Abschreibung von Immobilien: Ein detaillierter Guide

Die steuerliche Abschreibung einer Immobilie zählt zu den wichtigen Vorteilen für Eigentümerinnen und Eigentümer vermieteter Immobilien. Wer die Regeln zur Absetzung für Abnutzung (AfA) kennt und richtig anwendet, kann seine steuerpflichtigen Einkünfte reduzieren. Wie hoch die tatsächliche Steuerersparnis ausfällt, hängt unter anderem von der Abschreibungsgrundlage und dem persönlichen Steuersatz ab.

Ob Immobilienkauf, Modernisierung oder Abschreibung einer Immobilie bei Erbschaft. Hier erfahren Sie, wie die AfA 2026 funktioniert, welche Kosten Sie ansetzen dürfen und welche Besonderheiten bei Eigennutzung oder Verkauf gelten. Bei geerbten Immobilien wird eine noch mögliche Abschreibung grundsätzlich auf Basis der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Rechtsvorgängers fortgeführt. Beispiele und eine Tabelle helfen Ihnen, die Regeln einzuordnen.

Inhaltsverzeichnis:

1. Das Wichtigste über Abschreibungen von Immobilien in Kürze
2. Was ist die Absetzung für Abnutzung (AfA)?
3. Vorteile: Warum ist die Immobilienabschreibung wichtig?
4. Welche Kosten lassen sich bei der Abschreibung einer Immobilie steuerlich ansetzen?
5. Abschreibung Immobilien Tabelle: Was ist steuerlich absetzbar?
6. Arten der Abschreibungsmethoden für Immobilien
7. Berechnen der Abschreibung: Schritt-für-Schritt-Anleitung
8. Optimierung der Abschreibung: Tipps & Tricks
9. Besondere Fälle: Verkauf, Erbschaft & Schenkung
10. Häufig gestellte Fragen zur Immobilienabschreibung

1. Das Wichtigste über Abschreibungen von Immobilien in Kürze

• Was ist die AfA? Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ermöglicht es, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes einer vermieteten Immobilie über mehrere Jahre steuerlich geltend zu machen. Grund und Boden werden nicht abgeschrieben.

• Warum lohnt sich das Abschreiben? Die Abschreibung einer Immobilie reduziert die steuerpflichtigen Einkünfte und kann dadurch die Steuerlast senken. Das kann die Liquidität und die Rendite nach Steuern verbessern. Die tatsächliche Ersparnis hängt unter anderem vom persönlichen Steuersatz ab.

• Welche Abschreibungsarten gibt es? Je nach Gebäude und gesetzlichen Voraussetzungen kommen lineare oder degressive Abschreibungen infrage. Für bestimmte neue Mietwohnungen sind zusätzlich Sonderabschreibungen möglich.

• Wie berechne ich die AfA? Grundlage sind grundsätzlich die auf das Gebäude entfallenden Anschaffungs- oder Herstellungskosten einschließlich anteiliger Anschaffungsnebenkosten. Modernisierungskosten können die Abschreibungsgrundlage erhöhen oder als Erhaltungsaufwand gesondert abziehbar sein. Bei geerbten Immobilien wird eine noch mögliche AfA grundsätzlich nach den steuerlichen Grundlagen des Rechtsvorgängers fortgeführt. Beispielrechnungen folgen im Artikel.

• Wie lässt sich die Abschreibung optimieren? Eine nachgewiesene kürzere tatsächliche Nutzungsdauer kann höhere jährliche Abschreibungen ermöglichen. Auch degressive AfA und Sonderabschreibungen können unter den jeweiligen Voraussetzungen Vorteile bieten. Modernisierungen führen dagegen nicht automatisch zu höheren Abschreibungssätzen.

2. Was ist die Absetzung für Abnutzung (AfA)?

Die sogenannte Absetzung für Abnutzung (AfA) beschreibt im Steuerrecht die Möglichkeit, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines zur Einkünfteerzielung genutzten Gebäudes über mehrere Jahre steuerlich geltend zu machen. Das betrifft beispielsweise vermietete Häuser und Eigentumswohnungen. Grundlage dafür ist § 7 des Einkommensteuergesetzes (EStG), der regelt, in welchem Umfang und über welchen Zeitraum Gebäude abgeschrieben werden dürfen.

Dabei geht es darum, dass Gebäude durch Alterung und Abnutzung eine begrenzte Nutzungsdauer haben. Eigentümerinnen und Eigentümer dürfen deshalb Jahr für Jahr einen bestimmten Anteil der maßgeblichen Gebäudekosten als Werbungskosten bei der Vermietung oder als Betriebsausgaben bei betrieblicher Nutzung berücksichtigen. Die AfA mindert die steuerpflichtigen Einkünfte, nicht unmittelbar die Steuer in gleicher Höhe. Sie bildet auch nicht die tatsächliche Entwicklung des Marktwerts ab.

3. Vorteile: Warum ist die Immobilienabschreibung wichtig?

Die Immobilienabschreibung kann die Steuerlast bei vermieteten Immobilien reduzieren und die finanzielle Planung unterstützen. Hier sind die wichtigsten Vorteile:

• Steuervorteile nutzen. Die auf das Gebäude entfallenden Anschaffungs- oder Herstellungskosten werden über die AfA verteilt als Werbungskosten berücksichtigt. Das mindert die steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

• Rendite nach Steuern verbessern. Führt die Abschreibung zu einer geringeren Steuerbelastung, kann sich die Nettorendite einer vermieteten Immobilie erhöhen. Die tatsächliche Wirkung hängt unter anderem vom persönlichen Steuersatz ab.

• Liquidität entlasten. Steuerersparnisse können finanziellen Spielraum schaffen, beispielsweise für die Tilgung eines Immobilienkredits oder für Instandhaltungsmaßnahmen. Die AfA selbst verursacht im jeweiligen Jahr keinen zusätzlichen Geldabfluss.

• Abnutzung steuerlich berücksichtigen. Die AfA verteilt die Gebäudekosten über die steuerlich maßgebliche Nutzungsdauer. Einen tatsächlichen Wertverlust am Immobilienmarkt gleicht sie jedoch nicht aus.

• Langfristig kalkulieren. Gesetzlich geregelte Abschreibungssätze helfen dabei, die jährlichen AfA-Beträge zu planen. Voraussetzung ist, dass die maßgeblichen Verhältnisse, etwa die Nutzung und die Abschreibungsgrundlage, unverändert bleiben.

4. Welche Kosten lassen sich bei der Abschreibung einer Immobilie steuerlich ansetzen?

Damit eine Immobilie steuerlich abgeschrieben werden kann, muss sie der Einkünfteerzielung dienen, etwa durch Vermietung oder Verpachtung. Nur abnutzbare Wirtschaftsgüter wie Gebäude sind abschreibungsfähig, nicht jedoch Grund und Boden. Grundlage der Abschreibung einer Immobilie sind grundsätzlich die auf das Gebäude entfallenden Anschaffungs- oder Herstellungskosten einschließlich zugehöriger Nebenkosten.

Anschaffungskosten und Anschaffungsnebenkosten

Die folgenden Positionen können zu den Anschaffungskosten einer Immobilie gehören, sofern sie unmittelbar mit dem Erwerb zusammenhängen:

• Kaufpreis der Immobilie, soweit er auf das Gebäude entfällt
• Grunderwerbsteuer
• Notarkosten für den Kaufvertrag
• Grundbuchgebühren für die Eigentumsumschreibung und Auflassungsvormerkung
• Maklerprovision
• Erwerbsbezogene Gutachterkosten sowie Fahrt-, Telefon- und gegebenenfalls Übernachtungskosten.

Die gemeinsamen Anschaffungsnebenkosten werden grundsätzlich auf Gebäude und Grundstück aufgeteilt. Nur der Gebäudeanteil fließt in die AfA-Berechnung ein. Kosten der Finanzierung, beispielsweise für die Eintragung einer Grundschuld, gehören dagegen nicht zu den Anschaffungskosten. Bei einer vermieteten Immobilie können sie grundsätzlich gesondert als Werbungskosten berücksichtigt werden.

Herstellungskosten & Modernisierungen

Herstellungskosten entstehen beispielsweise beim Neubau, bei einer Erweiterung oder bei einer wesentlichen Verbesserung eines bestehenden Gebäudes. Dazu können Baugenehmigungen, Architektenhonorare, Baumaterialien und Handwerkerleistungen gehören. Soweit die Kosten dem Gebäude zuzuordnen sind, erhöhen sie die Abschreibungsgrundlage. Das gilt unabhängig von der nachfolgend beschriebenen 15-%-Grenze.

Für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen nach einem Immobilienkauf gilt eine zusätzliche Regel. Werden die Maßnahmen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung durchgeführt und übersteigen ihre Kosten ohne Umsatzsteuer insgesamt 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes, liegen grundsätzlich anschaffungsnahe Herstellungskosten vor. Maßgeblich sind die Gebäudeanschaffungskosten einschließlich anteiliger Anschaffungsnebenkosten, nicht der gesamte Kaufpreis einschließlich Grundstück.

Wird die Grenze überschritten, werden grundsätzlich die gesamten von dieser Regel erfassten Aufwendungen über die Gebäude-AfA berücksichtigt, nicht nur der Betrag oberhalb der Grenze. Erweiterungen und jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten zählen nicht in diese Prüfung hinein. Erweiterungen können jedoch unabhängig davon Herstellungskosten darstellen.

Andere Reparatur- und Modernisierungskosten können als Erhaltungsaufwand grundsätzlich sofort als Werbungskosten abziehbar sein. Entscheidend ist die steuerliche Einordnung der jeweiligen Maßnahme. Kosten für Außenanlagen, Bepflanzungen, Betriebsvorrichtungen oder Abstandszahlungen lassen sich deshalb nicht pauschal der Gebäude-AfA zuordnen.

5. Abschreibung Immobilien Tabelle: Was ist steuerlich absetzbar?

Nicht alle steuerlich berücksichtigungsfähigen Kosten fließen in die Gebäude-AfA ein. Die folgende Tabelle zeigt, welche Aufwendungen die Abschreibungsgrundlage erhöhen, welche gesondert berücksichtigt werden und welche nicht abschreibungsfähig sind. Voraussetzung ist grundsätzlich eine Nutzung zur Einkünfteerzielung, beispielsweise durch Vermietung.

Bei der 15-%-Regel werden die erfassten Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen ohne Umsatzsteuer betrachtet. Übersteigen sie innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung insgesamt 15 % der Gebäudeanschaffungskosten, liegen grundsätzlich anschaffungsnahe Herstellungskosten vor. Die Einzelheiten finden Sie im vorherigen Abschnitt.

6. Arten der Abschreibungsmethoden für Immobilien

Nicht jede Immobilie wird gleich abgeschrieben. Abhängig von der Fertigstellung, der Nutzung und weiteren gesetzlichen Voraussetzungen kommen unterschiedliche Methoden infrage, um die Gebäudekosten steuerlich zu berücksichtigen. Im Folgenden stellen wir die gängigen Abschreibungsarten vor, von der linearen AfA bis zu besonderen Regelungen für neue Mietwohnungen und denkmalgeschützte Gebäude.

Lineare Abschreibung von Immobilien

Die lineare Abschreibung ist für viele vermietete Wohnimmobilien die Standardmethode. Hierbei werden die maßgeblichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes gleichmäßig verteilt. Bei unveränderter Abschreibungsgrundlage wird jährlich derselbe Betrag berücksichtigt.

Der reguläre Abschreibungssatz richtet sich nach dem Zeitpunkt der Fertigstellung, nicht nach dem Kaufdatum:

• 2,5 % jährlich bei Gebäuden, die vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt wurden. Das entspricht einer Abschreibungsdauer von 40 Jahren.

• 2 % jährlich bei Gebäuden, die zwischen dem 1. Januar 1925 und dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden. Die Abschreibungsdauer beträgt 50 Jahre.

• 3 % jährlich bei Gebäuden, die ab dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden. Das entspricht einer Abschreibungsdauer von rund 33 Jahren.

Beispielrechnung zur linearen AfA
Ein Vermieter kauft eine Eigentumswohnung mit Fertigstellung im Jahr 1990 für 300.000 Euro. Davon entfallen 240.000 Euro auf das Gebäude. Ohne zusätzliche Anschaffungsnebenkosten ergibt sich für ein volles Abschreibungsjahr:

240.000 Euro × 2 % = 4.800

Im Anschaffungsjahr wird die reguläre AfA zeitanteilig berechnet. Für jeden vollen Monat vor der Anschaffung entfällt ein Zwölftel des Jahresbetrags.

Degressive Abschreibung von Immobilien

Die degressive Abschreibung ist 2026 auch für bestimmte neue Wohngebäude möglich. Nach § 7 Abs. 5a EStG können jährlich 5% des jeweiligen Restbuchwerts abgeschrieben werden. Dadurch fallen die Abschreibungsbeträge zunächst höher aus und nehmen anschließend ab. Das kann die Steuerbelastung in den ersten Jahren stärker reduzieren als die lineare AfA.

Für die Anwendung gelten insbesondere folgende Voraussetzungen:

• Das Gebäude dient Wohnzwecken und wird zur Einkünfteerzielung genutzt.
• Bei eigener Herstellung liegt der Herstellungsbeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029. Maßgeblich ist grundsätzlich die Baubeginnsanzeige.
• Beim Erwerb muss der rechtswirksame Kaufvertrag in diesem Zeitraum abgeschlossen werden. Das Gebäude muss außerdem bis zum Ende seines Fertigstellungsjahres angeschafft werden. Ein späterer Kauf einer Bestandsimmobilie erfüllt diese Voraussetzung nicht.

Ein Wechsel von der degressiven zur linearen Abschreibung ist möglich. Er kann sinnvoll sein, wenn der lineare Jahresbetrag auf Basis des Restwerts und der verbleibenden Nutzungsdauer höher ausfällt.

Beispielrechnung zur degressiven AfA
Für ein begünstigtes neues Wohngebäude beträgt die Abschreibungsgrundlage 200.000 Euro. Bei einem vollen Abschreibungsjahr ergibt sich:

Erstes Jahr: 200.000 Euro x 5 % = 10.000 Euro

Zweites Jahr: 190.000 Euro x 5 % = 9.500 Euro.

Nach dem zweiten Jahr verbleibt ein Restbuchwert von 180.500 Euro. Das Beispiel berücksichtigt keine zusätzliche Sonderabschreibung. Im Anschaffungs- oder Herstellungsjahr wird die degressive AfA ebenfalls zeitanteilig berechnet.

Sonderabschreibungen für neue Mietwohnungen

Neben der regulären AfA kann für begünstigte neue Mietwohnungen eine Sonderabschreibung nach § 7b EStG möglich sein. Sie beträgt im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren jeweils bis zu 5% der begünstigten Bemessungsgrundlage. Sie kann sowohl mit der linearen als auch mit der degressiven AfA nach § 7 Abs. 5a EStG kombiniert werden.

Für Bauanträge oder Bauanzeigen vom 1. Januar 2023 bis zum 30. September 2029 gelten insbesondere folgende Voraussetzungen:

• Es entstehen neue, bisher nicht vorhandene Wohnungen.
• Das Gebäude erfüllt den Standard „Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse“. Dies muss durch das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) nachgewiesen werden.
• Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen.
• Die Bemessungsgrundlage der Sonderabschreibung ist auf höchstens 4.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche begrenzt.
• Die Wohnung wird im Anschaffungs- oder Herstellungsjahr und in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken überlassen.

Beispielrechnung zur Sonderabschreibung
Ein Investor errichtet eine neue Mietwohnung mit 100 Quadratmetern Wohnfläche. Die begünstigten Herstellungskosten betragen 250.000 Euro. Sind sämtliche Voraussetzungen erfüllt, kann er im Herstellungsjahr und in den folgenden drei Jahren jeweils zusätzlich bis zu 12.500 Euro abschreiben:

250.000 Euro × 5 % = 12.500 Euro.

Die Sonderabschreibung erhöht die steuerlichen Abzüge in den ersten Jahren, schafft aber kein zusätzliches Abschreibungsvolumen über die berücksichtigungsfähigen Kosten hinaus. Werden die gesetzlichen Bedingungen später verletzt, kann eine Rückgängigmachung erforderlich sein.

Erhöhte Abschreibungen bei Denkmalimmobilien und Sanierungsgebäuden Für bestimmte Baumaßnahmen an denkmalgeschützten Gebäuden können erhöhte Absetzungen nach § 7i EStG genutzt werden. Bei Maßnahmen in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten oder städtebaulichen Entwicklungsbereichen kann § 7h EStG einschlägig sein. Diese Regelungen betreffen begünstigte Maßnahmen und nicht pauschal den gesamten Kaufpreis. Erforderlich sind unter anderem die gesetzlich vorgesehenen Bescheinigungen der zuständigen Behörden.

Energetische Sanierung bei Eigennutzung Eine energetische Sanierung ist nicht automatisch eine Sonderabschreibung. Bei selbst genutzten Wohngebäuden kann stattdessen unter den Voraussetzungen des § 35c EStG eine Steuerermäßigung möglich sein. Diese mindert unmittelbar die Einkommensteuer und ist von der Gebäude-AfA zu unterscheiden. Für dieselbe Maßnahme ist eine Kombination mit bestimmten anderen Steuervergünstigungen oder öffentlichen Förderungen ausgeschlossen.

7. Berechnen der Abschreibung: Schritt-für-Schritt-Anleitung

Damit Sie die jährliche Abschreibung einer Immobilie korrekt ansetzen können, sind einige grundlegende Berechnungen nötig. Entscheidend sind die Gebäudekosten, der passende Abschreibungssatz und der Zeitraum, für den Sie die AfA geltend machen dürfen. Die folgende Anleitung erläutert die Berechnung der linearen AfA.

1. Ermittlung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten

Zuerst ermitteln Sie die Anschaffungskosten der Immobilie. Dazu gehören der Kaufpreis und die unmittelbar mit dem Erwerb verbundenen Anschaffungsnebenkosten, beispielsweise Grunderwerbsteuer, Maklerprovision sowie Notar- und Grundbuchkosten für den Erwerb. Finanzierungskosten werden gesondert behandelt und gehören nicht zur AfA-Basis.

Bei einem Neubau erfassen Sie stattdessen die Herstellungskosten des Gebäudes. Dazu zählen beispielsweise Baumaterialien, Handwerkerleistungen und Architektenhonorare. Kosten für den Grundstückserwerb müssen davon getrennt werden.

2. Aufteilung zwischen Gebäude- und Grundstückswert

Nur der Gebäudeanteil ist abschreibungsfähig. Grund und Boden unterliegen keiner regulären AfA. Eine wirtschaftlich nachvollziehbare Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag kann der Berechnung zugrunde gelegt werden. Fehlt eine geeignete Aufteilung, wird der Gesamtkaufpreis grundsätzlich nach dem Verhältnis der Verkehrswerte von Gebäude und Grundstück aufgeteilt.

Der Bodenrichtwert kann dabei helfen, den Bodenwert zu ermitteln. Es genügt jedoch nicht, diesen einfach vom Gesamtkaufpreis abzuziehen und den Rest als Gebäudewert anzusetzen. Zur Orientierung können Sie die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums zur Kaufpreisaufteilung nutzen, die mit Stand März 2026 vorliegt. Auch die gemeinsamen Anschaffungsnebenkosten werden grundsätzlich entsprechend aufgeteilt.

Angenommen, eine sachgerechte Aufteilung ergibt bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro einen Gebäudeanteil von 75 % und einen Grundstücksanteil von 25 %. Dann entfallen 300.000 Euro auf das Gebäude und 100.000 Euro auf das Grundstück. Zusätzliche Anschaffungsnebenkosten sind in diesem vereinfachten Beispiel noch nicht berücksichtigt.

3. Berücksichtigung von Modernisierungs- und Instandhaltungskosten

Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung können als anschaffungsnahe Herstellungskosten gelten. Das ist grundsätzlich der Fall, wenn die erfassten Aufwendungen ohne Umsatzsteuer insgesamt mehr als 15 % der Gebäudeanschaffungskosten betragen. Bei Überschreiten der Grenze werden grundsätzlich sämtliche von dieser Regel erfassten Kosten über die Gebäude-AfA berücksichtigt, nicht nur der übersteigende Betrag.

Aufwendungen für jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten zählen nicht in die 15-%-Prüfung hinein. Erweiterungen sind ebenfalls ausgenommen, können aber unabhängig davon Herstellungskosten darstellen. Andere Reparaturen können als Erhaltungsaufwand grundsätzlich sofort abziehbar sein. Eine kleine Einzelrechnung allein bedeutet deshalb nicht automatisch, dass die Kosten sofort abgesetzt werden dürfen.

4. Abschreibungssatz bestimmen und AfA berechnen

Bei der linearen Abschreibung vermieteter Wohngebäude richtet sich der reguläre Satz nach dem Zeitpunkt der Fertigstellung:

• Vor dem 1. Januar 1925 gelten grundsätzlich 2,5 % jährlich.
• Vom 1. Januar 1925 bis zum 31. Dezember 2022 gelten grundsätzlich 2 % jährlich.
• Ab dem 1. Januar 2023 gelten grundsätzlich 3 % jährlich.

Für unser Beispiel nehmen wir ein vermietetes Wohngebäude mit Fertigstellung im Jahr 1990 an. Die AfA-Basis beträgt vereinfacht 300.000 Euro. Für ein volles Abschreibungsjahr ergibt sich:

300.000 Euro × 2 % = 6.000 Euro

Werden zusätzlich Modernisierungskosten von 60.000 Euro steuerlich als anschaffungsnahe Herstellungskosten eingeordnet und vollständig der Gebäude-AfA zugerechnet, erhöht sich die Abschreibungsgrundlage auf 360.000 Euro. Bei unverändertem Satz beträgt die jährliche AfA anschließend:

360.000 Euro × 2 % = 7.200 Euro

Die Beispiele zeigen volle Jahresbeträge. Im Anschaffungsjahr ist die reguläre AfA zeitanteilig anzusetzen. Später hinzukommende Herstellungskosten müssen außerdem dem maßgeblichen Jahr zugeordnet werden und erhöhen nicht rückwirkend sämtliche bisherigen Jahresbeträge.

8. Optimierung der Abschreibung: Tipps & Tricks

Wer die steuerlichen Möglichkeiten seiner vermieteten Immobilie ausschöpfen möchte, sollte prüfen, welche Abschreibungsregelungen im eigenen Fall anwendbar sind. Eine höhere jährliche AfA kann die steuerpflichtigen Einkünfte stärker reduzieren. Wie groß der Vorteil tatsächlich ist, hängt unter anderem vom persönlichen Steuersatz und den Voraussetzungen der jeweiligen Regelung ab.

Kürzere Restnutzungsdauer nachweisen

Bei vermieteten Wohngebäuden gelten je nach Fertigstellungsjahr reguläre lineare Abschreibungssätze von 2 %, 2,5 % oder 3 %. Das entspricht typisierten Abschreibungszeiträumen von 50, 40 beziehungsweise rund 33 Jahren. Ist die tatsächliche verbleibende Nutzungsdauer kürzer, kann nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG eine höhere jährliche Abschreibung möglich sein.

Ein Restnutzungsdauer-Gutachten kann den erforderlichen Nachweis liefern. Entscheidend ist eine nachvollziehbare Beurteilung des konkreten Gebäudes, etwa anhand von technischem Verschleiß, wirtschaftlicher Entwertung oder rechtlichen Nutzungsbeschränkungen. Das Gebäudealter allein oder ein bloßer Verweis auf eine modellhaft berechnete Restnutzungsdauer reichen nicht aus.

Beispielrechnung bei kürzerer Nutzungsdauer Ein Vermieter erwirbt ein 30 Jahre altes Wohngebäude. Die maßgeblichen Gebäudeanschaffungskosten betragen 300.000 Euro. Wird eine tatsächliche Restnutzungsdauer von 25 Jahren nachgewiesen und steuerlich anerkannt, ergibt sich für ein volles Abschreibungsjahr:

300.000 Euro ÷ 25 = 12.000 Euro.

Das entspricht einem jährlichen Abschreibungssatz von 4%. Bei der regulären linearen AfA von 2 % wären es 6.000 Euro pro Jahr. Das Beispiel bezieht sich auf einen Neuerwerb; bei einer bereits laufenden Abschreibung darf nicht einfach der aktuelle Marktwert als neue Grundlage eingesetzt werden.

Beauftragen Sie eine fachlich qualifizierte sachverständige Person. Das Gutachten sollte die kürzere Nutzungsdauer anhand der Eigenschaften und des Zustands Ihrer Immobilie schlüssig begründen. Eine Zertifizierung allein garantiert keine steuerliche Anerkennung. Nach der BFH-Rechtsprechung kommt grundsätzlich jede sachverständige Methode infrage, die für den Nachweis im Einzelfall geeignet ist.

Für 2026 wichtig ist außerdem, dass das Bundesfinanzministerium sein restriktiveres Schreiben vom 22. Februar 2023 mit Schreiben vom 1. Dezember 2025 aufgehoben hat. Die gesetzliche Nachweispflicht für eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer besteht jedoch weiterhin.

Anschaffungsnahe Herstellungskosten bei der Sanierungsplanung berücksichtigen

Wer nach dem Immobilienkauf modernisiert, sollte die 15-%-Grenze im Blick behalten. Übersteigen die erfassten Instandsetzungs- und Modernisierungskosten ohne Umsatzsteuer innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung insgesamt 15 % der Gebäudeanschaffungskosten, liegen grundsätzlich anschaffungsnahe Herstellungskosten vor. Die betroffenen Aufwendungen sind dann nicht sofort abziehbar, sondern über die Gebäude-AfA zu verteilen. Das ist nicht automatisch ein Steuervorteil, sondern kann den steuerlichen Abzug zeitlich strecken.

Welche Maßnahmen zählen dazu? Erfasst werden können beispielsweise die Erneuerung von Fenstern, Heizung oder Sanitäranlagen sowie Schönheitsreparaturen. Auch einzelne, voneinander unabhängige Maßnahmen können in die Prüfung einfließen. Ein gebündeltes Modernisierungskonzept ist dafür nicht erforderlich. Ausgenommen sind insbesondere jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten und Erweiterungen. Erweiterungen können allerdings unabhängig von der 15-%-Grenze Herstellungskosten darstellen.

Worauf sollten Sie achten? Dokumentieren Sie Maßnahmen, Leistungszeiträume und Kosten anhand nachvollziehbarer Rechnungen.

Berechnen Sie die Grenze anhand der Gebäudeanschaffungskosten einschließlich anteiliger Anschaffungsnebenkosten, nicht anhand des gesamten Immobilienwerts.Betrachten Sie die erfassten Maßnahmen innerhalb des Dreijahreszeitraums insgesamt. Eine getrennte Rechnung oder die Bezeichnung „Instandhaltung“ macht Kosten nicht automatisch sofort abziehbar.Lassen Sie prüfen, ob bereits unabhängig von der Grenze Anschaffungs- oder Herstellungskosten vorliegen. Auch unterhalb von 15% ist ein Sofortabzug nicht immer möglich.

Sonderabschreibungen und weitere Steuervergünstigungen prüfen

Unter bestimmten Voraussetzungen können Sie neben der regulären Abschreibung zusätzliche steuerliche Vergünstigungen nutzen. Dabei sind unterschiedliche Regelungen zu unterscheiden:

Sonderabschreibung nach § 7b EStG. Für begünstigte neue Mietwohnungen sind im Anschaffungs- oder Herstellungsjahr und in den folgenden drei Jahren jeweils bis zu 5 % zusätzlich möglich, insgesamt bis zu 20 % der begünstigten Bemessungsgrundlage. Voraussetzung sind unter anderem die geltenden Bauantragsfristen, Kostenobergrenzen und Vermietungsbedingungen. Für die aktuelle Förderperiode ist außerdem der vorgeschriebene Nachhaltigkeitsstandard nachzuweisen.

Erhöhte Absetzungen nach §§ 7h und 7i EStG. Bestimmte begünstigte Maßnahmen an Gebäuden in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten oder an Baudenkmalen können erhöht abgeschrieben werden. Dafür sind unter anderem die erforderlichen behördlichen Bescheinigungen notwendig. Es handelt sich nicht um eine pauschale Förderung sämtlicher Sanierungskosten.

Steuerermäßigung nach § 35c EStG. Bei bestimmten energetischen Maßnahmen an selbst genutzten Wohngebäuden kann die Einkommensteuer unmittelbar ermäßigt werden. Das ist keine AfA und keine frei wählbare Alternative zur Abschreibung einer vermieteten Immobilie. Für dieselbe Maßnahme sind bestimmte Kombinationen mit anderen Steuervergünstigungen oder öffentlichen Förderungen ausgeschlossen.

Diese Regelungen können die Steuerbelastung reduzieren oder Abzüge zeitlich vorziehen. Welche Möglichkeit zu Ihrer Immobilie passt, sollten Sie möglichst vor Beginn der Maßnahmen steuerlich prüfen lassen.

9. Besondere Fälle: Verkauf, Erbschaft & Schenkung

Jetzt klären wir noch die Frage "Wie funktioniert die Abschreibung bei geerbten und geschenkten Immobilien?". Bei einer Erbschaft oder einer vollständig unentgeltlichen Schenkung einer Immobilie im Privatvermögen führt der neue Eigentümer eine noch mögliche Abschreibung grundsätzlich nach den steuerlichen Grundlagen des Erblassers oder Schenkers fort. Voraussetzung für den Abzug ist eine Nutzung zur Einkünfteerzielung, beispielsweise durch Vermietung.

Die Abschreibung einer Immobilie bei Erbschaft beginnt deshalb nicht neu. Maßgeblich bleiben grundsätzlich die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Rechtsvorgängers und das bisherige Abschreibungsverfahren. Der aktuelle Verkehrswert oder der für die Erbschaftsteuer festgestellte Wert bilden keine neue AfA-Grundlage. Waren die maßgeblichen Gebäudekosten bereits vollständig abgeschrieben, entsteht durch die Erbschaft allein keine weitere reguläre AfA.

Das gilt grundsätzlich auch für geerbte Gewerberäume im Privatvermögen, die weiterhin vermietet werden. Gehört die Immobilie zu einem Betriebsvermögen oder erfolgt die Übertragung teilweise gegen Entgelt, ist eine gesonderte steuerliche Prüfung erforderlich. Eine Übernahme von Schulden oder Ausgleichszahlungen kann die Einordnung beeinflussen.

Was passiert nach Ende des Abschreibungszeitraums?
Sind die maßgeblichen Gebäudekosten vollständig abgeschrieben, können daraus keine weiteren regulären AfA-Beträge geltend gemacht werden. Ein höherer Marktwert oder eine unveränderte Vermietung lassen die Abschreibung nicht neu beginnen.

Spätere aktivierungspflichtige Anschaffungs- oder Herstellungskosten können jedoch zusätzliche Abschreibungsbeträge ermöglichen. Beim entgeltlichen Verkauf ermittelt der Käufer seine eigene Abschreibungsgrundlage anhand seiner Gebäudeanschaffungskosten einschließlich zugehöriger Nebenkosten, sofern er die Immobilie zur Einkünfteerzielung nutzt. Die bisherige Abschreibung des Verkäufers wird dabei grundsätzlich nicht übernommen.

Ob Sie eine Immobilie behalten oder eine neue kaufen sollten, lässt sich deshalb nicht allein anhand der AfA entscheiden. Beziehen Sie auch Kaufnebenkosten, Finanzierung, Mieterträge, Instandhaltungsbedarf und mögliche Steuern auf den Verkauf in Ihre Kalkulation ein.

Was geschieht mit der Abschreibung einer Immobilie bei einem Verkauf?
Beim Verkauf kann der Verkäufer die AfA im Verkaufsjahr nur noch zeitanteilig für den Zeitraum seiner abschreibungsberechtigten Nutzung geltend machen. Maßgeblich für den Eigentumswechsel ist grundsätzlich der Übergang des wirtschaftlichen Eigentums, regelmäßig der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten. Der notarielle Beurkundungstermin allein entscheidet deshalb nicht über das Ende der Abschreibung.

Wird der Kaufvertrag beispielsweise im März beurkundet, Besitz, Nutzen und Lasten gehen aber erst zum 1. Juli über, kann der Verkäufer bei durchgehender Vermietung die AfA grundsätzlich noch für Januar bis Juni berücksichtigen. Der Käufer kann ab Juli seine eigene AfA ansetzen, sofern die Voraussetzungen dafür erfüllt sind. Ein bei Verkauf verbleibender, noch nicht abgeschriebener Betrag darf nicht automatisch vollständig als Werbungskosten abgezogen werden. Bei einem steuerpflichtigen privaten Veräußerungsgeschäft gelten gesonderte Regeln zur Ermittlung des Veräußerungsgewinns.