones de cancelación anticipada.

Los pasos a seguir para la cancelación de la hipoteca pueden resumirse en la siguiente tabla:

¿Cuáles son los gastos del levantamiento de hipoteca?

La cancelación o levantamiento de la hipoteca conlleva una serie de gastos muy concretos, que pueden resumirse en esta tabla:

¿Cómo vender una casa con hipoteca?

A la hora de comprar una casa con hipoteca pendiente, hemos de prestar atención a que el vendedor dé los pasos necesarios para la transacción. En este caso concreto, tenemos dos vías: o bien la subrogación de la hipoteca al comprador, o bien una vía que nos permita vender con hipoteca pendiente. Esta segunda vía es conocida como la hipoteca puente. Es también muy habitual a la hora de vender piso con hipoteca.

¿Qué es la subrogación de la hipoteca?

Subrogar una hipoteca es una forma de ceder la vivienda hipotecada. Con ella, se cede el pago de las cuotas y de los intereses totales de la hipoteca a una tercera persona. Con esta operación, cedemos la titularidad del bien hipotecado y de la propia hipoteca, pero asimismo habremos de desembolsar una serie de gastos inherentes:

• Es preciso abonar las comisiones de subrogación, si es que las incluye el contrato hipotecario suscrito en su día con el banco.
• La persona que quiera subrogar la hipoteca, asimismo deberá costear los gastos del estudio del perfil de riesgo del comprador.
• Gastos de tasación hipotecaria. El banco contrata una tasación para conocer el valor real de la vivienda en el momento en que se va a traspasar la titularidad. Con los datos obtenidos, podrá tomar una decisión. Las ventajas de la subrogación hipotecaria son variadas:
• Se ahorran los gastos notariales y registrales, que corren de cuenta del banco.
• Se ahorran las comisiones de cancelación de la hipoteca.
• Se ahorra la comisión de apertura de la nueva hipoteca.
• Se ahorra el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

La alternativa si el banco no acepta llevar a cabo la subrogación es firmar un contrato de deuda con el comprador. Pero es una opción muy arriesgada, ya que la hipoteca sigue siendo del mismo titular. Ello significa que se habrían de asumir los posibles impagos del comprador.

¿Qué es una hipoteca puente?

Los gastos para comprar casa pueden ser ingentes, pero es posible adquirir una vivienda nueva por este tipo de préstamo hipotecario. En ella se unen la hipoteca de la vivienda anterior con la de la siguiente. Para poder pagar el precio de la vivienda que se quiere adquirir, se aúnan las dos hipotecas, y de este modo se paga una sola cuota en lugar de dos. Esta es una de las formas de vender casa con hipoteca, ya que el deudor hipotecario contrae con el banco la obligación de comercializar el inmueble. Esta venta habrá de consumarse en un plazo de dos a cinco años. A la hora de solicitar hipoteca online, es una modalidad también posible. Se pueden pagar tres tipos de cuotas: