Informe sobre el precio de los pisos en Madrid

• La proptech Evernest ha elaborado un estudio donde analiza cómo ha evolucionado el precio de los pisos en los diferentes barrios de la capital desde el inicio de la pandemia hace justo tres años.

• Diez distritos alcanzaron en 2022 el precio máximo por metro cuadrado, medido ponderando la tasa de inflación. En el caso de Villaverde o San Blas, el precio todavía está más del 20% por debajo de su máximo histórico.

• El Barrio de Salamanca (6.991€/m2) es, con diferencia, el distrito más caro de la capital, seguido de Centro, Retiro, Chamberí y Chamartín, por este orden, que superan los 5.500€.

La zona Este y el distrito Centro, áreas donde más ha crecido el precio de los pisos desde el inicio de la pandemia

Madrid, 30 de marzo de 2023.- La zona Este de Madrid y el Distrito Centro son las áreas de la ciudad de Madrid donde más ha subido el precio medio del metro cuadrado de los pisos desde el inicio de la pandemia, tomando como referencia los datos de cierre de febrero de 2020, escasas semanas antes del confinamiento por riesgo sanitario que sufrió España, y prácticamente todo el planeta, y su evolución hasta cierre de octubre de 2022, las últimas cifras que ofrece el Consejo General del Notariado de España, que cuenta con datos de excelente calidad, puesto que se refieren a las cifras oficiales de las que disponen los notarios en España sobre el precio final al que se cierra cada operación de compraventa de vivienda, tanto de obra nueva como usada.

A lo largo de todo este tiempo, el distrito de Vicálvaro, situado al sureste de la ciudad de Madrid, ha visto como el precio de la vivienda casi se ha duplicado, hasta alcanzar los 2.546€ por metro cuadrado (un 97,8% más), lo que le ha permitido pasar de ser el distrito con los precios más baratos en febrero de 2020 (1.287€/m2), a superar a siete barrios de la capital, aunque se mantiene todavía bastante por debajo del precio medio de la vivienda en todos los distritos de Madrid (3.537€/m2). El segundo barrio donde más ha crecido el precio de la vivienda en este tiempo es el distrito Centro, donde el precio se ha incrementado un 40,2%, hasta situarse en los 5.828€ por metro cuadrado, convirtiéndose en el segundo distrito más caro de la capital de España.

En base al estudio, Evernest concluye que las localizaciones premium en las grandes ciudades siguen siendo determinantes a la hora de tomar la decisión de comprar un piso y que, pese a la salida de muchas personas que tras la pandemia decidieron vivir en zonas más alejadas del centro, el elevado peso de la inversión en estos mercados premium y las crecientes restricciones a la movilidad suponen un plus para los pisos más céntricos, que han mantenido e incrementado su demanda en los últimos años. Esto explica la pujanza de los precios en Centro, así como otros barrios de la almendra central de la ciudad de Madrid. Por otro lado, la búsqueda de pisos más asequibles, tras el proceso de recalentamiento que ha sufrido el mercado en la época post pandémica, ha podido desplazar parte de la demanda a otras zonas de la periferia, como es el caso de Vicálvaro, donde existen nuevos desarrollos y decenas de promociones residenciales en curso que están rejuveneciendo un parque de pisos históricamente más antiguo, lo que repercute en el precio al alza de estas localizaciones.

El barrio de Salamanca sigue siendo, con diferencia, el que tiene el precio por metro cuadrado más elevado en la ciudad de Madrid, situándose en los 6.991€, en octubre de 2022, tras experimentar un crecimiento del 23,3% desde el inicio de la pandemia. Por detrás se sitúan varias zonas premium de la capital, como Centro, Retiro, Chamartín y Chamberí, cuyo precio medio se sitúa por encima de los 5.500€, aunque Evernest destaca en su informe como el incremento del precio durante este tiempo ha tenido un comportamiento bastante dispar en estas zonas, oscilando entre el repunte del 37,6% del barrio de Retiro, tercer distrito de la capital donde más ha subido el precio de los pisos desde el inicio de la pandemia, al 14,4% de Chamberí o el 8,8% de Chamartín, que concentra una de las subidas en los precios más reducidas en la ciudad.

Por el contrario, tan solo dos distritos de la capital no han visto incrementado el precio medio por metro cuadrado desde el inicio de la pandemia. Usera, donde ha caído un 1,1%, hasta los 1.955€ por metro cuadrado, y San Blas, que se mantiene en 2.204€/m2, tras caer apenas un 0,1% en todo este tiempo.

Caída en la superficie media por piso

Otro de los parámetros que analiza Evernest en su informe es la evolución de la superficie media de los pisos que se compraron en Madrid desde el inicio de la pandemia, que han sufrido una caída, pasando de una media de 89,2m2 a 86,7m2, lo que supone un descenso del 2,8%, pese al convencimiento generalizado de existe un interés de los compradores por adquirir pisos más grandes después de la pandemia. De hecho, si analizamos los datos a lo largo de toda el periodo de cierres, confinamientos selectivos, postpandemia, el proceso de apertura de la actividad global y la actual situación de absoluta normalidad, la superficie media de las viviendas transaccionadas ha ido reduciéndose, tras llegar a alcanzar medias cercanas a los 95m2 en algún mes. En su análisis, Evernest concluye que la subida de precios empuja al comprador a cambiar de criterios de búsqueda, que pasan por alejarse de las “zonas calientes” o comprar inmuebles más pequeños.

En los distritos donde más ha aumentado la superficie media de las viviendas vendidas, en este caso por encima del 10%, son Hortaleza, Centro, Salamanca y Chamberí (17,4%, 15,2%, 11,2% y 11%, respectivamente) mientras que ha caído de forma significativa en Vicálvaro (-35,2%) y en Usera (-18,1%).

Diez distritos, en cifras récord en 2022

Evernest ha analizado el precio máximo del precio de los pisos en cada uno de los barrios de Madrid en los últimos veinte años, ajustando el precio de cada ejercicio a la inflación. Diez distritos de la capital de España se situaron a lo largo de 2022 en máximos históricos, siguiendo esos parámetros. Se trata de Arganzuela, Centro, Chamartín, Chamberí, Fuencarral, Hortaleza, Moratalaz, Retiro, Salamanca y Tetuán. Zonas premium de la capital de España, así como otras localizaciones en el entorno de la M-30, con ubicaciones que propician buenas comunicaciones y en pleno crecimiento, como es el caso de Hortaleza, Tetuán y Fuencarral.