Vorkaufsrecht in 2025: Alles zu Anspruch, Ablauf & Berechtigten

Wenn sich der Eigentümer einer Immobilie dazu entscheidet, diese zu verkaufen, kann er normalerweise frei entscheiden, an wen er das Objekt verkauft. Dies gilt jedoch nicht, wenn ein Vorkaufsrecht besteht. Was genau man unter einem Vorkaufsrecht versteht, welche Arten man unterscheidet und ob es sich umgehen lässt, erfahren Sie in diesem Artikel.

Das Wichtigste in Kürze:

• Recht auf bevorzugten Erwerb: Vorkaufsberechtigte können eine Immobilie oder ein Grundstück bevorzugt erwerben, wenn diese zum Verkauf stehen.

• Wirksamkeit trotz Kaufvertrag: Selbst, wenn ein Kaufvertrag bereits notariell beurkundet wurde, kann der Vorkaufsberechtigte die Immobilie unter den gleichen Bedingungen wie der ursprüngliche Käufer erwerben.

• Arten des Vorkaufsrechts: Es gibt das gesetzliche (z. B. für Mieter), dingliche (im Grundbuch eingetragen), schuldrechtliche (vertraglich vereinbarte) und das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht (z. B. für Gemeinden).

• Fristen: Vorkaufsrechte müssen meist innerhalb von zwei Monaten nach Benachrichtigung ausgeübt werden.

• Einschränkungen: Das Vorkaufsrecht entfällt bei Verkäufen an Familienmitglieder, Schenkungen oder Zwangsversteigerungen.

Inhaltsverzeichnis:

1. Was versteht man unter einem Vorkaufsrecht?
2. Wie erlangt man das Vorkaufsrecht?
3. Welche Arten des Vorkaufsrechts gibt es?
4. Wie sieht ein Hausverkauf mit Vorkaufsrecht aus?
5. Was ist eine Vorkaufsrechtverzichtserklärung?
6. Welchen Fristen müssen bei einem Vorkaufsrecht eingehalten werden?
7. Was steht in einem Vorkaufsrechtvertrag?
8. Wann ist ein Vorkaufsrecht ausgeschlossen bzw. unwirksam?
9. Welche Folgen hat das Umgehen des Vorkaufsrechts?
10. Welche Vor- und Nachteile hat ein Vorkaufsrecht?

1. Was versteht man unter einem Vorkaufsrecht?

Beim Kauf einer Immobilie ist das Unterzeichnen des Kaufvertrags ein entscheidender Schritt, jedoch keine Garantie für den tatsächlichen Eigentumsübergang. Denn, wenn eine Person oder Gemeinde ein Vorkaufsrecht an der Immobilie besitzt, können diese den Kaufvertrag mit allen vereinbarten Konditionen vom ursprünglichen Käufer übernehmen. Das Vorkaufsrecht sichert einem Berechtigten das vorrangige Kaufinteresse an einer Immobilie, einem Grundstück oder einer anderen Sache. Wichtig zu merken: Im Falle eines Verkaufs hat der Vorkaufsberechtigte das Recht, die Immobilie direkt vom Verkäufer zu den bestehenden Bedingungen zu erwerben.

2. Wie erlangt man das Vorkaufsrecht?

Das Vorkaufsrecht kann entweder gesetzlich geregelt oder durch ein Rechtsgeschäft vereinbart werden. Eigentümer haben die Möglichkeit, einer Person ihrer Wahl ein Vorkaufsrecht zuzusichern. Hierzu wird ein Vorkaufsrechtsvertrag aufgesetzt, der die genauen Bedingungen festlegt. Da es sich um ein Vertragsrecht handelt, müssen alle beteiligten Personen volljährig sein. Zudem ist eine notarielle Beurkundung erforderlich, um den Vertrag rechtswirksam zu machen.

Man kann auch per Gesetz vorkaufsberechtigt sein, wenn:

• Gemeinden die Voraussetzungen des Paragrafen 24 BauGB erfüllen.
• man Miterbe ist und innerhalb einer Erbengemeinschaft ein Erbe entscheidet, seinen Anteil zu veräußern.
• die Wohnung eines Mieters in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft werden soll (§577 BGB). Ausnahme: Der Wohnraum soll an Familienangehörige des Vermieters verkauft werden, hier entfällt das Vorkaufsrecht.

3. Welche Arten des Vorkaufsrechts gibt es?

Grundsätzlich unterscheidet man vier verschiedene Arten des Vorkaufsrechts:

1. das dingliche
2. das schuldrechtliche
3. das gesetzliche
4. und das öffentlich-rechtliche

1. Das dingliche Vorkaufsrecht:

Das dingliche Vorkaufsrecht gilt für Grundstücke und wird im Bürgerlichen Gesetzbuch (§§1094 bis 1104 BGB) geregelt. Dieses Vorkaufsrecht wird direkt im Grundbuch vermerkt und fungiert als Vormerkung. Selbst, wenn der Erstkäufer bereits als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde, kann der Vorkaufsberechtigte die Übertragung des Grundstücks verlangen. Das dingliche Vorkaufsrecht hat eine besondere Relevanz für Käufer und Verkäufer von Grundstücken sowie für Personen, die ein solches Vorkaufsrecht besitzen.

Konkret bedeutet dies:

• Für Käufer: Ihr Grundstückskauf kann angefochten werden, wenn ein Vorkaufsberechtigter sein Recht nutzt.
• Für Verkäufer: Bei bestehendem Vorkaufsrecht muss der Berechtigte zuerst informiert und bevorzugt behandelt werden.
• Für Vorkaufsberechtigte: Sie können ein Grundstück zu den vereinbarten Bedingungen bevorzugt erwerben.
• Relevanz: Wichtig für Gemeinden, Erben und Käufer, um Rechtsansprüche zu wahren. Grundbuchprüfung ist essentiell.

2. Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht:

Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht (§§463 bis 473 BGB) legt das Vorkaufsrecht für bewegliche Gegenstände und unbewegliche Sachen fest. Während die unbeweglichen Sachen Grundstücke umfassen, werden unter beweglichen Sachen Anteile eines Grundstücks wie ein Haus oder eine Eigentumswohnung verstanden. Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht wird nicht im Grundbuch vermerkt, sondern ausschließlich vertraglich zugesichert. Wird der Vorkaufsberechtigte beim Verkaufsprozess übergangen, verliert der Kaufvertrag nicht seine Gültigkeit. Der Vorkaufsberechtigte hat jedoch das Recht auf Schadensersatz vom Verkäufer.

Kurz zusammengefasst:

• Für Käufer: Der Kaufvertrag bleibt gültig, auch wenn ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht besteht.
• Für Verkäufer: Wenn Sie den Vorkaufsberechtigten übergehen, riskieren Sie Schadensersatzansprüche.
• Für Vorkaufsberechtigte: Sie können Schadensersatz verlangen, haben aber keinen direkten Anspruch auf die Sache.
• Relevanz: Essentiell für Parteien mit vertraglichen Absprachen, da keine Grundbucheintragung erfolgt.

3. Das gesetzliche Vorkaufsrecht:

Das gesetzliche Vorkaufsrecht dient dem Schutz von Mietern vor einer Mieterhöhung oder dem Verlust der Wohnung durch einen Eigentümerwechsel. Wenn eine Immobilie zum Wohnungseigentum umfunktioniert wird, muss dem Mieter die Möglichkeit geboten werden, die Mietwohnung zu erwerben. Beim ersten Verkauf einer Wohnung nach dessen Aufteilung in Wohneigentum, hat ein Mieter einmalig das Recht auf Vorkauf. Im Idealfall bietet der Eigentümer die Wohnung dem Mieter vor anderen Kaufinteressenten an und nicht erst dann, wenn der Kaufvertrag von einem anderen Käufer unterzeichnet wurde. Wurde ein Kaufvertrag mit einem anderen Kaufinteressenten abgeschlossen, wird der Mieter vom Notar darüber in Kenntnis gesetzt. Anschließend hat der Mieter das Recht, den Vertrag zu den ausgehandelten Konditionen zu übernehmen und einen neuen Kaufvertrag mit dem Vermieter aufzusetzen.

Kurz zusammengefasst:

• Für Mieter: Sie können beim ersten Verkauf Ihrer Mietwohnung nach Umwandlung in Wohneigentum diese zu den gleichen Bedingungen erwerben.
• Für Eigentümer: Sie müssen den Mieter vorrangig über den Verkauf informieren und ihm die Wohnung vor anderen Interessenten anbieten.
• Für Käufer: Ihr Kaufvertrag kann durch das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters unwirksam werden, falls dieser sein Recht ausübt.
• Relevanz: Schützt Mieter vor unerwartetem Verlust ihrer Wohnung und gibt ihnen die Möglichkeit, Eigentümer zu werden.

4. Das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht:

Im Falle des öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrechts liegt das Vorkaufsrecht bei der Gemeinde. Geregelt ist das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht im Baugesetzbuch (§§24 bis 28 BauGB), als Grundlage kommen außerdem das Naturschutz-, Denkmalschutz-, Reichssiedlungs- oder Eisenbahngesetz sowie das Wasserrecht infrage. Das Vorkaufsrecht kann dann ausgeübt werden, wenn die Gemeinde einen Grund vorweisen kann, der dem Allgemeinwohl dient. Um von dem Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen, muss die Gemeinde innerhalb von zwei Monaten handeln. Eine Ausnahme bildet der Verkauf einer Immobilie an Familienmitglieder, hier entfällt das Vorkaufsrecht der Gemeinde.

Kurz zusammengefasst:

• Für Gemeinden: Sie können Grundstücke erwerben, wenn dies dem Allgemeinwohl dient, z. B. zur Stadtentwicklung.
• Für Verkäufer: Der Verkauf an Familienmitglieder unterliegt nicht dem Vorkaufsrecht der Gemeinde.
• Für Käufer: Ihr Kauf kann durch das Vorkaufsrecht der Gemeinde hinfällig werden.
• Relevanz: Zentral für Gemeinden, um städtebauliche oder naturschutzrechtliche Ziele zu erreichen.

4. Wie sieht ein Hausverkauf mit Vorkaufsrecht aus?

Wenn der Verkäufer einer Immobilie ein Vorkaufsrecht feststellt, sollte er den Vorkaufsberechtigten über den Verkaufswunsch informieren. Gleichzeitig setzt er ihm eine Frist, innerhalb der der Vorkaufsberechtigte zu entscheiden hat, ob er von dem Vorkaufsrecht Gebrauch machen möchte. Wenn sich dieser für den Kauf der Immobilie entscheidet, muss er innerhalb der Frist eine verbindliche Erklärung abgeben. Anschließend werden die Vertragskonditionen ausgehandelt und der Abschluss vom Notar beurkundet.

5. Was ist eine Vorkaufsrechtverzichtserklärung?

Wenn eine Gemeinde ein öffentliches Vorkaufsrecht für eine Immobilie besitzt, es jedoch nicht ausüben möchte, ist eine Vorkaufsrechtsverzichterklärung erforderlich. Mit dieser Erklärung bestätigt die Gemeinde gegenüber dem Grundbuchamt, dass sie auf ihr Kaufrecht verzichtet. Die Verzichtserklärung ist eine notwendige Voraussetzung, um die Immobilie verkaufen und den neuen Eigentümer im Grundbuch eintragen zu lassen.

6. Welchen Fristen müssen bei einem Vorkaufsrecht eingehalten werden?

Für das Vorkaufsrecht gelten gesetzlich vorgeschriebene Fristen, die unbedingt einzuhalten sind. Sobald der Verkäufer einen Kaufvertrag mit einem Interessenten abgeschlossen hat, muss er den Vorkaufsberechtigten gemäß §469 Abs. 1 BGB unverzüglich informieren. Möchte der Berechtigte sein Vorkaufsrecht ausüben, muss er dies innerhalb der vom Verkäufer gesetzten Frist tun. Falls keine Frist vereinbart wurde, gilt bei Grundstücken gemäß §469 Abs. 2 BGB eine gesetzliche Frist von zwei Monaten.

7. Was steht in einem Vorkaufsrechtvertrag?

Ein Vorkaufsrechtvertrag wird aufgesetzt, wenn der Eigentümer einer Immobilie oder eines Grundstücks das Vorkaufsrecht einer dritten Person zusichern möchte. Folgende Punkte sollten in dem Vertrag enthalten sein, damit das Vorkaufsrecht rechtswirksam ist:

• Start, bzw. Zeitraum des Vorkaufsrechts
• ggf. Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts
• ggf. Klausel über Vererbung des Vorkaufsrechts
• Erklärung des Vorkaufsverpflichteten, den Vorkaufsberechtigten im Falle eines Verkaufs in Kenntnis zu setzen
• Vor-, Nachname und Anschrift von Vorkaufsverpflichtetem und Vorkaufsberechtigtem
• Immobilienbeschreibung (zum Beispiel Lage und Art der Immobilie)
• Art des Vorkaufsrechts
• ggf. eine Vertragsstrafe, falls der Vorkaufsberechtigte übergangen wird

8. Wann ist ein Vorkaufsrecht ausgeschlossen bzw. unwirksam?

Wenn eine Immobilie oder ein Grundstück an Familienmitglieder und Personen der gesetzlichen Erbfolge verkauft wird, entfällt das Vorkaufsrecht. Im Falle einer Zwangsversteigerung oder bei Schenkung entfällt das Vorkaufsrecht ebenfalls. Unter bestimmten Umständen kann eine Vorkaufserklärung auch für unwirksam erklärt werden. Dies geschieht, wenn der Vorkaufsberechtigte zahlungsunfähig ist oder die Zahlung des Kaufpreises verweigert. Der bereits geschlossene Kaufvertrag wird rückwirkend unwirksam und der Erstkäufer hat die Möglichkeit, wieder mit dem Verkäufer in Verhandlung zu treten. Verspricht der Vorkaufsberechtigte im Vorhinein, auf das Vorkaufsrecht zu verzichten, verliert dies ebenfalls seine Gültigkeit. Sollte der Vorkaufsberechtigte sich nicht an sein Versprechen halten, steht Aussage gegen Aussage und ein Beweis wird schwierig.

9. Welche Folgen hat das Umgehen des Vorkaufsrechts?

Beim Verkauf einer Immobilie kann es vorkommen, dass der Vorkaufsberechtigte übergangen wird. Ist das Vorkaufsrecht nicht im Grundbuch eingetragen, besteht die Gefahr, dass der Verkäufer die Immobilie an einen Dritten veräußert, ohne den Vorkaufsberechtigten zu informieren. Wird das Vorkaufsrecht verweigert, hat der Berechtigte gemäß §280 BGB und BGH, Az.: VIII ZR 51/14 Anspruch auf Schadensersatz. Die Höhe des Schadensersatzes richtet sich nach dem entgangenen Gewinn – das ist die Differenz zwischen dem Verkehrswert der Immobilie und dem tatsächlich vereinbarten Verkaufspreis.

10. Welche Vor- und Nachteile hat ein Vorkaufsrecht?

Das Vorkaufsrecht bringt sowohl für den Vorkaufsberechtigten als auch für den Vorkaufsverpflichteten Vor- und Nachteile mit sich. Der Vorkaufsberechtigte profitiert von dem Vorrecht, eine Immobilie bevorzugt erwerben zu können. Ist jedoch das Angebot eines Dritten zu hoch, könnte er gezwungen sein, auf die Ausübung seines Rechts zu verzichten. Für den Verkäufer bedeutet das Vorkaufsrecht eine Einschränkung, da er nicht frei entscheiden kann, an wen er die Immobilie verkauft.