¿Es posible vender una casa con inquilino?

¿Cómo puedo vender un piso con inquilino?

Vender casa con inquilino es posible si se siguen una serie de sencillos consejos. A menudo muchas personas que piensan en vender un inmueble lo sacan coyunturalmente al mercado del alquiler mientras que la vivienda se revaloriza.

Es una práctica bastante habitual entre los propietarios de pisos, dependiendo sobre todo de la situación del sector en cada momento. Sin embargo, otras razones, como los impagos de los inquilinos, pueden llevar al propietario a poner el piso en venta.

En primer lugar, será necesario conocer las exigencias de la ley con respecto a esta situación.

Tabla de contenidos:

1. ¿Qué condiciones legales se exigen para vender un piso con inquilino?
2. ¿Cómo deberá ser el preaviso para el inquilino?
3. ¿Debe cumplirse el contrato de arrendamiento para la venta de una vivienda alquilada?
4. ¿Cuánto se paga en impuestos por la venta de una vivienda con inquilino?

¿Qué condiciones legales se exigen para vender un piso con inquilino?

Las condiciones para poder efectuar la venta en esta situación están recogidas y reguladas en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

La LAU, como es conocida popularmente, ha sido objeto de numerosas controversias políticas y no menos numerosas reformas sucesivas.

En su artículo 25 (Derecho de adquisición preferente) esta ley regula las condiciones previas de compraventa de viviendas con inquilino.

¿Existe un preaviso antes de vender una vivienda arrendada?

En caso de la venta de una vivienda en alquiler, se establece un preaviso mínimo por la LAU.

El propietario está obligado a notificar al inquilino su intención de vender. Ello habrá de efectuarse con treinta días de antelación a la fecha en que se vaya a formalizar el contrato de compraventa.

¿En qué consiste el derecho de adquisición preferente del inquilino?

La ley establece que, cuando se vaya a vender un piso alquilado, el arrendatario tendrá derecho de adquisición preferente sobre la misma.

Es lo que se conoce como derecho de tanteo. Podrá efectuarse en el plazo de treinta días naturales desde el siguiente a aquel en que el propietario le notifique su intención de vender. A los ciento ochenta días naturales siguientes, el derecho de tanteo (es decir, de compra preferente del bien) caducará si no se ha ejercitado.

Además, en el caso de que no se le haya notificado en plazo la intención de venta de la vivienda, el arrendatario podrá ejercer su derecho de retracto. También podrá ejercerlo en caso de que se hayan omitido en la notificación alguno de los requisitos exigidos en el artículo 1.518 del Código Civil.

También cuando resultase finalmente más bajo el precio de compraventa o menos onerosas las condiciones de esta que las establecidas inicialmente.

El derecho de retracto consiste en que, en tales casos, el inquilino podrá comprar de forma preferente el piso que ya ha sido vendido. O sea, deshacer o rescindir la compraventa inicial para rehacer otra en que el comprador sea el inquilino.

Este último derecho caducará a los treinta días naturales desde el siguiente a la notificación del adquirente. Es decir, a la notificación que el comprador efectúe al inquilino sobre la adquisición de la vivienda y las condiciones de ésta.

Los derechos de tanteo y de retracto tienen preferencia sobre cualquier otro. Además, se exige la justificación de haber realizado las notificaciones pertinentes para poder inscribir en el registro de la propiedad los títulos de venta.

¿Cómo deberá ser el preaviso para el inquilino?

La notificación o preaviso deberá efectuarse al inquilino a través de notaría o de burofax para que tenga la consideración de fehaciente, Es decir, de fe pública a efectos legales.

Tal notificación deberá contener los siguientes datos:

• Precio al que el propietario pretende vender el inmueble.
• Datos del destinatario de la venta. Se han de incluir los datos de contacto de esta persona.
• Demás datos que resulten de especial relevancia para la operación de compraventa.

¿Cuándo no se ejercerá el derecho de tanteo del inquilino?

En determinados casos, no se ejercerá el derecho de tanteo del inquilino:

• Cuando el inmueble se vaya a vender junto con el resto de viviendas o locales del mismo propietario.
• Cuando el mismo inmueble se venda de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo adquirente o comprador.
• Sin embargo, en estos casos concretos la legislación podrá establecer un derecho de tanteo o de retracto sobre el órgano que designe la Administración.

¿Se podrá pactar el ejercicio de este derecho?

Las partes del contrato de arrendamiento pueden pactar la renuncia a este derecho. Así pues, se puede pactar previamente el ejercicio del derecho de adquisición preferente del arrendatario.

En estos casos, la notificación del arrendador al arrendatario para informarle de la intención de aquel de vender la vivienda, será potestativa. Podrá llevarse a cabo de forma opcional dentro de un plazo mínimo de treinta días previos a la formalización del contrato de compraventa.

A continuación, resumimos los derechos del inquilino en la compraventa de una vivienda alquilada, según la Ley de Arrendamientos Urbanos:

Derecho de tanteo:

Notificación en 30 días antes de la formalización del contrato de compraventa. Caduca a los 180 días naturales siguientes a la notificación.

Derecho de retracto:

Si no se han efectuado previamente las notificaciones exigidas. Caduca a los 30 días naturales siguientes a la notificación del comprador o adquirente.

¿Debe cumplirse el contrato de arrendamiento para la venta de una vivienda alquilada?

Otra de las condiciones exigidas es, precisamente, el obligado cumplimiento del contrato de arrendamiento de una vivienda. Ello también es determinante a la hora de vender casa con inquilino.

Deberá cumplirse la duración, así como las condiciones pactadas por ambas partes.

¿Cuál debe ser la duración mínima del contrato de alquiler?

En este caso, y según la Ley de Arrendamientos Urbanos:

• La duración del contrato de alquiler será libremente pactada por las partes. Si fuera inferior a cinco años (o a siete, si el arrendador es persona jurídica), se prorrogará obligatoriamente una vez al año, hasta que alcance esos plazos mínimos.
• Los plazos de arrendamiento sin duración determinada o estipulada se entenderá legalmente que duran un año.
• Una vez transcurrido un año, no procederá prorrogar obligatoriamente el contrato si el arrendador hiciera constar que él o sus familiares la ocuparán. Esta ocupación habrá de ser como vivienda permanente, y habrá de tener lugar en el plazo de cinco años.

Por lo tanto, a la hora de vender un piso, si éste se halla en alquiler, es fundamental respetar las condiciones contractuales. Ello resulta imprescindible para evitar complicaciones legales.

¿Cuándo deberá abandonar el inquilino el inmueble?

Una vez se haya formalizado el contrato de compraventa, se plantea la pregunta de cuándo deberá abandonar el inquilino la vivienda. En este sentido, existen diversos supuestos:

• Si la vivienda y el contrato de arrendamiento están inscritos ambos en el registro público de la propiedad. Así por ejemplo, el Registro de la Propiedad de Madrid. En este caso, el comprador del inmueble deberá asumir el contrato de arrendamiento y respetar su vigencia. Por lo tanto, el nuevo propietario no podrá ocupar la vivienda hasta que el contrato haya expirado.

• Si la vivienda está inscrita en el registro público de la propiedad, pero no el contrato. El comprador deberá asumir las obligaciones del arrendador durante los primeros cinco años. Es lo que se conoce como subrogación del contrato de arrendamiento. Si el contrato sobrepasa los cinco años de vigencia, entonces el propietario deberá asumir tales obligaciones a lo largo de toda la duración de éste. Sin embargo, el comprador o adquirente tan tendrá obligación de soportar el alquiler restante hasta cinco años. En caso de rescindir el contrato de arrendamiento antes de la finalización de éste, deberá indemnizar al inquilino. El importe de la indemnización será de un mes de alquiler por cada año de contrato que quede por cumplir.

• Si ni el contrato ni la vivienda están inscritos en el correspondiente registro público de la propiedad. En este caso concreto ha de cumplirse el artículo 1.571 del Código Civil. El comprador o adquirente tendrá derecho a dar por expirado el contrato. El inquilino tendrá un plazo de tres meses desde la notificación para abandonar la vivienda. No obstante, le asistirá el derecho a exigir una indemnización por daños y perjuicios al nuevo propietario.

• Si el problema fuese un vencimiento hipotecario, el banco será el nuevo propietario, pero se cumplirá igualmente la vigencia del contrato de alquiler.

Tabla-resumen de los plazos y condiciones del contrato de arrendamiento

En esta tabla se resumen los plazos y condiciones del contrato de arrendamiento según la ley:

¿Cuánto se paga en impuestos por la venta de una vivienda con inquilino?

La vivienda tributa por la ganancia patrimonial adquirida. Es decir, por la diferencia existente entre los valores de transmisión y de adquisición.

A la hora de vender una casa alquilada, deberán restarse a dichas ganancias las amortizaciones correspondientes a los meses en que ha estado en alquiler. También se pueden restar gastos innecesarios, como los gastos financieros.

En muchos casos, el importe de las rentas de alquiler, junto con las deducciones y las reducciones, no dan un resultado a tributar. Pero, a la hora de vender, siempre se exige la liquidación del IRPF.

Este impuesto habrá de pagarse según el tramo que corresponda según las ganancias patrimoniales obtenidas, divididas en los siguientes tramos:

• Hasta 6.000 euros de ganancia patrimonial: tipo fijo del 19% del precio de venta.
• De 6.000 hasta 50.000 euros: tipo fijo del 21% del precio de venta.
• De 50.000 hasta 200.000 euros: tipo fijo del 23% del precio de venta.