¿Cómo puedo establecer la tarifa de alquiler?

Lo que hay que tener en cuenta para establecer una tarifa de alquiler en Madrid

Si ha comprado un piso en Madrid para alquilar y está elaborando el contrato de alquiler de una vivienda, uno de los aspectos más importantes que deben quedar plenamente fijados es el del precio. No todos los inmuebles se ven afectados del mismo modo por las variaciones y fluctuaciones del mercado.

Es necesario poder establecer las tarifas de la manera más razonable e informada, contando, a ser posible, con el consejo de profesionales. Existen fórmulas dictadas por la experiencia, así como diversos factores que influyen muy decisivamente en los precios de mercado. Asimismo, existen determinados condicionamientos y restricciones legales que deberán ser tenidos en cuenta a la hora de establecer la tarifa correspondiente. Esta habrá de ser la más lucrativa posible, pero también la más sensata considerando la situación del mercado a medio y largo plazo.

Contenido

1. ¿Qué fórmulas existen para calcular la rentabilidad del precio al alquilar una vivienda?
2. ¿Qué es el PER?
3. ¿Qué son las fórmulas de equivalencias al alquilar un piso en Madrid?
4. ¿Mediante qué índices oficiales se dan actualizaciones en la evolución del precio de la vivienda?
5. ¿Qué es el Índice de Garantía de la Competitividad?
6. ¿Cómo resumir los factores a tener en cuenta en la evolución del precio de la vivienda en Madrid para establecer una tarifa de alquiler?

¿Qué fórmulas existen para calcular la rentabilidad del precio al alquilar una vivienda?

Cuando vamos a alquilar una vivienda, podemos tener en cuenta varios sistemas y fórmulas. Algunos de ellos vienen establecidos por el Banco de España, banco de bancos en el sistema financiero español. Esencialmente, existen dos sistemas de cálculo de la rentabilidad de la vivienda según esta institución angular del sistema financiero: la rentabilidad bruta y el PER. Las ratios obtenidas con ambas fórmulas de cálculo se aplican directamente a cada caso particular, para así saber cuán rentable puede ser el arrendamiento.

Es el caso de la rentabilidad bruta por alquiler. Esta es la relación existente entre los ingresos anuales procedentes del alquiler entre su precio de venta. El resultado se expresa en porcentaje. La fórmula de cálculo sería la siguiente: Anualidad del alquiler/Precio de venta x 100. La rentabilidad bruta por alquiler en el tercer trimestre de 2022 quedó fijada en un 3,5%, según datos del Banco de España. Ello nos está proporcionando datos fundamentales sobre la rentabilidad normalizada en la generalidad del mercado español.

¿Qué es el PER?

El PER, o price earnings ratio, es la tasa de lo que tardaremos exactamente en recuperar una inversión inmobiliaria por medio del alquiler. Por esta fórmula conoceremos, asimismo, el número de veces que el precio de una vivienda en alquiler está comprendido en el precio de venta actual.

La fórmula matemática es la siguiente: Precio de venta/anualidad del alquiler o Precio de venta/mensualidad del alquiler. Los resultados de esta tasa se difunden a través del informe anual de indicadores de la vivienda del Banco de España. Por ejemplo, si el resultado del cálculo da 22, es que se tardaría 22 años en recuperar la inversión. Además, es fundamental tener presente que, a mayor PER, más costosa será la vivienda en propiedad en relación con su arrendamiento, y a la inversa. Por lo tanto, las subidas de precio de compraventa de la vivienda inciden muy directamente en tal proporción.

¿Qué son las fórmulas de equivalencias al alquilar un piso en Madrid?

Según Idealista, se pueden establecer equivalencias entre la rentabilidad bruta y el price earnings ratio, por medio de una sencilla fórmula. Esta fórmula, recomendada por entidades financieras como Bankinter, es la siguiente. Se trataría de multiplicar el precio del alquiler mensual por 264 meses para obtener un precio de venta aproximado adecuado. ¿Cuál es la utilidad de este cálculo concreto? Se trataría de multiplicar de esta forma la tarifa de alquiler de inmuebles de la competencia de características similares y situadas en la misma zona. El resultado nos dará el precio de venta de los inmuebles de la competencia. A partir de ahí, nos será fácil calcular, a su vez, qué rentabilidad se obtiene al alquilar un piso en Madrid.

¿Mediante qué índices oficiales se dan actualizaciones en la evolución del precio de la vivienda?

Además, es preciso tener en cuenta los índices oficiales para actualizar los precios de alquiler. La evolución del precio de la vivienda en nuestro país se ve directamente muy afectada por ello. Además, legalmente hablando, se distingue mucho entre actualizaciones de renta y mera subida de la renta. Así, es indispensable prestar atención al hecho de que esta distinción se halla ampliamente regulada en la legislación española sobre alquileres. La subida de la renta está limitada por una serie de condicionamientos contractuales y debe notificarse con antelación. Sin embargo, la actualización debe ser automática, en cada año de cumplimiento de vigencia del contrato de arrendamiento. Tales actualizaciones se llevarán a cabo mediante la aplicación de los índices oficiales del Instituto Nacional de Estadística, que ahora veremos.

¿Qué es el Índice de Garantía de la Competitividad?

El Índice de Garantía de la Competitividad es el índice de revisión mensual de precios del Instituto Nacional de Estadística. Ha sido establecido por la Ley 2/2015, de 30 de marzo, de desindexación de la economía española. La revisión de precios de esta tasa se fundamenta en la recuperación de competitividad frente a la Eurozona. Cuando la tasa de variación queda por debajo del 0%, significa que no habrá de aplicarse actualización alguna por este índice.

Otra cuestión es cuando la tasa de actualización de este índice sobrepase el objetivo a medio plazo de inflación anual del Banco Central Europeo (2%). En este caso, se tomará tal porcentaje como referencia para revisar precios. De este modo, se pretende asegurar el mantenimiento de la competitividad de la economía española en el medio plazo. Además, se establece en la legislación española de alquileres que la actualización por el mencionado índice IGC no podrá sobrepasar determinados límites. Así, no podrá superar el resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización.

¿Cómo resumir los factores a tener en cuenta en la evolución del precio de la vivienda en Madrid para establecer una tarifa de alquiler?

En la siguiente tabla, podemos resumir los factores a barajar para establecer en la tarifa del alquiler. Estos aspectos también influyen, como resulta lógico, en la evolución del precio de la vivienda en Madrid: