Absetzung für Abnutzung: Abschreibung von Immobilien

So nutzen Sie die Steuervorteile

Wer eine Immobilie als Kapitalanlage erwirbt, kann von Steuervergünstigungen in Form der Absetzung für Abnutzung, kurz AfA, profitieren. Anschaffungs- und Herstellungskosten können mit dieser Gebäudeabschreibung steuerlich geltend gemacht werden. Welche Abschreibungen für Immobilien es gibt und welche Kosten geltend gemacht werden können, erfahren Sie in diesem Artikel.

Inhaltsverzeichnis:

1. Was ist die AfA?
2. Welche Kosten können im Rahmen der Abschreibung steuerlich geltend gemacht werden?
3. Welche Arten der AfA gibt es?
4. Wie funktioniert die Abschreibung bei geerbten und geschenkten Immobilien?
5. Was passiert nach Ende des Abschreibungszeitraums?
6. Was geschieht mit der Abschreibung der Immobilie bei einem Verkauf?

1. Was ist die AfA?

Die Abkürzung AfA steht für „Absetzung für Abnutzung“, auch Abschreibung genannt. Der Gesetzgeber nimmt an, dass der Wert einer Immobilie im Laufe der Zeit durch Abnutzung sinkt. Dieser Wertverlust wird durch Steuervergünstigungen abgemildert. Eigentümer vermieteter Immobilien haben dementsprechend die Möglichkeit, die Anschaffungs- und Herstellungskosten über Jahre hinweg verteilt abzusetzen. Es gilt zu beachten, dass der Steuervorteil nicht für selbstgenutzte Immobilien gilt. Das Einkommensteuergesetz EStG in §7 regelt die Abschreibung von Immobilien, wobei man zwischen zwei Methoden der Abschreibung unterscheidet – der linearen und der degressiven AfA.

Lineare Abschreibung

Eine lineare Abschreibung (§ 7, Abs. 4 EstG) bedeutet, dass der gleiche Prozentsatz über den gesamten Nutzungszeitraum abgeschrieben wird. Das Baujahr der Immobilie spielt hier eine entscheidende Rolle.

Für Immobilien, die vor dem 31.12.1924 gebaut wurden gilt: Die Anschaffungskosten können über einen Abschreibungszeitraum von 40 Jahren in der Regel jährlich zu 2,5 Prozent abgesetzt werden. Ist die Immobilie nach dem 31.12.1924 erbaut worden, sind es in der Regel zwei Prozent der Kosten, die in einem Absetzungszeitraum von 50 Jahren abgesetzt werden können.

Degressive Abschreibung

Bei der degressiven AfA (§ 7, Abs. 5 EstG) war der Prozentsatz zu Beginn sehr hoch und nahm im Laufe der Zeit ab. Grund hierfür war die Annahme, dass Wirtschaftsgüter wie Immobilien besonders in den ersten Jahren stärker an Wert verlieren. Diese Methode der Abschreibung einer Immobilie war jedoch nur für Immobilien möglich, die vor dem 01.01.2006 gekauft oder der Bauantrag bis zu diesem Datum gestellt wurde. Als Ausnahme gelten hier denkmalgeschützte Immobilien, für deren Sanierung weiterhin mit hohen Abschreibungssätzen gerechnet werden kann.

Wie wird die Afa berechnet?

Angenommen ein Käufer kauft eine Altbauimmobilie als Kapitalanlage für 500.000 Eure. Die Immobilie wurde nach 1925 erbaut, damit ergibt sich folgende Rechnung:

Das järhlich zu versteuernde Einkommen reduziert sich demnach um 8.000 Euro aufgrund der AfA. Wurde für die Finanzierung der Immobilie ein Kredit aufgenommen, können zusätzlich die Zinsen für das Darlehen steuerlich abgesetzt werden.

2. Welche Kosten können im Rahmen der Abschreibung steuerlich geltend gemacht werden?

Durch die AfA kann jedes Jahr ein gewisser Prozentsatz der Investitionskosten für größere Anschaffungen vom zu versteuernden Einkommen abgezogen werden. Voraussetzung dafür ist, dass die Anschaffung dem Erzielen von Einkünften dient. Außerdem können nur Wirtschaftsgüter abgesetzt werden, die sich abnutzen. Da ein Grundstück sich grundsätzlich nicht abnutzt und dadurch an Wert verliert, kann bei Immobilien lediglich das Bauwerk abgeschrieben werden. Dementsprechend profitiert von der AfA, wer eine denkmalgeschützte Immobilie saniert oder eine Immobilie zur Gewinnerzielung nutzt, sie also verpachtet oder vermietet.

Die steuerlich relevanten Kosten für die Abschreibung einer Immobilie setzen sich aus dem Kaufpreis, den Kaufnebenkosten, den Herstellungskosten (Kosten, die dazu dienen, die Immobilie bewohnbar zu machen) und den Kosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen innerhalb der ersten drei Jahre nach Kauf (maximal 15 Prozent der Anschaffungskosten) zusammen. Zu den absetzbaren Kosten gehören beispielsweise die folgenden Punkte:

Anschaffungskosten und Nebenkosten:

• Kaufpreis der Immobilie
• Grunderwerbsteuer
• Gebühren des Grundbuchamtes: nur für den Eigentümerwechsel, sowie Gebühren für die Auflassungsvormerkung
• Schätz- und Gutachterkosten
• Notarkosten für die Beurkundung des Kaufvertrages und gegebenenfalls für die Verwaltung des Notaranderkontos
• Maklerprovision
• Fahrt- und Telefonkosten, die im Zusammenhang mit der erworbenen Immobilie stehen
• Gerichtskosten, wenn der Erwerb im Zwangsversteigerungsverfahren erfolgt ist

Herstellungskosten:

• Kosten für Baugenehmigung und -abnahme
• Ausschachtungsarbeiten und Aufwendungen übliche Erdarbeiten, laut Einkommenssteuernachweis (H 6.4 EStH)
• erstmals angebrachte Anschlüsse ans Strom-, Gas-, Wasser- und Abwassernetz
• Umzäunung, dazu zählen auch Hecken oder Bäume
• Architektenhonorar
• Handwerkerkosten
• Baumaterial
• Entfernung von Betriebsvorrichtungen
• Ablöse- und Abstandszahlungen
• Fahrtkosten zur Baustelle

3. Welche Arten der AfA gibt es?

Es gibt verschiedene Möglichkeiten der Abschreibung abhängig von der Art der Immobilie. Man unterscheidet zwischen:

1. AfA für neu geschaffenen Wohnraum: Wenn durch einen Neubau, einen Dachausbau oder eine Dachaufstockung neue Mietwohnungen geschaffen wurden, konnte bis zum 31. Dezember 2021 zusätzlich zur Neubau-Afa eine Sonder-AfA in Höhe von jährlich bis zu fünf Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten in Anspruch genommen werden. Diese wurde über einen Zeitraum von vier Jahren gewährt, absetzbar sind maximal 2000 Euro pro Quadratmeter. Als weitere Voraussetzung für die Förderung galt, dass Wohnungen mindestens zehn Jahre lang zu Wohnzwecken vermietet werden.

2. AfA für Modernisierungsmaßnahmen: Abschreibungen für Modernisierungsarbeiten und Sanierungskosten können gleichmäßig verteilt über einen Zeitraum von zwei bis fünf Jahren erfolgen. Fallen kleinere Reparaturen an, so sind diese sofort in einem Jahr absetzbar.

3. AfA für Neubauten: Die AfA für Neubauten folgt der linearen Abschreibung mit einem jährlichen Abschreibungssatz von zwei Prozent über 50 Jahre.

4. AfA für Denkmalimmobilien: Für Immobilien mit Denkmalschutz werden besonders hohe Steuervorteile gewährt. Zusätzlich zur regulären AfA für Altbauten können Modernisierungskosten mit jährlich neun Prozent über acht Jahre abgeschrieben werden. Anschließend können über vier Jahre hinweg sieben Prozent steuerlich geltend gemacht werden.

5. AfA für Altbauten: Bei vermieteten Altbauten kommt ebenfalls die lineare Abschreibung zum Einsatz. Abschreibungsbetrag und Abschreibungszeitraum unterscheiden sich je nach Baujahr. Für Häuser, die nach 1925 errichtet wurden, können zwei Prozent der Anschaffungskosten 50 Jahre lang von der Steuer abgesetzt werden. Immobilienbesitzer von Häusern, die vor 1925 errichtet wurden, können 2,5 Prozent für einen 40-jährigen Abschreibungszeitraum einplanen.

4. Wie funktioniert die Abschreibung bei geerbten und geschenkten Immobilien?

Im Falle einer Erbschaft oder Schenkung führt der neue Eigentümer die Abschreibung fort wie bisher. Die steuerlichen Vorteile des Erblassers oder Schenkers können übernommen werden und die Abschreibung der Immobilie kann wie zuvor erfolgen.

5. Was passiert nach Ende des Abschreibungszeitraums?

Wenn der Abschreibungszeitraum für ein Haus endet, ist es nicht mehr möglich, die AfA steuerlich zu berücksichtigen. Erst wenn die Immobilie verkauft wird, kann der neue Immobilienbesitzer die Abschreibungsmöglichkeiten der AfA nutzen.

6. Was geschieht mit der Abschreibung der Immobilie bei einem Verkauf?

Wird die Immobilie verkauft, bevor der Abschreibungszeitraum endet, so endet die AfA im Monat des Immobilienverkaufs. Der notarielle Beurkundungstermin ist hier entscheidend. Wenn der Termin beim Notar im März stattfindet, kann der Käufer noch für drei Monate des Jahres den Abschreibungsbetrag geltend machen.