Salamanca y Chamberí, los dos barrios de Madrid donde más ha crecido el precio de la vivienda en la última década

- El precio medio por metro cuadrado en estos dos distritos se ha duplicado desde 2013, un 113% y un 102%, respectivamente, situándose en 6.769 euros por m2 en Salamanca, seguido de Chamberí, Retiro y Chamartín (5.733€, 5.318€ y 5.312€, respectivamente).

- El mercado inmobiliario residencial de la capital ha evolucionado consistentemente al alza a lo largo de la última década, alcanzando en el momento actual el precio más elevado de este periodo.

Madrid. 30 de enero de 2024. - Salamanca y Chamberí son los dos barrios de Madrid en los que más se ha incrementado el precio de la vivienda por metro cuadrado, a lo largo de los últimos diez años, según el Madrid Market Report 2023, un informe elaborado por Evernest, la agencia inmobiliaria premium, que analiza la evolución del precio de la vivienda en la capital de España a lo largo de la última década.

El barrio de Salamanca, con un incremento en el precio del 113% desde 2013, se consolida como el distrito con el precio de vivienda más elevado, pasando de registrar un precio medio de 3.172€/m2 en 2013 a 6.769€/m2 en 2023, según los datos analizados por Evernest en base a las estadísticas del Consejo General del Notariado. Por su parte, el precio medio de la vivienda en Chamberí se ha duplicado en la última década (+102%), hasta situarse en los 5.733 euros por metro cuadrado, superando así a Retiro y Chamartín, que eran localizaciones ligeramente más caras que Chamberí en el año 2013.

En ambos casos (Salamanca y Chamberí), se trata de dos localizaciones que están desarrollando un proceso de transformación inmobiliaria en los últimos años, con un boom de nuevas promociones residenciales enfocadas a un segmento prime, en base a una creciente demanda, tanto de cliente nacional como por parte de cliente extranjero, en especial de Latinoamérica, que cada vez mira más a Madrid como un destino para vivir de forma permanente o para comprar una segunda residencia. Se trata, además, de un perfil de cliente que prioriza activos históricos con una profunda reforma en las zonas más céntricas de la ciudad.

Completa el podio, en lo que a crecimiento del precio de la vivienda en Madrid se refiere, el distrito de Tetuán, el tercero que ha experimentado un mayor incremento del precio medio de la vivienda en los últimos diez años, pasando de 1.906 euros/m2 hasta 3.694€/m2 (+94%). Su magnífica ubicación, sus buenas comunicaciones, la mejora de los servicios y el desarrollo de promociones de obra nueva, en zonas que antes estaban degradadas, ha permitido que este barrio experimente uno de los mayores crecimientos en el precio de la vivienda en los últimos diez años.

Los distritos de Chamartín (5.312€/m2), Centro (5.033€/m2), Arganzuela (4.099€/m2), Retiro (5.318€/m2) y Ciudad Lineal (2.941€/m2) también han visto como el precio medio de vivienda crecía por encima del 80% en la última década. Por su parte, Moncloa-Aravaca es el distrito de la almendra central de la capital donde menos ha subido el precio de la vivienda en este periodo, acumulando un crecimiento del 58%, pasando de 2.171 euros/m2 a 3.420.

En el conjunto de la ciudad, Latina y Villaverde son los distritos que experimentan los crecimientos más limitados a lo largo de este periodo, aunque la subida también es destacada, del 49% y 44%, hasta 2.146€/m2 y 1.637€/m2, respectivamente.

Precios más altos de la última década

Todos los barrios de la zona centro de Madrid se encuentran, con los datos a cierre del primer semestre de 2023, en los niveles de precio más alto, a excepción del distrito Centro, que se sitúa en 5.033€/m2, experimentando una ligera caída del 1,8% frente al cierre del ejercicio 2022. No obstante, este distrito casi ha duplicado el precio medio en diez años -sube un 98% hasta los 447.077 euros.

El precio medio de la vivienda en el barrio de Salamanca se situó, con los últimos datos a cierre del primer semestre de 2023, en 755.925 euros, lo que supone un crecimiento del 125% en diez años, seguido de Chamberí, que sube un 122%, y ya supera los 600.000 euros (607.809). El precio medio en Chamartín y Retiro también se sitúa por encima de los 550.000 euros, concretamente 594.236 euros y 555.162 euros, respectivamente, tras repuntar en ambos casos un 87% desde 2013. Los otros dos barrios donde más creció el precio medio en la última década son Vicálvaro y Tetuán, que han visto como subía un 92%, hasta los 249.165 euros y 276.636 euros, respectivamente.

En el conjunto de la capital de España, el precio medio de la vivienda se ha incrementado un 78,5% en la última década, pasando de los 186.000 euros en 2013, hasta 332.000 euros, con los datos a cierre del primer semestre de 2023.

Menos transacciones en el último año y precios estables

Evernest ha elaborado una extrapolación del número de operaciones de compraventa a cierre de 2023, en función de los datos consolidados del primer semestre del año, concluyendo que el pasado ejercicio cerró con un número de transacciones de 42.842, lo que supone un incremento del 86% frente a las registradas diez años antes. No obstante, el ejercicio 2022 supuso un año récord con 48.131 operaciones de compraventa de vivienda en Madrid capital.

Eso sí, solo en el primer semestre de 2023, diez barrios de la capital experimentan un mayor número de operaciones con respecto al año 2013 completo, lo que demuestra el crecimiento exponencial que ha experimentado la demanda de vivienda en la última década. Si comparamos 2013 con el año 2022, último del que se tienen datos completos de operaciones de todo el ejercicio, todos los distritos registraron un incremento en el número de compraventas de viviendas, salvo Villa de Vallecas, donde cayó un 26%, destacando Vicálvaro (+523%), Barajas (+327%) y San Blas (+194%). En el caso de los barrios situados en la almendra central de la capital, Arganzuela y Chamartín, con un incremento del 160% y 148%, respectivamente, son los distritos donde más creció el número de operaciones.

Aunque en el análisis global de los últimos diez años, el número de operaciones de compraventa de viviendas ha crecido de manera considerable, si analizamos el desarrollo del último ejercicio, observamos que ha disminuido ligeramente en los últimos cuatro trimestres, mientras los precios se han mantenido estables. El precio medio de las operaciones ha aumentado significativamente en el interanual en Chamberí (+22%), Centro (+18%) y Chamartín (+15%), con los datos a cierre del primer semestre de 2023.

Alquileres que siguen al alza

Los precios medios de alquiler experimentaron un aumento interanual del 22% en Madrid, según los datos a cierre del tercer trimestre de 2023, hasta situarse en una media de 18 euros por metro cuadrado, lo que supone un crecimiento significativamente más elevado al del año anterior (+11% de 3T/21 a 3T/22). Los mayores incrementos porcentuales se observaron en Usera (57%), Latina (36%) y Centro (34%). En líneas generales, los precios de alquiler, en general, han aumentado a un ritmo más rápido que los precios de venta. Los distritos más céntricos como Centro, Salamanca y Chamberí mantienen los alquileres medios más altos de la ciudad, aumentando en torno al 30-40% en los dos últimos años considerados.

En el entorno inmobiliario en el que nos encontramos, Evernest, que cuenta con una amplia oferta de inmuebles premium para la gestión de su venta o alquiler, en las mejores zonas de la capital, realiza un completo análisis de datos a través de su plataforma de ventas y cuenta con un equipo de consultores inmobiliarios con amplía experiencia en el mercado, lo que le permite trabajar con los precios más óptimos del mercado, aumentando el valor de cada propiedad para el vendedor y reducir los tiempos de compraventa en cada operación.