Oscar Larrea's Opinion

"Las cifras récord de 2022 se deben al buen comportamiento de la vivienda de segunda mano y no nueva, lo que aleja el riesgo de repetir los males de 2008"

Madrid, 26 de febrero de 2023 - La estrategia de subida de tipos que los bancos centrales iniciaron el año pasado, de forma más abrupta de lo esperado para contener una inflación desbocada, abría la puerta a una recesión económica a nivel global, lo que podría propiciar un frenazo en las expectativas de un sector habitualmente tan cíclico como el inmobiliario y, más en particular, en el segmento residencial. Aunque en los próximos meses se termine de constatar un enfriamiento de la economía, el residencial está demostrando una capacidad de adaptación a ese nuevo escenario, donde el incremento en el precio del dinero y la inflación estructural también ha implicado un cambio de ciclo ahorrador e inversor, que pone de manifiesto la robustez y profesionalidad de un mercado a la vanguardia internacional.

2022 fue un año récord para el mercado residencial en España, con más de 600.000 operaciones de compraventa, según los datos del INE a cierre de noviembre, lo que convirtió el pasado ejercicio en el de mayor actividad en el ámbito residencial desde que lo contabiliza el organismo público, que arrancó su serie en 2007. Sin duda, estas cifras récord se deben al buen comportamiento de la vivienda de segunda mano, que experimentó un año pasado sobresaliente, llegando a compensar el menor empuje de la obra nueva, todavía lejos de las cifras de la burbuja inmobiliaria de hace quince años. Aquí reside la gran diferencia con respecto a 2008, que aleja un riesgo de colapso para el sector. En pleno boom de la construcción, terminó siendo absolutamente imposible que la demanda absorbiera una oferta que crecía día tras día, un escenario muy distinto al actual donde el stock de obra nueva disponible aún es insuficiente para cubrir la demanda. Por poner en contexto, ahora se construyen cinco veces menos viviendas nuevas que hace 15 años, cuando en su solo año se llegaban a conceder más de 600.000 visados, frente a los 100.000 con que cerró el ejercicio 2022. Además, no se observan signos graves de sobrecalentamiento en el mercado. La ratio de hipotecas formalizadas frente a operaciones de compraventa se mantiene por debajo a uno, con un elevado porcentaje de préstamos a tipo fijo y con una tasa de esfuerzo para la adquisición de una vivienda que, en el tercer trimestre de 2022, se situaba en el 34%, frente al 55% de 2008.

No obstante, el mercado residencial ya ha descontado que este año se producirá un ajuste dentro de lo esperado, puesto que, más allá de las circunstancias económicas, resulta complicado mantener el ritmo de un ejercicio anterior en el que confluyeron varios elementos, relacionados con un furor comprador y el ahorro acumulado, propios de un escenario pospandemia, así como el viento de cola económico que todavía era muy favorable.

La robustez del mercado residencial se consolida por el carácter transversal de un segmento de negocio donde se entremezclan el mercado residencial tradicional, protagonizado mayoritariamente por cientos de miles de particulares que compran casas para vivir o como segunda residencial, con el de aquellos que siguen viendo la vivienda como la mejor inversión y con otros modelos como el denominado build-to-rent, edificios que se construyen completos para alquilar pisos, las residencias de estudiantes, los apartamentos turísticos o el senior living. En definitiva, un amplio abanico de alternativas que demuestran la capilaridad del sector residencial español, su profesionalización y su adaptación como modelo de negocio con futuro.

Ese trabajo de todo el sector en los últimos años ha permitido consolidar e impulsar el mercado residencial. La experiencia a nivel local, contar con una amplia base de datos para realizar la mejor valoración de los inmuebles y disponer del mejor y más preciso análisis de todos los datos relevantes del mercado, permite realizar transacciones más rápidas y, sobre todo, más eficientes, que mejoran la experiencia de compradores y vendedores. Precisamente, el nacimiento de nuevas compañías y formatos de negocio, al abrigo de la innovación tecnológica, ha ampliado el abanico para el usuario, que tiene la opción de elegir aquellos jugadores que le ofrezcan la máxima confianza. Se trata de agilizar la toma de decisiones, maximizando el proceso de compra y reduciendo los riesgos en cada operación. Por ejemplo, conocer antes que los competidores las zonas que están experimentando un aumento de la demanda es un factor crucial por parte de las compañías a la hora de ofrecer el mejor producto al cliente.

El mercado residencial en España pasa por uno de los mejores momentos, con una estabilización que le permite sobreponerse a cualquier ciclo económico y que consolidan su papel como punta de lanza dentro del sector inmobiliario, uno de los pilares fundamentales en los que se apoyará el crecimiento económico de nuestro país en los próximos años. Si se trabaja bien en el ámbito regulatorio, para dar las máximas certezas a particulares e inversores, el real estate será en el futuro uno de los grandes catalizadores de la economía española y un espejo donde se podrán mirar otros países.

Sobre Evernest

Evernest ha desarrollado una plataforma tecnológica para agentes inmobiliarios que hace más eficiente y dinámico el proceso de transacción inmobiliaria residencial. Con la ayuda de la plataforma y gracias a su completa base de datos, a los procesos inteligentes de marketing y a la asistencia digitalizada, la transacción se convierte en una experiencia fácil y transparente tanto para agentes como para compradores y vendedores. Fundada a finales de 2019, la empresa emplea actualmente a más de 200 personas en Hamburgo, Berlín, Düsseldorf, Frankfurt y Colonia. Desde septiembre de 2022, Evernest también está representada en Madrid con su primera oficina en España.