¿Qué es la FEIN?

¿Cómo se regula el FEIN de una hipoteca?

La FEIN es un documento importante cuando vamos a formalizar un contrato de hipoteca con un banco. Esta ficha es parte fundamental del trato que vayamos a cerrar con la entidad bancaria a propósito de nuestro crédito hipotecario. El documento se halla regulado por Ley, y es preciso leerlo con atención para saber a qué atenernos cuando vayamos a suscribir una hipoteca.

Tabla de contenidos

1. ¿Qué es la FEIN y cómo se regula legalmente?
2. ¿Cómo se regula la FEIN de una hipoteca en la Ley 5/2019?
3. ¿Qué información debe contener la FEIN de una hipoteca según la ley?
4. ¿Qué documentos deben presentarse antes de firmar la hipoteca?
5. ¿Cómo debe el banco cumplimentar la Ficha Europea de Información Normalizada?
6. ¿Cuál es la distribución de los gastos del préstamo y qué es el FIPRE?
7. ¿Cuál es la distribución de los gastos de la hipoteca?
8. ¿Qué es la FIPRE?

¿Qué es la FEIN y cómo se regula legalmente?

Este documento es la Ficha Europea de Información Normalizada, un documento que supone la última oferta de un banco antes de suscribir una hipoteca. La entidad financiera lo elabora incorporando todos los datos que le hemos entregado hasta el momento para poder proporcionarnos de este modo una oferta personalizada.

¿Cómo se regula la FEIN de una hipoteca en la Ley 5/2019?

Esta Ficha está regulada por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. En el Anexo I de la mencionada Ley, se establecen cada uno de los pormenores que deben figurar en esa Ficha. De este modo, se considerará que el préstamo hipotecario es transparente y que posee validez a efectos legales.

¿Qué información debe contener la FEIN de una hipoteca según la ley?

La información que esta Ficha debe contener es la siguiente:

• Texto introductorio y aclaraciones previas. Deberá incluir la fecha de validez del documento y también la aclaración de que este no conlleva la obligación del banco de conceder el préstamo.
• Datos de identificación y contacto del prestamista y del prestatario.
• Características principales del préstamo. Cuánto dura, de qué tipo es, en qué moneda se efectúa, clase de tipo de interés, valor máximo del préstamo, gastos, garantía si la hubiera…
• Tipo de interés y otros gastos. Aquí se incluye la tasa anual equivalente (TAE), gasto total del préstamo al año expresado en porcentajes. También se incluyen otros gastos y, si es necesario, pagar una tasa para registrar la hipoteca.
• Periodicidad de los pagos y número de estos.
• Importe de cada cuota y la moneda en que ha de satisfacerse.
• Una tabla ilustrativa de lo anterior.
• Otras obligaciones del destinatario del préstamo.
• Otros derechos del destinatario del préstamo.
• Reclamaciones: plazo máximo para tramitarlas, ante quién deben dirigirse. También a qué órganos dirigirse en caso de que la reclamación sea desestimada para poder acudir a la vía extrajudicial.
• Consecuencias para el prestatario en caso de incumplimiento de las condiciones vinculadas al préstamo.
• Información adicional. Legislación que se aplica al crédito a conceder, lengua de los documentos (si se va a utilizar otra distinta de la de la Ficha)… También una declaración del prestatario de su derecho a recibir un borrador o proyecto del contrato de préstamo.
• Datos de identificación y contacto del supervisor del intermediario del crédito.

¿Qué documentos deben presentarse antes de firmar la hipoteca?

Además, ha de aclararse que esta Ficha no es el único documento que debe proporcionarnos la entidad bancaria antes de la firma del contrato hipotecario.

Según el artículo 14 de dicha Ley, el banco debe presentarnos los siguientes documentos antes de formalizar la hipoteca:

• La propia Ficha Europea, cuyas características están rigurosamente reguladas en el Anexo I de esta Ley.
• Una FIAE, o lo que es lo mismo, una Ficha de Advertencias Estandarizadas. En este documento, se advierte al usuario de la hipoteca de la existencia de determinadas cláusulas de especial relieve o importancia. Esta Ficha en concreto debe incluir referencias a al menos uno de los índices empleados para el tipo de interés variable. También a si existen límites a la baja en ese tipo de interés. Además, debe incluir referencia a la posibilidad de vencimiento anticipado del préstamo en caso de impago. Igualmente, deberá hacer referencia a los gastos derivados del préstamo y cómo se distribuyen. Asimismo, también deberá advertir al usuario en los casos en que el préstamo se haga en moneda extranjera.
• Si el préstamo es a interés variable, el banco deberá entregar otro documento por separado con las cuotas periódicas. Estas se especificarán según los diversos escenarios por los que puede evolucionar el tipo de interés.
• Una copia del proyecto o borrador del contrato hipotecario, en que se incluirá un desglose con la totalidad de los gastos asociados a este.
• Información sobre los gastos que se asignarán al prestamista y los que se asignarán al prestatario. Estos se regulan rigurosamente por la Ley de contratos de crédito inmobiliario, y los detallamos más abajo. Dentro de los gastos al comprar una casa con hipoteca, resultan de gran importancia, y por ello deben ser detallados.

Tabla-resumen de los documentos previos a la firma de la hipoteca

Los diversos documentos que debe otorgarnos el banco antes de firmar la hipoteca se pueden resumir en esta tabla:

Fuente: Anexo I de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario

¿Cómo debe el banco cumplimentar la Ficha Europea de Información Normalizada?

Según la Ley de contratos de crédito inmobiliario, el banco debe cumplimentar la FEIN siguiendo unas determinadas reglas generales. Estas reglas son exigibles por el usuario de la hipoteca y obligatorias de acuerdo con la ley:

• En el texto introductorio se destacará la fecha de validez del documento.
• Se deben introducir los datos de contacto de prestamista y prestatario que se utilizarán para la correspondencia posterior.
• Si hay un intermediario de crédito, deberán figurar los datos de identificación y contacto de este.

¿Qué información debe figurar en el apartado de Características principales del préstamo?

Este apartado es uno de los más importantes de la Ficha Europea, por lo que resulta vital detenerse especialmente en él. Es un apartado donde deben explicarse los datos como el valor del préstamo y la moneda de este, así como los riesgos asociados al tipo de interés.

Existe una información que resulta obligatoria y exigible en términos legales:

• La estructura de amortización del crédito.
• Ilustrar los efectos en el préstamo si la moneda de este conoce fluctuaciones superiores o inferiores al 20%.
• La duración del crédito se expresará o bien en años, o bien en meses, según resulte más adecuado a cada caso concreto.
• El banco debe indicar con toda claridad qué tipo de préstamo va a conceder. Es decir: si es crédito hipotecario, un préstamo vivienda, o una tarjeta de crédito con garantía. Si es un crédito de solo intereses, ello deberá indicarse con toda claridad.
• Importe máximo del préstamo en relación con el valor del bien inmueble. O sea, la relación entre el valor de este bien y el del préstamo.
• Valor mínimo del bien inmueble para que el prestamista pueda prestar el importe que se haya indicado en ese importe máximo.
• Cuando los créditos consten de varios tramos (y algunos de estos sean de tipo fijo y otros de tipo variable). El banco deberá indicarlo con toda claridad en la Ficha Europea.

¿Qué información debe figurar en el apartado de Tipo de interés y otros gastos?

Otro apartado de suma importancia es el de Tipos de interés y otros gastos. También influye decisivamente en los gastos al comprar vivienda.

Detallando lo que el banco ha de indicar obligatoriamente, podríamos enumerar los siguientes pormenores:

El banco deberá indicar si el tipo de interés es fijo o variable. También los periodos en que será fijo, y los límites, máximos y mínimos, a su variabilidad. Esta información deberá facilitarse con respecto a todos los tipos de interés que se apliquen.

• En caso de tipo de interés variable, el banco deberá incluir las hipótesis para aplicar la TAE. También deben indicarse los límites aplicables a esta al alza o a la baja. Además, se incluirá una advertencia sobre que la variación del tipo de interés puede afectar a esta tasa anual.
• La entidad financiera deberá detallar todos los gastos integrados en la TAE.
• El banco también deberá detallar si el destinatario del préstamo adeuda alguna cantidad en concepto de registro de la hipoteca.

¿Qué información debe incluir el banco en el apartado de Importe de cada cuota?

Otro apartado soberanamente importante es este. Después de haber detallado la periodicidad y el número de pagos de la hipoteca, la entidad bancaria debe asimismo especificar el importe de cada cuota.

La mencionada Ley regula así esta obligación de información por parte de la entidad financiera. El banco ha de incluir obligatoriamente en este apartado:

• La moneda en que ha de abonarse cada cuota.
• Si el importe de las cuotas varía durante la vigencia de crédito.
• Si el crédito es de solo intereses (sea total o parcialmente).
• Información detallada sobre el tipo de interés variable, si lo hay.
• Fluctuaciones de la moneda, por debajo o por encima del 20%.
• Cuando parte de los intereses sean diferidos y se añadan al total a reembolsar, detallar la manera en que esto se llevará a cabo.

¿Cuál es la distribución de los gastos del préstamo y qué es el FIPRE?

Además de los aspectos ya enumerados, hay que tener en cuenta que existe una serie de gastos del préstamo asociados a la hipoteca con una distribución legal.

Estos gastos se distribuyen entre el prestamista y el prestatario de la forma marcada por la ley. Cuando estemos eligiendo el tipo de préstamo que necesitamos, deberemos introducirlos en el simulador de hipoteca para así poder elegir mejor.

También existe otra ficha adicional previa a la firma de la hipoteca, y que debemos conocer.

¿Cuál es la distribución de los gastos de la hipoteca?

Según la Ley de contratos de crédito inmobiliario, los gastos asociados a una hipoteca y correspondientes al prestamista y al prestatario, se distribuyen así:

¿Qué es la FIPRE?

Se trata de la Ficha de Información Precontractual. Es un documento genérico que los bancos deben entregar a un cliente cuando este solicita información sobre una hipoteca.

Actualmente está regulada por el artículo 21 de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios.