Del 'se vende piso' al 'se subasta piso'

Madrid. 12 de julio de 2023. El mundo de las subastas no es nuevo, ni mucho menos, en el mundo inmobiliario. A diario, son cientos, si no miles, las propiedades que salen a subasta en el Boletín Oficial del Estado (BOE). Suelos, viviendas, locales comerciales... Un sinfín de activos procedentes de ejecuciones hipotecarias, procesos concursales, procedimientos extrajudiciales o enajenaciones de patrimonio público que buscan en las subastas, a grandes rasgos, optimizar el precio de venta del inmueble y conseguir la mayor concurrencia de postores.

Dos ventajas que han llevado a que incluso algunas inmobiliarias hayan decidido optar por las subastas como estrategia de venta. Una de estas agencias es la proptech alemana Evernest, que aterrizó en España en septiembre del año pasado. La compañía acaba de realizar su primera subasta inmobiliaria. Una vivienda situada en pleno barrio de Salamanca de Madrid. Un activo de 140 metros cuadrados, propiedad de varios herederos, con cuya subasta se ha conseguido una oferta un 20% por encima respecto al precio de salida.

"El piso nos llegó con una valoración de 850.000, lo sacamos a subasta en 950.000 y, finalmente, se ha cerrado en un millón de euros" "Una propiedad que nos llegó con una valoración de 850.000 euros, que nosotros sacamos a subasta en 950.000 euros y que, finalmente, se ha cerrado en poco más de un millón de euros", explica a El Confidencial Óscar Larrea, vicepresidente sénior de Evernest España. "Los propietarios querían comenzar la comercialización en el precio que habían valorado otras inmobiliarias tradicionales de referencia en Madrid la vivienda, pero contactaron con nosotros porque valoraron su propiedad por nuestra web, por encima del precio inicial. Nos acercamos al inmueble e hicimos una valoración más detallada utilizando nuestra herramienta digital con inteligencia artificial. El resultado fue un 23,5% por encima de la valoración de las inmobiliarias tradicionales y un 5% por encima de nuestra valoración web", destaca Larrea. "A partir de ese momento, les asesoramos con la idea de la exclusividad porque no queríamos que el activo se quemara si se publicaba en portales inmobiliarios. De hecho, el 50% de nuestro portfolio no lo publicamos. Contactamos con clientes fidelizados por la marca y clientes de nuestra base de datos y nos encontramos con multitud de ofertas antes de realizar visitas. En ese momento acordamos con la propiedad realizar una subasta cerrada para que todos los clientes tuviesen la misma oportunidad. Al cabo de diez días recibimos 5 ofertas en sobre cerrado y para la sorpresa de los compradores un 5% por encima del precio de salida. Es decir, un 32% por encima del precio inicial en el que le valoraron la vivienda". Ésta será la primera de varias subastas más de Evernest. De hecho, la compañía tiene actualmente en marcha otro proceso más. Las ventajas, en opinión de Óscar Larrea, son claras, tanto para los compradores, como para los vendedores. "Estos procesos suelen ser muy atractivos para los inversores, pero también para los vendedores, ya que se escritura pronto y son operaciones que no se suelen financiar, debido, precisamente, al gran interés de los inversores".

¿Nueva tendencia?

Sin embargo, con el mercado al alza y en un segmento medio y medio-alto de precios, donde la oferta es especialmente escasa, las subastas podrían abrirse de nuevo un hueco. Especialmente entre inversores, desde el lado de los compradores, como de los vendedores, como pueden ser los herederos de este tipo de viviendas, muy bien ubicadas, que no solo tienen prisa por vender el activo y transformarlo en cash, sino porque muchos de ellos desconocen el valor potencial de la propiedad que acaba de caer en sus manos. "Acceder a una subasta inmobiliaria puede tener varias ventajas. Para el potencial comprador, por ejemplo, las subastan ofrecen la oportunidad de obtener precios competitivos, ya que pueden ser una excelente manera de adquirir propiedades a precios más bajos que los del mercado. Es un proceso rápido y eficiente, con plazos y fechas específicas, lo que puede agilizar el proceso de compra. Además, son procesos transparentes y generan un ambiente seguro y competitivo, de hecho, algunas personas encuentran que este proceso es más satisfactorio que la negociación tradicional, ya que no depende únicamente de la habilidad de negociación individual", según el directivo de Evernest. "Se genera competencia entre los postores y se consigue que el precio de venta final supere el valor de mercado"

Por el contrario, entre las motivaciones que suelen tener en común quienes utilizan una subasta para vender un inmueble se encuentran, por ejemplo, la búsqueda de maximizar el precio de venta. Según Óscar Larrea, "el vendedor está dispuesto a explorar diferentes estrategias para asegurarse de obtener el precio más alto posible por su vivienda. Al utilizar una subasta, espera generar competencia entre los postores y lograr que el precio de venta supere el valor de mercado. Además, suele necesitar una venta rápida, ya que puede tener motivos financieros o personales que le exigen vender la propiedad de manera rápida. Al recurrir a una subasta, se puede acelerar el proceso de venta, ya que los plazos fechas específicas permiten cerrar la transacción en un periodo de tiempo más corto que en una venta tradicional".

No obstante, según este experto, el vendedor debe estar dispuesto a asumir ciertos riesgos. "Al fijar un precio inicial más bajo, el vendedor asume el riesgo de que el precio final de la subasta sea inferior al valor de mercado. Sin embargo, está dispuesto a tomar ese riesgo con la esperanza de atraer a compradores interesados y generar una competencia que eleve el precio. Además, la subasta es un proceso transparente y competitivo, y al permitir que los compradores compitan entre sí abiertamente, el vendedor espera obtener el mejor precio en un entorno justo y equitativo".

Fuerte presencia de inversores

Como apunta otros agentes del sector, hay un perfil de comprador más activo o más interesado en este tipo de procesos. Óscar Larrea destaca la presencia de inversores en las subastas inmobiliarias. "Al establecer un precio inicial más bajo que el valor de mercado, el vendedor puede atraer la atención de inversores interesados en oportunidades de inversión atractivas. Algunos inversores pueden ver la subasta como una oportunidad de adquirir una propiedad a un precio por debajo de su valor real. El inversor está interesado en encontrar oportunidades de inversión rentables en el mercado inmobiliario y participa en subastas con la intención de adquirir propiedades a precios competitivos, ya sea para revenderlas a un precio más alto en el futuro o para generar ingresos a través del alquiler. El inversor dispone de los recursos financieros necesarios para participar en la subasta y realizar una oferta competitiva"

Por otro lado, según este experto, el inversor tiene un mayor conocimiento del mercado inmobiliario y "puede identificar propiedades con potencial de valorización o generación de ingresos. Está al tanto de las tendencias del mercado, los precios de las propiedades en la zona y los factores que pueden afectar el valor de una propiedad. Además, tiene la capacidad de evaluar rápidamente el potencial de una propiedad y determinar si se ajusta a sus criterios de inversión. Puede analizar aspectos como la ubicación, el estado de la propiedad, el potencial de rentabilidad y otros factores relevantes para tomar decisiones informadas en un corto periodo de tiempo". Y lo que es más importante, según Larrea, dispone de los recursos financieros necesarios para participar en la subasta y realizar una oferta competitiva. "Puede tener acceso a capital propio, financiamiento o líneas de crédito que le permiten hacer ofertas sólidas durante el proceso de subasta. Sin olvidar que el inversor comprende que la participación en una subasta inmobiliaria implica ciertos riesgos, como la posibilidad de no ser el postor ganador o de adquirir una propiedad que requiere reparaciones o mejoras adicionales. Sin embargo, está dispuesto a asumir estos riesgos en busca de oportunidades de inversión rentables a largo plazo". "Respecto a un comprador tradicional", según el directivo de Evernest España, "el inversor tiene habilidad para actuar rápidamente, para tomar decisiones rápidas y actuar con prontitud durante el proceso de subasta. Puede realizar ofertas incrementales en tiempo real para superar a otros postores y asegurar la propiedad deseada. No obstante, cada inversor puede tener sus propias estrategias y criterios de inversión. Algunos, por ejemplo, pueden estar más enfocados en la revalorización a largo plazo, mientras que otros pueden buscar generar ingresos a través del alquiler. Cada inversor evaluará las propiedades y las oportunidades de acuerdo con sus objetivos y estrategias específicas".

Subasta con sobre cerrado o abierta

Sobre los tipos de subastas, existen de muy diferente condición, dependiendo del activo y la situación de este. Subastas por ejecución hipotecaria, de propiedades embargadas, de propiedades de sociedades en concurso de acreedores, de activos singulares, de vivienda residencial, etc. No todas las subastas se desarrollan de la misma manera. Las más habituales son de sobre cerrado o subasta abierta. "El inversor tiene habilidad para actuar rápido, para tomar decisiones rápidas y actuar con prontitud durante el proceso de subasta" En las primeras, los postores presentan sus ofertas en sobres sellados antes de la fecha límite establecida. Cada postor debe indicar en el sobre el monto de su oferta y cualquier otra información requerida. Una vez que se recogen todos los sobres, se abren en un momento predeterminado y se revelan las ofertas. El postor con la oferta más alta se convierte en el ganador de la subasta y se le adjudica la propiedad inmobiliaria. Este tipo de subasta es conocido por su discreción, ya que las ofertas no son visibles para los demás postores, lo que evita la posibilidad de hacer ofertas incrementales en tiempo real para superar a otros competidores.

En una subasta abierta, en cambio, los postores se reúnen en un lugar y momento específicos para realizar sus ofertas públicamente. Un subastador dirige el proceso y establece un precio de partida, conocido como precio base o precio de reserva, que es el precio mínimo por el cual se aceptaría una oferta.

Los postores tienen la libertad de realizar ofertas superiores al precio base y, a partir de ahí, pueden ir incrementando sus ofertas para superar a otros competidores. La subasta continúa hasta que ya no se reciben más ofertas o hasta que no hay postores dispuestos a superar la oferta más alta. En ese momento, el postor con la oferta más alta se convierte en el ganador y se le adjudica la propiedad inmobiliaria. "Es importante tener en cuenta que recurrir a una estrategia de subasta con un precio inicial más bajo implica ciertos riesgos, ya que el precio final podría no satisfacer las expectativas del vendedor. Por lo tanto, es recomendable que el vendedor consulte con un profesional inmobiliario o un asesor financiero para evaluar cuidadosamente todas las opciones y tomar una decisión informada", concluye Óscar Larrea.

El mundo de las subastas no es nuevo, ni mucho menos, en el mundo inmobiliario. A diario, son cientos, si no miles, las propiedades que salen a subasta en el Boletín Oficial del Estado (BOE). Suelos, viviendas, locales comerciales... Un sinfín de activos procedentes de ejecuciones hipotecarias, procesos concursales, procedimientos extrajudiciales o enajenaciones de patrimonio público que buscan en las subastas, a grandes rasgos, optimizar el precio de venta del inmueble y conseguir la mayor concurrencia de postores.