Ferienhaus kaufen: Wichtige Hinweise & Tipps

Ihr Weg zum eigenen Feriendomizil

Für viele ist die eigene Ferienwohnung oder das eigene Ferienhaus ein Traum. Neben unvergesslichen und privaten Urlauben für die Besitzer selbst, bietet eine Ferienimmobilie die Möglichkeit, Mieteinnahmen zu generieren und kann als sinnvolle Kapitalanlage dienen. Damit sich der Kauf einer Ferienimmobilie rechnet, gibt es einige Faktoren bereits im Vorfeld zu beachten. Welchen Nutzen Ferienimmobilien haben, welche Kosten entstehen und worauf beim Kauf geachtet werden sollte, erfahren Sie in diesem Artikel.

Inhaltsverzeichnis:

1. Worauf muss beim Kauf einer Ferienwohnung oder eines -hauses geachtet werden?
2. Wie berechnet man die Rendite der Ferienimmobilie?
3. Mit welchen Kosten muss man beim Kauf einer Ferienwohnung bzw. Haus rechnen?
4. Welche Vor- und Nachteile birgt der Kauf einer Ferienimmobilie?

1. Worauf muss beim Kauf einer Ferienwohnung oder eines -hauses geachtet werden?

Wer über den Kauf einer Immobilie zu Ferienzwecken nachdenkt, sollte die folgenden Punkte in die Überlegungen einbeziehen:

Nutzungszweck

Bevor die Suche nach der passenden Immobilie losgeht, sollte der Käufer sich über die Nutzungszecke des Objektes im Klaren sein. Soll die Immobilie nur für eigene Zwecke dienen oder ist in Zukunft die Vermietung der Ferienwohnung oder des Ferienhauses geplant? Hieraus ergeben sich nicht nur komplexe, steuerliche Fragen, auch der Anspruch an die Lage hängt davon ab.

So ist bei einer Immobilie, die ausschließlich der privaten Nutzung des Käufers dienen soll, die Lage nicht entscheidend. Wichtig ist nur, dass der zukünftige Besitzer der Immobilie deren Örtlichkeit mag. Bei einer Vermietung spielt die Lage wiederum eine wichtige Rolle. Damit die Immobilie sich gut vermieten lässt, muss sie in einer für Urlauber attraktiven Lage sein, so sollte sie etwa am Strand oder einem See liegen.

Lage

Um eine regelmäßige Vermietung und lukrative Mieteinnahmen zu erreichen, ist die gute Lage der Ferienimmobilie essenziell. Dabei sollte einerseits die Makrolage in die Immobiliensuche miteinbezogen werden. Wichtig sind hier die Wahl des Ortes, gute Verkehrsanbindungen sowie das Angebot an Geschäften und Freizeitaktivitäten. Andererseits ist die Mikrolage entscheidend. Neben einer ruhigen Lage der Ferienimmobilie innerhalb des Ortes gilt hier ein Garten oder Balkon auf Südseite als Pluspunkt. Auch auf die Aussicht sollte bei der Wahl des Objekts viel Wert gelegt werden, für zukünftige Urlauber kann sie ein Auswahlkriterium sein. Wer die Ferienimmobilie als Alterswohnsitz in Erwägung zieht, sollte auf eine gute Infrastruktur achten. Die Nähe zu einem Bäcker, Ärzten und Supermärkten erhöht die Lebensqualität.

Zielgruppe kennen

Wenn die Ferienwohnung oder das Ferienhaus nach dem Kauf vermietet werden soll, kann die Definition der Zielgruppe bei der Auswahl eines passenden Objektes helfen. Den Großteil der Mieter von Ferienimmobilien machen Familien aus, das Alter liegt zwischen 30 und 60 Jahren. Besonders beliebt sind Zwei-Zimmer-Apartments mit einer Wohnfläche von 50 bis 70 Quadratmetern. Bei Ferienhäusern erfreuen sich vor allem Objekte mit bis zu 100 Quadratmetern und drei Schlafzimmern großer Beliebtheit.

Wettbewerbssituation

Die Analyse der Wettbewerbssituation am Ferienort sollte unbedingt vor dem Kauf einer Immobilie erfolgen. Nur so können Mieteinnahmen und die Chancen auf Gewinn durch die Vermietung realistisch beurteilt werden.

Bauzustand der Immobilie

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie ist der Bauzustand wichtig. Hier ist es zu empfehlen, ein unabhängiges Gutachten von einem Sachkundigen einzuholen.

Rentabilität der Ferienimmobilie

Der wohl wichtigste Punkt beim Kauf einer Ferienimmobilie ist dessen Rentabilität. Ob sich der Kauf einer Immobilie überhaupt lohnt, ist für jede Immobilie einzeln zu betrachten. Hierbei dürfen die anfallenden Kosten auf keinen Fall unterschätzt werden. Neben den Ausgaben zur Instandhaltung muss auch der eigene Aufwand für die Vermarktung der Immobilie oder die Kosten einer entsprechenden Agentur berücksichtigt werden. Für jegliche Anschaffungen, den Verschleiß und Services wie Reinigung sollte vorab ein Budget eingeplant werden, das in die Evaluation der Immobilie einfließt.

2. Wie berechnet man die Rendite der Ferienimmobilie?

Im Optimalfall dient die Ferienimmobilie als wertbeständige Kapitalanlage. Der Kauf einer Ferienimmobilie lohnt sich finanziell jedoch nur, wenn diese auch vermietet wird. Anfängliche Ausgaben können später steuerlich von Mieteinnahmen oder anderen Einkünften abgezogen werden. Auch die Steuervorteile, die beim Kauf einer Ferienwohnung erwirkt werden, können nur bei nicht selbst genutzten Ferienimmobilien gegenüber dem Finanzamt geltend gemacht werden.

Top Tipp: Beim zuständigen Tourismusverband kann recherchiert werden, ob es eine Mindestvermietungszeit in der Region der Immobilie gibt: Wenn diese unterschritten wird, wird es schwieriger, das Finanzamt von der Gewinnerzielungsabsicht mit dem Feriendomizil zu überzeugen.

Ab wann sich eine Ferienimmobilie wirklich rechnet, lässt sich mit der Renditeberechnung für Ferienimmobilien berechnen:

Renditeberechnung für Ferienimmobilien: Jahresnettomiete / Anschaffungskosten = Rendite

Anschaffungskosten Ferienimmobilie

Die Anschaffungskosten beinhalten folgende Kaufnebenkosten:

• Kaufpreis
• Grunderwerbssteuer
• Maklerprovision
• Notar- und Grundbuchkosten

Jahresreinertrag Ferienimmobilie

Den Jahresreinertrag einer Ferienimmobilie berechnet man aus den Einnahmen durch Übernachtungen und Instandhaltungskosten. Dabei rechnet man mit rund 10 bis 15 Euro Erfahrungswert für die Instandhaltungskosten pro Quadratmeter und Jahr. Bei den Mieteinnahmen gilt zu bedenken: Wenn die Ferienimmobilie nicht selbst verwaltet wird, kann mit Verwaltungskosten von etwa 20 Prozent der Mieteinnahmen gerechnet werden.

Eine gute Immobilie erwirtschaftet im Schnitt eine jährliche Rendite von drei bis vier Prozent. Mit 120 vermieteten Tagen pro Jahr sollte sich eine Immobilie finanziell selbst tragen, so die Faustregel.

Top Spartipps:

1. Vor dem Kauf sollte auf regionale, gesetzliche und steuerrechtliche Gegebenheiten geachtet werden.
2. Eine Vermietung des Ferienhauses oder der Wohnung sollte bestenfalls auch in der Nebensaison gewährleistet werden.
3. Für die Finanzierung sollten mehrere Angebote eingeholt werden.
4. Die steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten bei Mieteinnahmen sollten genutzt werden.
5. Es sollte immer ein Notar beim Kauf einer Ferienimmobilie beauftragt werden. Das gilt auch für Länder, in denen das nicht Vorschrift ist.

3. Mit welchen Kosten muss man beim Kauf einer Ferienwohnung bzw. Haus rechnen?

Wie bei jedem Haus- oder Wohnungskauf fallen auch beim Erwerb einer Ferienimmobilie verschiedene Kosten an. Welche Kosten auf den Käufer zukommen:

• Grunderwerbssteuer: Je nach Bundesland unterscheidet sich der Prozentsatz.

• Notarkosten: Der Notar beglaubigt den Kaufvertrag und kümmert sich um den Eintrag ins Grundbuch. Hierfür sollte mit Kosten von 1,5 Prozent des Kaufpreises gerechnet werden.

• Gerichtskosten: Diese fallen an, wenn das zu kaufende Haus im Grundbuch eingetragen wird. Die Kosten betragen circa 0.5 Prozent des Kaufwerts.

• Maklerprovisionen: Beim Kauf einer Immobilie mit der Hilfe eines Maklers sollte die entsprechende Gebühr berücksichtigt werden. Diese fällt in jedem Bundesland anders aus, grob sollte mit einem Betrag zwischen drei und sechs Prozent des Kaufpreises gerechnet werden.

• Kosten für ein Gutachten: Um den Wert einer Immobilie zu bestimmen, kann es sinnvoll sein, ein unabhängiges Gutachten einzuholen. Dies empfiehlt sich besonders dann, wenn ohne einen Makler gekauft wird.

• Finanzierungskosten: Wenn ein Darlehen aufgenommen wird, dürfen die anfallenden Kosten wie Versicherungen bei der Preisberechnung natürlich nicht außen vor gelassen werden.

Für den Betrieb der Ferienwohnung oder des Ferienhauses fallen ebenfalls eine Reihe an Kosten an:

• Abschreibungen für Kaufpreis und Mobiliar
• laufende Kosten, wie z. B. Internetanschluss
• ggf. Personalkosten
• ggf. Umsatzsteuer
• Kosten für Homepage oder FeWo-Software
• Betriebskosten
• Reinigungskosten
• Instandhaltung und Wartung
• Kosten für Inserate und Marketingmaßnahmen
• Provisionsgebühren bei Buchungen oder Onlineportalen
• ggf. Vermittlungskosten
• ggf. Gewerbesteuer

Top Tipp: Die meisten dieser Kosten für den Betrieb können unter dem Posten Werbungskosten steuerlich abgesetzt werden. Voraussetzung ist, dass für das Finanzamt eine Gewinnerzielungsabsicht erkennbar ist.

4. Welche Vor- und Nachteile birgt der Kauf einer Ferienimmobilie?

Der Erwerb einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses birgt viele Vorteile, bei einer erfolgreichen Vermietung sind sie eventuell sogar finanzieller Natur. Die Vor- und Nachteile auf einen Blick:

Vorteile:

• private Nutzung
• ungestörter Urlaub
• Mieteinnahmen können als Geldquelle zur Finanzierung genutzt werden

Nachteile:

• sehr hohe Investitionskosten
• hoher Verwaltungsaufwand bei Vermietung