¿Puedo subir el alquiler a mi inquilino?

¿Cómo se puede subir el precio del alquiler?

El contrato de alquiler de vivienda se halla muy condicionado por las limitaciones que establece la ley al respecto. Si quiero saber si es posible subir el alquiler a mi arrendatario, antes deberé consultar la legislación en lo concerniente a fluctuaciones de precios.

Cuando un determinado arrendatario lleva mucho tiempo en un piso, es normal que el propietario quiera reajustar las rentas a los precios de cada momento. Además, cuando llegan coyunturas sociales y económicas en que la inflación tiende a incrementarse mucho más, lógicamente el reajuste de rentas es indispensable. Pero ¿cómo puede llevarse a cabo y en qué condiciones? Aquí pretendemos solventar todas las dudas sobre tan complejo asunto.

Contenido

1. ¿Qué hay que tener en cuenta al alquilar una vivienda y subir las rentas?
2. ¿Qué es la actualización de rentas en la ley de alquiler?
3. ¿Se puede subir el precio del alquiler según la ley?
4. ¿Qué documentos son necesarios en el contrato de alquiler de vivienda para poder subir precios?
5. ¿Cómo se puede subir el precio del alquiler e incluirlo en el contrato?
6. ¿Cuál es el panorama de precio de la vivienda en Madrid en cuanto a alquileres?
7. ¿Cuál es la evolución del precio de la vivienda en Madrid en materia de alquileres?

¿Qué hay que tener en cuenta al alquilar una vivienda y subir las rentas?

Los conceptos fundamentales que se deben tener en cuenta al respecto se regulan en la Ley de Arrendamientos Urbanos o LAU. Así, cuando se va a subir el arrendamiento de una vivienda, hay dos conceptos muy distintos que son definidos y tipificados por la ley:

• Actualización de las rentas del alquiler.
• Subida del precio del alquiler.

A continuación, desarrollaremos con detalle ambos conceptos, para que el propietario pueda saber a qué atenerse legalmente cuando deba subir el alquiler. Dependiendo de uno u otro supuesto, los límites fijados por la norma varían notablemente, de modo que es importante conocerlos.

¿Qué es la actualización de rentas en la ley de alquiler?

La actualización de rentas está regulada específicamente en el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. En tal artículo, se preceptúa que las rentas tan solo pueden ser actualizadas al cumplimiento de cada año de vigencia del contrato. Además, ello deberá llevarse a cabo en las condiciones establecidas por las partes. Si no existiera pacto, entonces no podrá efectuarse la actualización anual.

Se debe incluir en tal pacto el índice concreto de referencia al que se irán actualizando las rentas. Si no se expresa el índice a seguir, entonces por defecto deberá tomarse como referencia el Índice de Garantía de Competitividad o IGC. Según la Ley 2/2015, de 30 de marzo, de desindexación de la economía española, el INE es responsable de su cálculo y publicación mensual. Este índice establece una revisión de precios acorde con la recuperación de competitividad frente a la Eurozona. Sea como fuere, y en todo caso, las actualizaciones que se apliquen tendrán establecido un límite muy concreto. De hecho, no podrán exceder la variación porcentual del Índice de Precios al Consumo o IPC a fecha de cada actualización. De este modo, la normativa legal garantiza que la actualización de rentas no rebase su función de ajustarse a los vaivenes de la economía.

¿Se puede subir el precio del alquiler según la ley?

En realidad, sí se puede subir el precio del alquiler según la legislación vigente. Como ya hemos podido apreciar, no solamente se contempla la actualización de rentas anual, sino también la posibilidad de subir precios. No obstante, ello también se halla regulado por la LAU.
Concretamente, se puede subir únicamente cuando se aproxime la fecha de renovación o finalización del contrato. Únicamente cuando se aproxime la fecha de finalización del contrato, y si ambas partes están interesadas en su renovación. O bien si los dos términos quieren suscribir un nuevo contrato de arrendamiento. En cualquiera de ambos casos, el propietario podrá plantear una subida de la tarifa de alquiler. Por tanto, hay que subrayar que el propietario del inmueble no puede subir la renta inmobiliaria durante la vigencia del contrato de arrendamiento. Es importante tener ello presente en la relación con el inquilino. La LAU regula fuertemente el vínculo contractual de ambos términos para evitar arbitrariedades del propietario en algo tan esencial como es la vivienda.

¿Qué documentos son necesarios en el contrato de alquiler de vivienda para poder subir precios?

Para subir el precio del alquiler deben emplearse unos documentos preceptivos que aseguren la validez legal de la operación. La LAU exige que se haya efectuado un pacto previo con el inquilino, y ello debe quedar reflejado en su correspondiente documento. Además, la subida del arrendamiento deberá ser oportunamente notificada. Por lo tanto, en ambos casos se emplean documentos cuyas características deben ser detalladas aquí. Es la forma de evitar malentendidos y problemas jurídicos que podrían desembocar en los tribunales. Así, las relaciones entre propietario y arrendatario se guiarán en todo momento por la transparencia, tal y como es lo aconsejable.

¿Cómo se puede subir el precio del alquiler e incluirlo en el contrato?

En realidad, se puede subir el precio del alquiler mediante la inclusión de un anexo en el contrato de arrendamiento. Es lo recomendable en términos jurídicos cuando el inquilino tenga intención de realizar la subida. Tal como hemos visto, esta subida deberá efectuarse únicamente cuando se aproximen las fechas de renovación o finalización del contrato. Para que un anexo de contrato de arrendamiento pueda resultar útil y adecuado para posteriores subidas, deberá incluir los siguientes datos:

Además, se debe notificar con antelación la actualización del precio de alquiler. Para ello, deberán incluirse con claridad en la notificación los siguientes datos:

• Nombre y DNI del arrendador y del arrendatario.
• Porcentaje que se ha aplicado para la actualización, e índice de referencia.
• Documentación del Instituto Nacional de Estadística que acredita la actualización del índice de referencia.
• Firma y DNI del arrendador y fecha.

¿Cuál es el panorama de precio de la vivienda en Madrid en cuanto a alquileres?

El precio de la vivienda en Madrid ha conocido fuertes variaciones en los últimos meses, también en cuanto a las tarifas de alquiler. Conocer estas variaciones resulta esencial para tomar una decisión adecuada en todo lo concerniente a subidas y actualizaciones de alquileres.

Mantenernos informados al respecto y contar con un buen consultor inmobiliario conocedor de los precios del mercado (tanto de compraventa como de arrendamiento) es vital. El conocimiento de los precios de arrendamiento por zonas y en cada momento concreto del mercado es decisivo para fijar las tarifas de alquiler. También para saber establecer las condiciones del anexo contractual en que se podrá modificar el precio.

¿Cuál es la evolución del precio de la vivienda en Madrid en materia de alquileres?

A grandes rasgos, se puede hablar de la evolución del precio de la vivienda en la capital española en tiempos recientes con las siguientes características:

• Según la página web Idealista, la evolución interanual entre noviembre de 2021 y noviembre de 2022 ha resultado en un incremento de un +10,7%. Ello en el conjunto de la ciudad de Madrid, como media de la variación conocida por todos los distritos de la capital.
• No obstante, esta variación porcentual es considerablemente diferente por distritos. Así, la variación interanual más baja es la que se da en Villa de Vallecas, con un incremento de tan solo el +4,1%. A su vez, la variación interanual más alta ha sido la del Distrito Retiro, con un +15,3%.