Ehegattenschaukel Immobilien: Tipps, Beispiele & Risiken 2025

Die Ehegattenschaukel gilt als einer der besten „Steuertricks“ für Immobilienbesitzer. Durch den gezielten Verkauf einer Immobilie zwischen Ehepartnern lassen sich legale Steuerersparnisse realisieren, etwa durch neue Abschreibungen oder die Absetzbarkeit von Zinsen. Doch Vorsicht: Wer nicht sauber plant, kann in Steuerfallen tappen! In diesem Artikel erfahren Sie, wie die Ehegattenschaukel funktioniert, welche Vorteile und Risiken sie birgt und ob sie sich für Sie lohnt.

Inhaltsverzeichnis:

1. Was ist die Ehegattenschaukel?
2. Voraussetzungen: Wie funktioniert die Ehegattenschaukel bei Immobilien?
3. Welche Vorteile bringt die Ehegattenschaukel?
4. Rechenbeispiel: Ehegattenschaukel-Beispiel zur Anschaulichkeit
5. Welche Nachteile und Risiken birgt die Ehegattenschaukel? (Mit Lösung)
6. Häufige Fragen

1. Was ist eine Ehegattenschaukel?

Die Ehegattenschaukel ist eine steuerliche Strategie, bei der eine Immobilie zwischen Ehepartnern verkauft wird, um Steuern zu sparen. Der Vorteil: Der Käufer kann die Immobilie neu abschreiben und so steuerliche Vorteile nutzen.

Diese Methode wird bei vermieteten Immobilien angewendet, da dort Abschreibungen auf den Gebäudeanteil (Immobilie, aber nicht Grundstück) möglich sind. Wichtig ist, dass der Verkauf zu einem realistischen Marktpreis erfolgt und vertraglich korrekt geregelt wird.

Besonders lohnt sich die Ehegattenschaukel, wenn ein Ehepartner mehr verdient als der andere, da er dann steuerlich mehr Vorteile aus den Abschreibungen ziehen kann. Allerdings sollte man vorher prüfen, ob Spekulationssteuer oder Grunderwerbsteuer fällig werden könnten.

2. Voraussetzungen: Wie funktioniert die Ehegattenschaukel bei Immobilien?

1. Ehepartner als Käufer und Verkäufer

Die Immobilie muss von einem Ehepartner an den anderen tatsächlich verkauft werden – eine bloße Übertragung oder Schenkung reicht nicht aus. Es muss ein rechtlich wirksamer Kaufvertrag abgeschlossen werden.

2. Marktüblicher Kaufpreis

Der Kaufpreis darf nicht beliebig festgelegt werden, sondern muss sich an einem realistischen Marktwert orientieren. Ein Gutachten oder Vergleichswerte ähnlicher Immobilien können helfen, um spätere Probleme mit dem Finanzamt zu vermeiden.

3. Tatsächliche Zahlung des Kaufpreises

Der Käufer (Ehepartner) muss den Kaufpreis tatsächlich zahlen – eine rein buchhalterische Umbuchung reicht nicht aus. In vielen Fällen wird der Kauf über ein Darlehen oder Eigenkapital finanziert.

4. Vermietung der Immobilie

Die Ehegattenschaukel lohnt sich nur, wenn die Immobilie vermietet wird. Denn nur dann kann der neue Eigentümer den Gebäudeanteil (Immobilie, nicht aber das Grundstück) abschreiben und so Steuern sparen. Selbstgenutzte Immobilien sind steuerlich nicht von Vorteil.

5. Kein Gestaltungsmissbrauch

Das Finanzamt prüft genau, ob es sich um eine legitime Transaktion handelt oder ob nur ein Steuertrick dahintersteckt. Wichtig ist daher, dass der Verkauf tatsächlich vollzogen wird und alle Bedingungen eines echten Kaufs erfüllt sind.

6. Mögliche Steuerfallen beachten

Die Ehegattenschaukel kann steuerlich vorteilhaft sein, doch bestimmte Steuern können die Ersparnis schmälern oder sogar aufheben. Wenn die Immobilie weniger als zehn Jahre im Besitz war, kann eine hohe Spekulationssteuer anfallen. Außerdem verlangen manche Bundesländer Grunderwerbsteuer, wenn der Kaufpreis nicht aus gemeinsamem Vermögen stammt. Damit sich das Modell lohnt, sollten diese Kosten vorab berechnet und mit der möglichen Steuerersparnis verglichen werden.

3. Welche Vorteile bringt die Ehegattenschaukel?

1. Steuerliche Abschreibung optimieren: Da der neue Eigentümer die Immobilie steuerlich neu abschreiben kann, entstehen höhere Abschreibungen für den Gebäudeanteil. Das reduziert die steuerpflichtigen Mieteinnahmen und senkt die Steuerlast. Dies gilt jedoch wie gesagt nur für vermietete Immobilien – nicht für selbstgenutzte.

2. Steuerfreie Entnahme von Gewinnen: Falls die Immobilie bereits stark abgeschrieben wurde und im Wert gestiegen ist, kann der Verkauf an den Ehepartner eine Möglichkeit sein, Gewinne steuerfrei zu realisieren.

3. Steuerersparnis durch Fremdfinanzierung: Der kaufende Ehepartner kann die Immobilie häufig über ein Darlehen finanzieren, wodurch Zinsen als Werbungskosten absetzbar werden – ein steuerlicher Vorteil, der beim ursprünglichen Eigentümer oft nicht mehr möglich ist.

4. Vermeidung der Spekulationssteuer: Wenn die Immobilie bereits länger als 10 Jahre im Besitz war, ist ein Verkauf an den Ehepartner steuerfrei. So kann der ursprüngliche Eigentümer Gewinne realisieren, ohne dass Spekulationssteuer anfällt.

5. Flexibilität bei der Vermögensverteilung: Die Transaktion kann helfen, Immobilienvermögen gezielt zwischen Ehepartnern umzuverteilen, z. B. um eine ausgewogene steuerliche Belastung zwischen beiden Partnern zu erreichen oder zukünftige Erbschaftsplanungen zu optimieren.

4. Rechenbeispiel: Ehegattenschaukel-Beispiel zur Anschaulichkeit

Um die steuerlichen Vorteile der Ehegattenschaukel besser zu verstehen, sehen wir uns ein konkretes Beispiel an.

1. Ausgangssituation:

• Ein Ehepaar besitzt eine vermietete Immobilie.
• Die Immobilie wurde vor 15 Jahren für 200.000 € gekauft.
• Der aktuelle Marktwert beträgt 400.000 €.
• Der Ehemann ist der alleinige Eigentümer und verkauft die Immobilie an seine Frau.

2. Verkauf und Kaufpreis

• Die Ehefrau kauft die Immobilie zum aktuellen Marktwert von 400.000 €.
• Es wird ein tatsächlicher Kaufvertrag abgeschlossen, kein bloßer Eigentumsübergang.
• Die Finanzierung erfolgt über ein Bankdarlehen in Höhe von 400.000 €.

3. Steuerliche Vorteile für die Ehefrau (neue Eigentümerin)

Neue Abschreibungsmöglichkeit

• Der Gebäudeanteil (angenommen 80% des Kaufpreises = 320.000 €) kann über 50 Jahre mit 2% jährlich abgeschrieben werden: Neue jährliche Abschreibung: 6.400 € (320.000 € × 2%)
• Dies reduziert das zu versteuernde Einkommen der Ehefrau.

Zinsabzug bei Finanzierung

• Falls die 400.000 € über ein Darlehen finanziert wurden und der Zinssatz z. B. 3% beträgt, ergeben sich jährliche Zinsen von 12.000 €.
• Diese Zinsen sind als Werbungskosten von den Mieteinnahmen absetzbar.

4. Steuerliche Vorteile für den Ehemann (voriger Eigentümer)

Steuerfreier Gewinn durch Verkauf

• Da die Immobilie länger als zehn Jahre gehalten wurde, fällt keine Spekulationssteuer auf den Verkaufsgewinn von 200.000 € (400.000 € - 200.000 € Anschaffungskosten) an.
• Der Ehemann kann das Geld frei verwenden, z. B. für neue Investitionen.

5. Steuerliche Risiken & Kosten

Grunderwerbsteuer prüfen:

• Je nach Bundesland kann die Grunderwerbsteuer anfallen (zwischen 3,5% - 6,5%).
• In vielen Bundesländern gibt es jedoch eine Ehegattenbefreiung von der Grunderwerbsteuer.

Finanzamt prüft Gestaltungsmissbrauch:

• Falls der Verkauf nur auf dem Papier existiert oder der Kaufpreis nicht tatsächlich gezahlt wird, kann das Finanzamt die Vorteile streichen (§ 42 AO).

6. Fazit: Lohnt sich die Ehegattenschaukel?

1. In unserem Beispiel senkt die Ehefrau ihre jährliche Steuerlast durch neue Abschreibungen und Zinsabzüge um ca. 7728 €.
2. Der Ehemann kann steuerfrei einen Gewinn von 200.000 realisieren, da die Spekulationsfrist abgelaufen ist.
3. Aber Achtung: Die Grunderwerbsteuer (kann je nach Bundesland variieren) kann einmalig ca. 20.000 € betragen (abhängig vom Finanzamt).
4. Auch beachten: Das Finanzamt prüft genau, ob es eine echte Transaktion ist.

5. Welche Nachteile und Risiken birgt die Ehegattenschaukel? (Mit Lösung)

1. Eheprobleme & Scheidung

Problem: Wenn die Ehe scheitert, kann die Eigentumsverlagerung zur Belastung werden.

Risiken:

• Der neue Eigentümer könnte die Immobilie verkaufen oder selbst nutzen, was den anderen Partner steuerlich oder finanziell benachteiligt.
• Falls der Kauf über ein Darlehen finanziert wurde, bleibt die Schuldenlast beim neuen Eigentümer – selbst wenn die Beziehung endet.
• Eine spätere Rückübertragung oder Scheidungsausgleich kann hohe Kosten oder Steuerfolgen verursachen.

Lösung: Vorher vertraglich regeln, was bei Trennung oder Scheidung passiert. Ein Ehevertrag oder eine Scheidungsfolgenvereinbarung kann Streit vermeiden.

2. Grunderwerbsteuer kann anfallen

Problem: Je nach Bundesland fällt trotz Ehegattenverkauf Grunderwerbsteuer (3,5% - 6,5%) auf den Kaufpreis an.

Beispiel: Bei 400.000 € Kaufpreis können bis zu 26.000 € Steuern fällig werden.

Lösung:

• Vorher prüfen, ob eine Befreiung möglich ist.
• Kalkulieren, ob sich die Steuer trotz der Kosten langfristig lohnt.

3. Finanzierungskosten und Zinsen

Problem: Wird der Kauf über ein Darlehen finanziert, können hohe Zinsen die Steuerersparnis auffressen.

Beispiel: Ein Kredit über 400.000 € mit 3% Zinsen bedeutet ca. 12.000 € Zinskosten pro Jahr.

Lösung:

• Die Finanzierung muss langfristig sinnvoll sein.
• Alternativen prüfen (Eigenkapital, günstige Kredite).

4. Steuerliche Vorteile nur bei Vermietung

Problem: Die Abschreibung & Zinsabzüge funktionieren nur, wenn die Immobilie vermietet ist.

Lösung: Die Immobilie sollte nicht selbst genutzt werden.

5. Finanzamt prüft Gestaltungsmissbrauch (§ 42 AO)

Problem: Das Finanzamt akzeptiert die Ehegattenschaukel nur bei einem echten Verkauf. Ein echter Kauf liegt vor, wenn ein rechtlich bindender Kaufvertrag abgeschlossen wird, der Kaufpreis tatsächlich gezahlt wird und die Eigentumsübertragung im Grundbuch erfolgt. Eine bloße Buchung ohne tatsächliche Zahlung oder eine Rücküberweisung des Kaufpreises könnte als Gestaltungsmissbrauch gewertet werden und die Steuerersparnis zunichtemachen.

Risiken:

• Wenn das Finanzamt den Verkauf als reinen Steuertrick wertet, kann es die Vorteile streichen.
• Der Kaufpreis muss tatsächlich fließen.

Lösung: Echtes Zahlungsmodell mit Banküberweisung oder Kreditnachweis.

6. Spekulationssteuer bei zu kurzer Haltedauer

Problem: Falls die Immobilie weniger als zehn Jahre im Besitz war, kann eine Spekulationssteuer auf den Verkaufsgewinn fällig werden.

Beispiel: Gewinn von 200.000 € bei einem Spitzensteuersatz von 42% → Steuerbelastung: 84.000 €!

Lösung: Vorher prüfen, ob die 10-Jahres-Frist abgelaufen ist.

7. Langfristige Planung nötig

Problem: Die Steuerersparnis verteilt sich über viele Jahre.

Lösung: Gesamtkosten und Vorteile langfristig kalkulieren.