El precio de los pisos antes y después de la crisis del coronavirus

La evolución de precio de los pisos en Madrid

La evolución del precio de la vivienda antes y después de la crisis del coronavirus ha sido una preocupación constante en el sector inmobiliario.

Según la publicación económica Cinco Días, el incremento del precio de la vivienda durante el primer semestre de 2022 ha podido venir impulsado, en gran medida, por la falta de oferta. Ello explicaría ciertos incrementos del precio del m2 en Madrid.

No obstante, lo cierto es que el sector inmobiliario español ha venido recuperándose rápidamente de los reveses de la crisis del Covid-19, con ejemplar resiliencia. Según la misma Cinco Días, la propia insatisfacción de la demanda garantiza un permanente crecimiento del sector.

Los españoles siguen destinando una parte importante de sus ahorros al sector del inmueble, y ello juega un papel clave en la actual vitalidad del ladrillo en España.

Tabla de contenidos

1. La evolución del mercado inmobiliario en España tras la crisis del coronavirus
2. Evolución del precio de la vivienda en los próximos años
3. Ayudas para la compra de una vivienda en 2022 y ayudas a la rehabilitación de vivienda

La evolución del mercado inmobiliario en España tras la crisis del coronavirus

Si consultamos los indicadores del mercado de la vivienda de 2022 del Banco de España, podemos extraer conclusiones interesantes. Así, por ejemplo, la compraventa no tardó en recuperarse del revés del Covid en 2020. Ello puede apreciarse con gran claridad en los siguientes tabla y gráfico:

Fuente: Banco de España. Indicadores del mercado de la vivienda a 23 de junio de 2022.

Es decir, que tras el descalabro de 2020 se produce un considerable repunte posterior. De 2019 a 2020, el total nacional de las operaciones de compraventa, expresadas en miles, descendía de 505 a 420.

Pero, entre 2020 y 2021, las operaciones de compraventa inmobiliaria en miles ascendían súbitamente de 420 a 566 en tan sólo un año. La reciente evolución del mercado inmobiliario, por lo tanto, sigue dando, por el momento, sobradas razones para el optimismo inversor.

Evolución interanual de la compraventa de obra nueva y de vivienda de segunda mano

También los datos del Banco de España esclarecen cuál ha sido la evolución de la tasa interanual de compraventa de vivienda nueva y de segunda mano. Una evolución también muy favorable.

En esta tabla se puede apreciar cómo ha evolucionado esa interanual según la antigüedad de la vivienda comprada.

Fuente: Banco de España.

De nuevo, tras el más que notable descalabro de 2020, el repunte ha sido gigantesco en 2021.

Evolución del precio de la vivienda en Madrid

La capital española es una de las zonas más activas del mercado inmobiliario español. También es una de las más atractivas para el inversor y para toda persona que piense en comprar una vivienda en ciudades españolas. Por ello, es de sumo interés conocer la evolución del precio de la vivienda en Madrid.

El Índice de Precios de la Vivienda (IPV) del Instituto Nacional de Estadística (INE) establece las variaciones de los precios en un periodo determinado. En Madrid, se ha evolucionado desde un 140,569 alcanzado en 2019, hasta el 154,666 de 2022.

Sin embargo, entre el tercer y cuarto trimestre de 2020, se había producido una caída de precios atribuida por los expertos a la caída de la demanda. Según el INE, del tercer al cuarto trimestre de 2020, se pasó desde un IPV del 144,599 hasta uno del 142,540.

¿Qué significa todo esto? Según el diario La Vanguardia, la caída de precios inmobiliarios en 2020 fue secuela del impacto económico de la pandemia.

Y, según datos del diario La Información, la subida del 34,5% de la compraventa de la vivienda se debió, precisamente, al gran repunte de la demanda. Por lo tanto, se trata de una señal de inequívoca vitalidad del sector.

Evolución del precio de la vivienda en los próximos años

Según sitios web especializados en el sector inmobiliario como Idealista o Brainsre News España, tras el boom de los precios en 2021, la situación cambia. Se prevé una cierta estabilidad de los precios en adelante.

Analistas Financieros Internacionales (AFI) y el Departamento de Análisis Financieros de Bankinter auguran un crecimiento mucho más suave de los precios de la vivienda. Por dicha razón, podrá ser un buen momento para comprar una casa.

El informe sobre el mercado inmobiliario de Bankinter, elaborado por el economista Juan Moreno, habla de un incremento muy moderado de los precios. Concretamente, sólo de un 1% entre 2022 y 2023.

Según los expertos, el mercado se ha enfriado por la situación inflacionista, pero también se ha recuperado el crecimiento demográfico tras la mejor situación sanitaria.

Cuándo bajará el precio de la vivienda

Los economistas, entre ellos expertos del Banco de España, hablan de que varios factores podrían presionar el precio de la vivienda a la baja en un futuro próximo:

• Pérdida de poder adquisitivo de las familias debido a la inflación.
• Posible incremento de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo a partir de julio.
• En abril de 2022, el euríbor, índice que mide el tipo de interés promedio de las hipotecas, ha cerrado en cifras positivas por vez primera desde 2016. Por esta razón, los bancos están tendiendo a endurecer las condiciones de las hipotecas a plazo fijo. Estas suponen casi las tres cuartas partes del mercado hipotecario, y se habían abaratado un 40% desde 2012.

Sin embargo, también se está hablando de que determinados segmentos del mercado de la vivienda seguirán conservando la tendencia a subir precios. Es el caso de la vivienda de obra nueva. Esta representa hasta un 25% del mercado.

Según la patronal de grandes constructoras SEOPAN, la edificación de obra nueva no crecerá con respecto a 2021, por el incremento de los costes.

Previsión del precio de la vivienda

El Departamento de Análisis Financieros de Bankinter ha efectuado una interesante previsión de los precios de la vivienda para el periodo 2022 a 2024.

Según los pronósticos o el posible escenario planteado por Bankinter, se producirían los siguientes fenómenos:

• La tendencia a la estabilización de los precios tras la subida de 2022. Entre 2022 y 2023, la tendencia alcista sería muy moderada, de un +1%.
• Previsión de euríbor al 2% a final de año.
• Tendencia al equilibrio de la oferta y la demanda.
• El mismo Departamento de Análisis de Bankinter pronostica un incremento del precio de la vivienda de tan sólo el 0,6% en 2023.

El valor de la vivienda en la Comunidad de Madrid previsiblemente permanecerá estable, pues los precios experimentarán un tenue incremento de 2022 a 2023. El valor mínimo de una vivienda en Madrid capital no desciende por debajo de los 1.500 euros por metro cuadrado en el barrio más barato de la ciudad, Entrevías. Por lo tanto, continúa siendo una inversión interesante. Actualmente, el precio medio del metro cuadrado en Madrid capital es de 3.682 euros, según datos oficiales del Ayuntamiento de la ciudad.

Ayudas para la compra de una vivienda en 2022 y ayudas a la rehabilitación de vivienda

Muchas veces, los gastos al comprar una casa o alquilarla, y también la rehabilitación de una vivienda, precisan de ayudas públicas.

Es el caso de las ayudas para vivienda promovidas tanto a nivel nacional español como a nivel de las comunidades autónomas y ayuntamientos como el de Madrid capital.

Ayudas a nivel nacional español

A nivel español, pueden destacarse las ayudas del Plan Estatal de Acceso a la Vivienda 2022-2025

Las Ayudas enmarcadas en el Plan Estatal de Acceso a la Vivienda 2022-2025 abarcan un muy amplio espectro de actuaciones. Incluyen ayudas al alquiler, ayudas a las víctimas de violencia de género y personas desahuciadas y especialmente vulnerables, etc.

También incrementan la oferta del parque público de viviendas en alquiler, impulsan la erradicación de las infraviviendas, etc.

Incluyen los siguientes requisitos:

• Para acceder a estas ayudas se debe ser menor de 35 años de edad. Su cuantía es de hasta 10.800 euros, y se establece un límite del 20% del precio de adquisición.
• La vivienda debe ir destinada a un uso habitual y permanente, y su precio ha de ser inferior a los 100.000 euros.
• Los ingresos de la unidad de convivencia deben ser, por lo general, inferiores a los 23.725 euros anuales. Es decir: 3 veces el IPREM. Este es el denominado Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples. En España se utiliza como referencia para la concesión de ayudas en función de los ingresos.
• Familia numerosa (o con integrantes discapacitados) con ingresos inferiores a los 31.634 euros al año: 4 veces el IPREM.
• Familia numerosa especial (o con integrantes discapacitados) con ingresos inferiores a los 39.543 euros anuales: 5 veces el IPREM.

Dentro de las ayudas del Plan Estatal de la Vivienda, se incluyen también aquellas destinadas a la rehabilitación de viviendas, con idénticos requisitos sobre el IPREM.

Ayudas a nivel de la Comunidad de Madrid

La Comunidad de Madrid puso en marcha, a partir del último trimestre de 2021, el Plan Vive. Se trata de promociones de viviendas destinadas a:

• Menores de 35 años. En este apartado concreto, no se trata de una ayuda para la compra de vivienda por jóvenes. En realidad, son ayudas al alquiler. Estas ayudas de vivienda para jóvenes destacan dentro del panorama de subvenciones inmobiliarias de las Comunidades Autónomas.
• Mayores de 65 años.
• Mujeres embarazadas. Estas subvenciones pueden equivaler, en muchos casos, a unas ayudas de primera vivienda para familias monoparentales de madres solas.
• Personas con discapacidad.

Además, en mayo de 2022, la Comunidad de Madrid ha convocado ayudas a la rehabilitación de viviendas:

• Se destinan al acondicionamiento de edificios residenciales o viviendas unifamiliares.
• Sus cuantías abarcan del 40 al 80% de los costes de la rehabilitación. El tope máximo es de 18.800 euros.
• Además, se incrementa en 1.000 euros por vivienda y 12.000 por edificio, si se destinan también a la retirada de elementos con amianto.