Energetische Sanierung: Infos, Förderung & Kosten 2025

Eine energetische Sanierung klingt oft nach viel Aufwand – aber sie ist eine Investition in die Zukunft. Sie senkt Energiekosten, steigert den Wohnkomfort und leistet einen wichtigen Beitrag zum Klimaschutz. Doch wann lohnt sich eine Sanierung wirklich? Welche Maßnahmen sind sinnvoll, welche Pflichten bestehen, und wie lassen sich die Kosten durch Förderungen und steuerliche Vorteile reduzieren? In diesem Artikel finden Sie Antworten auf die wichtigsten Fragen und wertvolle Tipps, um Ihre Sanierung optimal zu planen.

Inhaltsverzeichnis:

1. Das Wichtigste in Kürze
2. Lohnt sich eine energetische Sanierung?
3. Laut Gesetz: Für wen ist eine energetische Sanierung Pflicht?
4. Wie läuft eine energetische Sanierung ab?
5. Welche Maßnahmen zählen zur energetischen Sanierung?
6. Förderung: So wird eine energetische Sanierung gefördert
7. Steuern: Wie kann die energetische Sanierung steuerlich abgesetzt werden?
8. Kosten: Mit welchen Summen sollte man für die energetische Sanierung rechnen?

1. Das Wichtigste in Kürze

• Lohnt sich eine energetische Sanierung? Häufig ja: Sie spart Energiekosten, steigert den Immobilienwert und wird staatlich gefördert. Aber: Nicht in jedem Fall ist sie wirtschaftlich sinnvoll.

• Gesetzliche Pflichten zur Sanierung: Vorgaben betreffen vor allem alte Heizkessel, ungedämmte Dächer und Eigentümerwechsel – mit Ausnahmen für langjährige Selbstnutzer.

• Ablauf der energetischen Sanierung: Von der Analyse bis zur Umsetzung – beim Ablauf einer energetischen Sanierung können Sie sich von Fachberatern unterstützen lassen.

• Maßnahmen der Sanierung: Dämmung, Fenstertausch, Heizungsmodernisierung und Nutzung erneuerbarer Energien zählen zu den effektivsten Optionen.

• Förderung und Steuern: Zuschüsse, Kredite und steuerliche Absetzungen reduzieren die Kosten erheblich, wenn die Maßnahmen korrekt durchgeführt werden.

• Kosten und Einfluss des Gebäudetyps: Kosten variieren je nach Gebäudeart – von Altbauten (teurer) bis zu Mehrfamilienhäusern (Skalierungsvorteile).

2. Lohnt sich eine energetische Sanierung?

Häufig lohnt sich eine energetische Sanierung – sowohl finanziell als auch ökologisch. Einsparungen durch bessere Dämmung und moderne Heizsysteme sind erheblich, staatliche Förderprogramme reduzieren die anfänglichen Kosten, und der Immobilienwert steigt. Zudem leisten Sanierungen einen wichtigen Beitrag zum Klimaschutz.

Beispiel für eine lohnenswerte Sanierung: Eine Doppelhaushälfte aus den 1980er-Jahren mit ungedämmtem Dach wird saniert. Heizkosten sinken um 40 %, die Förderung deckt 25 % der Kosten, und der Immobilienwert steigt um 10 %.

Aber Achtung: Nicht in jedem einzelnen Fall ist die Sanierung automatisch wirtschaftlich sinnvoll. Wenn die Investitionskosten sehr hoch sind oder die baulichen Voraussetzungen eine effektive Umsetzung erschweren, kann es Jahrzehnte dauern, bis sich die Maßnahmen amortisieren. Ein denkmalgeschütztes Fachwerkhaus zum Beispiel benötigt eine aufwändige Dämmung, die die historischen Strukturen nicht beeinträchtigen darf. Die Sanierungskosten sind extrem hoch, und der Energieverbrauch kann nur geringfügig gesenkt werden. In diesem Fall wäre die Rentabilität fraglich. Gerade bei Gebäuden mit geringem Verbesserungspotenzial sollte eine sorgfältige Abwägung erfolgen.

3. Laut Gesetz: Für wen ist eine energetische Sanierung Pflicht?

Eine energetische Sanierung ist in Deutschland nicht für jeden verpflichtend, aber es gibt gesetzliche Vorgaben, die bestimmte Eigentümer betreffen. Diese Vorgaben sind vor allem im Gebäudeenergiegesetz (GEG) geregelt. Wer also muss handeln? Die Kurzfassung:

Pflicht:

• Käufer älterer Einfamilienhäuser: Verpflichtung zur Sanierung, z. B. Austausch veralteter Heizsysteme und Dämmung ungedämmter Leitungen.
• Altbauten (vor 1977): Dämmung und Austausch ineffizienter Heizsysteme.
• Geplante Neubauten: Müssen bereits in der Bauphase hohe Effizienzstandards einhalten.

Keine Pflicht:

• Langjährige Selbstnutzer (vor 2002): Befreit von Dämm- und Austauschpflichten, solange die Immobilie selbst genutzt wird.
• Bestehende Neubauten: Erfüllen in der Regel bereits die aktuellen Effizienzvorgaben und sind nicht betroffen.

Pflichten bei Eigentümerwechsel

Kaufen Sie ein älteres Einfamilienhaus, müssen Sie unter Umständen bestimmte energetische Sanierungen durchführen. So besteht die Pflicht, innerhalb von zwei Jahren alte, ineffiziente Heizkessel, die vor 1991 eingebaut wurden, auszutauschen. Auch ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen müssen gedämmt werden.

Ausnahme: Wenn Sie die Immobilie selbst nutzen und sie bereits vor 2002 Ihr Eigentum war, entfallen diese Anforderungen.

Vorgaben für Altbauten

Für ältere Gebäude gelten spezifische gesetzliche Anforderungen, um ihren Energieverbrauch zu reduzieren. Diese Vorgaben betreffen vor allem Altbauten, die vor 1977 errichtet wurden und deren energetischer Zustand nicht modernisiert wurde. Wichtig zu betrachten:

1. Dämmung von Dach und oberster Geschossdecke: Ungedämmte Dächer oder Geschossdecken müssen isoliert werden, um Wärmeverluste zu vermeiden. Ist das Dach nicht ausreichend isoliert, kann eine Nachrüstung oder eine energetische Sanierung des gesamten Daches erforderlich sein.

2. Austausch alter Heizkessel: Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind, müssen ebenfalls ersetzt werden, sofern sie nicht auf moderner Brennwerttechnik basieren. Dies gilt vor allem für Standardkessel, die ineffizient arbeiten und hohe Energieverluste verursachen.

3. Ausnahmen und Übergangsregelungen: Besitzer, die ihr Gebäude bereits vor 2002 bewohnt haben, sind von diesen Vorgaben befreit, solange sie die Immobilie selbst nutzen. Diese Regelung soll die finanzielle Belastung für langjährige Eigentümer reduzieren.

4. Energieeffizienz als Ziel: Auch über die Mindeststandards hinaus lohnt sich eine umfassende Sanierung, da sie Energieverbrauch, Heizkosten und Stromkosten senken und die Wohnqualität steigern kann. Energieberater unterstützen bei der Planung und Nutzung staatlicher Förderungen.

Neubauten und umfangreiche Sanierungen

Neu geplante Gebäude müssen von Anfang an so konzipiert werden, dass sie hohe Energieeffizienzstandards erfüllen. Dazu zählen moderne Dämmmaterialien, effiziente Heizsysteme wie Wärmepumpen und die Nutzung erneuerbarer Energien wie Photovoltaik oder Solarthermie. Bestehende Neubauten erfüllen meist bereits diese Standards, können aber optional durch zusätzliche Maßnahmen wie die Nachrüstung erneuerbarer Energien weiter optimiert werden.

4. Wie läuft eine energetische Sanierung ab?

Eine energetische Sanierung folgt einem klaren Ablauf, um die Effizienz der Maßnahmen zu maximieren und langfristig Energiekosten zu senken. Hier sind die wichtigsten Schritte:

1. Analyse des Ist-Zustands

Der erste Schritt besteht in der Bewertung des aktuellen energetischen Zustands des Gebäudes. Ein Energieberater oder ein Fachingenieur führt eine umfassende Analyse durch, um Schwachstellen wie ungedämmte Wände, alte Heizsysteme oder undichte Fenster zu identifizieren. Diese Analyse dient als Grundlage für alle weiteren Maßnahmen.

2. Planung der Maßnahmen

Basierend auf der Analyse wird ein individueller Sanierungsplan erstellt. Dabei werden Maßnahmen priorisiert, die den größten Einfluss auf Energieeinsparungen haben, wie die Dämmung, der Austausch der Heizungsanlage oder die Installation von Solartechnik. Hier können auch Fördermöglichkeiten berücksichtigt werden, um die Kosten zu reduzieren.

3. Beantragung von Förderungen

Vor der Umsetzung lohnt es sich, Fördermittel oder zinsgünstige Kredite zu beantragen. Programme wie die der KfW oder des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) unterstützen zahlreiche Sanierungsmaßnahmen. Ein rechtzeitiger Antrag ist entscheidend, da die Förderung vor Beginn der Arbeiten genehmigt werden muss. Dazu gleich noch mehr.

4. Umsetzung der Maßnahmen

Die eigentliche Sanierung erfolgt in der geplanten Reihenfolge. Oft beginnt sie mit größeren Eingriffen wie der Dachdämmung oder der Erneuerung der Heizungsanlage und wird anschließend durch kleinere Maßnahmen wie den Fenstertausch oder die Dämmung der Fassade ergänzt.

5. Abnahme und Nachweisführung

Nach Abschluss der Arbeiten wird überprüft, ob die Maßnahmen fachgerecht umgesetzt wurden und den geplanten energetischen Standards entsprechen. Ein Energieberater erstellt einen Nachweis, der unter anderem für Förderprogramme erforderlich ist.

6. Langfristige Überwachung

Auch nach der Sanierung sollte der Energieverbrauch regelmäßig überwacht werden, um sicherzustellen, dass die Einsparungen wie geplant eintreten. Kleinere Optimierungen, wie die Anpassung der Heizungssteuerung, können den Betrieb weiter verbessern.

5. Welche Maßnahmen zählen zur energetischen Sanierung?

Eine energetische Sanierung umfasst eine Vielzahl von Maßnahmen, die darauf abzielen, den Energieverbrauch eines Gebäudes zu senken und den Wohnkomfort zu verbessern. Die folgenden Maßnahmen gehören zu den häufigsten und effektivsten:

• Dämmung von Gebäudehüllen: Dazu zählt die Dämmung von Wänden, Dächern und der obersten Geschossdecke, um Wärmeverluste zu reduzieren und die Heizkosten zu senken.

• Fenstertausch: Der Austausch alter, undichter Fenster durch moderne, energieeffiziente Modelle mit Doppel- oder Dreifachverglasung hilft, Energieverluste zu minimieren.

• Modernisierung der Heizung: Der Ersatz alter Heizkessel durch energieeffiziente Heizsysteme wie Brennwertkessel, Wärmepumpen oder Holzpelletheizungen reduziert den Energieverbrauch erheblich.

• Installation erneuerbarer Energien: Photovoltaikanlagen, Solarthermie oder Biomasseheizungen ermöglichen die Nutzung erneuerbarer Energien und verringern die Abhängigkeit von fossilen Brennstoffen.

• Dämmung von Heizungs- und Warmwasserleitungen: Ungedämmte Leitungen in unbeheizten Räumen verursachen unnötige Wärmeverluste und sollten entsprechend isoliert werden.

• Lüftung mit Wärmerückgewinnung: Der Einbau moderner Lüftungssysteme sorgt für eine kontrollierte Wohnraumlüftung und verhindert gleichzeitig Wärmeverluste.

• Optimierung der Gebäudetechnik: Maßnahmen wie die Installation smarter Thermostate oder die Optimierung der Heizungssteuerung tragen zur besseren Energieeffizienz bei.

6. Förderung: So wird energetische Sanierung gefördert

Die energetische Sanierung wird in Deutschland durch staatliche Programme finanziell unterstützt, um den Energieverbrauch von Gebäuden zu reduzieren und den Klimaschutz voranzutreiben. Eigentümer können von zinsgünstigen Krediten, Zuschüssen und steuerlichen Vergünstigungen profitieren. Hier die wichtigsten Fördermöglichkeiten und Links zu weiteren Informationen:

• KfW-Förderprogramme: Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet zinsgünstige Kredite und Zuschüsse für Maßnahmen wie Dämmung, Fenstertausch oder den Einsatz erneuerbarer Energien. Details finden Sie unter www.kfw.de

• BAFA-Zuschüsse: Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) fördert erneuerbare Heizsysteme wie Wärmepumpen, Pelletheizungen oder Solarthermie. Mehr Informationen: www.bafa.de

• Steuerliche Förderung: Sanierungskosten können steuerlich abgesetzt werden. Bis zu 20 % der Kosten lassen sich über drei Jahre verteilt bei der Einkommensteuer geltend machen. Mehr dazu hier: www.bundesfinanzministerium.de

• Regionale Förderprogramme: Viele Bundesländer und Kommunen bieten zusätzliche Fördermittel für energetische Sanierungen an. Zum Beispiel: Bayern Innovativ

• Energieberatung: Ein zertifizierter Energieberater hilft bei der Planung und Beantragung der Fördermittel. Experten finden Sie in unserem Lesetipp: Was macht ein Energieberater und warum ist er sinnvoll?

7. Steuern: Wie kann die energetische Sanierung steuerlich abgesetzt werden?

Die steuerliche Förderung ist eine attraktive Möglichkeit, die Kosten einer energetischen Sanierung zu reduzieren. Seit 2020 können Eigentümer energetische Maßnahmen an selbstgenutzten Wohnimmobilien steuerlich geltend machen. Hier erfahren Sie, was dabei zu beachten ist.

Welche Maßnahmen sind absetzbar?

Absetzbar sind zahlreiche Maßnahmen, die die Energieeffizienz verbessern, darunter:

• Dämmung von Dächern, Wänden und Geschossdecken
• Austausch alter Fenster oder Türen
• Erneuerung oder Optimierung der Heizungsanlage
• Installation von Lüftungsanlagen oder Nutzung erneuerbarer Energien

Wie hoch ist die Förderung?

Sie können 20 % der Kosten einer Sanierung über drei Jahre verteilt bei der Einkommensteuer geltend machen. Das Maximum liegt bei 40.000 Euro je Immobilie.

Welche Voraussetzungen gelten?

• Die Immobilie muss selbst genutzt werden.
• Die Maßnahmen müssen von einem Fachbetrieb ausgeführt und durch eine Rechnung nachgewiesen werden.
• Ein Energieberater oder Fachingenieur muss bestätigen, dass die Maßnahmen den gesetzlichen Anforderungen entsprechen.

Wie erfolgt die steuerliche Absetzung?

Die Kosten werden in der Steuererklärung unter „Handwerkerleistungen“ oder einem ähnlichen Bereich eingetragen. Wichtig: Die Rechnung muss alle relevanten Details der Maßnahme aufweisen und darf nicht bar bezahlt werden. Sie benötigen außerdem die Bescheinigung des Fachbetriebs.

Weitere Tipps: Eine sinnvolle Strategie ist es, die steuerliche Förderung mit anderen Zuschüssen zu kombinieren, beispielsweise von der KfW oder dem BAFA. Dadurch können Sie die Gesamtkosten Ihrer energetischen Sanierung noch weiter reduzieren. Wichtig ist, die Maßnahmen frühzeitig zu planen, da die steuerliche Absetzung nur im Steuerjahr der Sanierung beantragt werden kann. Eine sorgfältige Dokumentation und rechtzeitige Antragstellung sind daher entscheidend, um alle Vorteile auszuschöpfen.

Lesetipp: Absetzung für Abnutzung – Abschreibung von Immobilien.

8. Kosten: Mit welchen Summen sollte man für die energetische Sanierung rechnen?

Die Kosten einer energetischen Sanierung hängen stark von den durchgeführten Maßnahmen, der Größe des Gebäudes und dessen energetischem Zustand ab. Hier ist ein Überblick über die typischen Kostenbereiche:

1. Dämmung

• Dach oder oberste Geschossdecke: ca. 50 - 150 € pro Quadratmeter
• Fassade (Außendämmung): ca. 100 - 250 € pro Quadratmeter
• Kellerdecken: ca. 30 - 80 € pro Quadratmeter. Die Dämmung zählt zu den effektivsten Maßnahmen, um Energieverluste zu minimieren, und kann hohe Heizkosten langfristig reduzieren.

2. Fenstertausch

• Moderne Fenster (z. B. Dreifachverglasung): ca. 600 € pro Fenster zzgl. Montage. Neue Fenster verbessern nicht nur die Energieeffizienz, sondern steigern auch den Wohnkomfort durch besseren Lärmschutz.

3. Heizungsmodernisierung

• Austausch alter Heizkessel: ca. 6.000 - 15.000 €
• Wärmepumpe: ca. 20.000 - 45.000 €
• Pelletheizung: ca. 20.000 - 30.000 €. Eine neue Heizung bietet enormes Einsparpotenzial, insbesondere wenn fossile Brennstoffe durch erneuerbare Energien ersetzt werden.

4. Erneuerbare Energien

• Photovoltaikanlage: ca. 5.000 - 15.000 € (je nach Größe)
• Solarthermieanlage: ca. 5.000 - 10.000 €. Die Nutzung erneuerbarer Energien senkt langfristig die Energiekosten und macht das Gebäude nachhaltiger.

5. Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung

• Kosten: ca. 8.000 - 15.000 €. Eine Lüftungsanlage verbessert das Raumklima und sorgt für einen effizienten Energieeinsatz.

Gesamtkosten und Fördermöglichkeiten Für eine vollständige Sanierung eines durchschnittlichen Einfamilienhauses können Gesamtkosten von ca. 50.000 bis 150.000 € anfallen. Allerdings lassen sich diese Kosten wie gesagt durch Förderprogramme wie die KfW- oder BAFA-Zuschüsse sowie steuerliche Vergünstigungen deutlich senken.

Wie beeinflusst die Art des Gebäudes (z. B. Altbau oder Mehrfamilienhaus) die Kosten?

Die Art des Gebäudes hat erheblichen Einfluss auf die Sanierungskosten. Altbauten und Denkmalschutzgebäude sind kostenintensiver, während bei Neubauten und Mehrfamilienhäusern Effizienzvorteile genutzt werden können. Eine individuelle Beratung hilft, die Maßnahmen optimal auf den Gebäudetyp abzustimmen. Hier ein genauerer Überblick:

1. Altbau

Altbauten weisen häufig hohe Energieverluste durch ungedämmte Wände, alte Fenster und ineffiziente Heizsysteme auf. Die Sanierung ist oft umfassend, da grundlegende Verbesserungen notwendig sind:

• Kosten: Höher als bei Neubauten, da oft mehrere Maßnahmen wie Fassadendämmung, Dachisolierung und Heizungsmodernisierung erforderlich sind.

• Herausforderungen: Denkmalschutzauflagen können die Maßnahmen verteuern, z. B. bei Fenstertausch oder Fassadengestaltung.

2. Neubau

Neubauten erfüllen meist bereits strenge Energiestandards. Energetische Nachrüstungen sind selten nötig:

• Kosten: In der Regel niedriger, da der energetische Zustand gut ist und Maßnahmen wie eine Photovoltaikanlage oder Wärmepumpe oft ausreichen.

• Vorteil: Die Planung kann von Anfang an auf Energieeffizienz ausgerichtet sein, was kostengünstiger ist als Nachrüstungen.

3. Einfamilienhaus

Bei Einfamilienhäusern fallen die Kosten für Sanierungen pro Quadratmeter tendenziell höher aus als bei Mehrfamilienhäusern, da die Maßnahmen nicht auf mehrere Wohneinheiten verteilt werden können:

• Kosten: Dämmung, Fenstertausch und Heizungsmodernisierung summieren sich schnell auf ca. 50.000–100.000 €.

• Vorteil: Eigenständige Entscheidungen ohne Abstimmung mit weiteren Eigentümern.

4. Mehrfamilienhaus

Mehrfamilienhäuser bieten Skalierungsvorteile, da Maßnahmen wie eine Fassadendämmung oder Heizungsmodernisierung für mehrere Wohneinheiten ausgelegt werden können:

• Kosten: Höher in der Gesamtsumme, jedoch oft günstiger pro Quadratmeter.

• Herausforderungen: Abstimmungen mit anderen Eigentümern oder Mietern können den Prozess verzögern.

5. Denkmalschutzgebäude

Denkmalschutzgebäude erfordern besondere Rücksichtnahme auf historische Elemente:

• Kosten: Besonders hoch, da spezielle Materialien und Verfahren notwendig sind.

• Herausforderungen: Maßnahmen wie Dämmung oder Fenstertausch sind eingeschränkt möglich, was den Energieeinsparungseffekt reduziert.