Kaufnebenkosten: Damit müssen Sie rechnen!

Kaufnebenkosten

Bei einem Grundstücks- oder Immobilienkauf kommt auf den Käufer nicht nur der allen bekannte Kaufpreis zu, auch die sogenannten Kaufnebenkosten sind zu entrichten. Diese können den Gesamtpreis einer Immobilie deutlich anheben und sollten dringend bei der Budgetplanung und Baufinanzierung berücksichtigt werden. Woraus sich diese Kauf- oder auch Erwerbsnebenkosten zusammensetzen, wie hoch sie ausfallen und wie man sie berechnet, erfahren Sie im folgenden Artikel.

__Inhaltsverzeichnis: __

1. Was sind Kaufnebenkosten?
2. Wie hoch sind die Kaufnebenkosten?
3. Wer trägt die Kaufnebenkosten
4. Wie berechnet man die Kaufnebenkosten?
5. Welche Möglichkeiten zur Finanzierung der Kaufnebenkosten gibt es?
6. Wie lassen sich Kaufnebenkosten reduzieren oder steuerlich absetzen?
7. Wann sind die Kaufnebenkosten fällig?

1. Was sind Kaufnebenkosten?

Die Kaufnebenkosten setzen sich aus sämtlichen Kosten zusammen, die beim Immobilienkauf zum reinen Kaufpreis hinzukommen. Zu diesen Kosten gehören verschiedene Gebühren und Steuern. Als klassische Kaufnebenkosten gelten die Maklerprovision, die Umschreibung des Grundbuchs, die Grunderwerbssteuer sowie die Gebühren für den Notar. Sie betragen jeweils einen gewissen Prozentsatz des Kaufpreises der Immobilie und sollten in die Planung der Finanzierung eingeschlossen werden.

Die Grunderwerbsteuer Wer ein Grundstück oder Grundstücksteil erwirbt, muss die Grunderwerbsteuer zahlen. Wie hoch diese Steuer ausfällt, hängt vom jeweiligen Bundesland ab. Der Grunderwerbsteuersatz wird gemäß Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) individuell durch die Bundesländer festgelegt und liegt derzeit zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.

Die Grundbuch- und Notarkosten In Deutschland ist ein Immobilienkauf erst dann rechtskräftig, wenn er durch einen notariell beglaubigten Kaufvertrag besiegelt wurde. Der Eigentumswechsel erfolgt erst nach der Beurkundung durch den Notar und die Eintragung in das Grundbuch. Die Betreuung, Entwurfsanfertigung des Kaufvertrags und die Beurkundung durch den Notar verursachen zusätzliche Kosten. Da der Notar die Eintragung in das Grundbuch veranlasst, werden die Kosten für den Notar und das Grundbuch in der Regel gemeinsam aufgeführt und über den Notar abgerechnet. Die Vergütung beim Hauskauf erfolgt in Form einer Pauschale, die durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt ist. Der Käufer sollte hierfür rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises einkalkulieren.

Die Maklerprovision Die Suche nach der passenden Immobilie kann sich als schwierig erweisen, besonders dann, wenn die Nachfrage groß ist. Um das richtige Objekt zu finden, lohnt sich die Hilfe eines professionellen Immobilienmaklers. Dieser kennt den Markt, nimmt dem Kaufinteressenten viel Verantwortung ab und kann geeignete Immobilien ausfindig machen. Kommt es zu einem vertraglichen Kaufabschluss, berechnet der Makler für seine unterstützende und beratende Funktion sowohl auf Eigentümer- als auch auf Käuferseite eine Maklerprovision. Diese ist beim Immobilienverkauf gesetzlich nicht festgeschrieben und kann zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden. Wann die Maklerprovision überwiesen werden muss und wann ein Makler eine Provision verlangen darf, erfahren Sie in unserem Artikel zur Maklerprovision.

2. Wie hoch sind die Kaufnebenkosten?

Wie hoch die Kaufnebenkosten ausfallen, ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Je nachdem, ob gebaut oder gekauft wird, wie hoch der Kaufpreis ausfällt und in welchem Bundesland sich die Immobilie befindet, variieren die Nebenkosten. Insgesamt betragen die Kaufnebenkosten in der Regel zwischen neun und zwölf Prozent des Kaufpreises der Immobilie. Neben der Grunderwerbssteuer, den Notar- und Grundbuchkosten können zusätzlich noch individuelle Nebenkosten anfallen. Dazu zählen Modernisierungskosten, Kosten für Gutachten oder Renovierungskosten.

Beim Hausbau: Im Vergleich zum Immobilienkauf können beim Bau einer Immobilie neben den festgelegten Erwerbsnebenkosten wie Grundbuch- und Notarkosten, Grunderwerbsteuer und der eventuell anfallenden Maklerprovision weitere Kosten anfallen, sodass Baunebenkosten in Höhe von insgesamt 15 bis 20 Prozent anfallen können. Folgende Posten lassen sich beim Hausbau zu den Nebenkosten zählen:

Beim Immobilienkauf: Beim Immobilienkauf fallen andere Kaufnebenkosten an, als dies beim Hausbau der Fall ist. Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über die Erwerbsnebenkosten beim Immobilienkauf:

3. Wer trägt die Kaufnebenkosten

Die Kaufnebenkosten werden in der Regel vom Käufer getragen. Als Ausnahme gilt die Maklerprovision, die zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird. Seit Dezember 2020 regelt das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ die Aufteilung der Maklergebühren, ausgeschlossen ist lediglich der Kauf von Gewerbeobjekten und von Mehrfamilienhäusern. Handelt es sich um Mietwohnungen, gilt seit 2015 das Bestellerprinzip. Dieses besagt, dass der Auftraggeber des Maklers zur Zahlung der Maklerprovision verpflichtet ist.

Laut Gesetz kann sowohl der Käufer als auch der Verkäufer für die Grunderwerbssteuer aufkommen, im Regelfall übernimmt die Kosten der Käufer. Wann die Grunderwerbssteuer fällig wird und wie lang die Zahlungsfrist ist, erfahren Sie in unserem Ratgeberartikel zur Grunderwerbssteuer.

4. Wie berechnet man die Kaufnebenkosten?

Die Nebenkosten beim Immobilienkauf lassen sich nicht pauschal berechnen, da sie von unterschiedlichen Faktoren abhängen. Die Kaufnebenkosten sollten vor dem Immobilienkauf genau kalkuliert und in die Immobilienfinanzierung eingeplant werden. Nicht selten fordern Banken, dass die Kaufnebenkosten vom Käufer mit Eigenkapital finanziert werden, da die Nebenkosten im Gegensatz zur Immobilie nicht mit einem Gegenwert abgesichert werden.

5. Welche Möglichkeiten zur Finanzierung der Kaufnebenkosten gibt es?

Kaufnebenkosten müssen fast immer vom Eigenkapital finanziert werden. Die meisten Banken verlangen, dass die Immobilienkäufer mindestens zehn Prozent der Gesamtkosten als Eigenkapital in die Finanzierung einfließen lassen. Der Kredit für die Kaufnebenkosten wird in der Regel nicht gewährt, da die Nebenkosten nicht durch den Sachwert der Immobilie gesichert sind. Um eine Baufinanzierung ganz ohne Eigenkapital, auch 110-Prozent-Finanzierung genannt, zu erhalten, muss der Kreditnehmer ein überdurchschnittlich hohes Einkommen, einen sicheren Arbeitsplatz und eine sehr gute Bonität nachweisen.

Weitere Möglichkeiten zur Finanzierung der Nebenkosten sind die Muskelhypothek, ein Privatdarlehen, ein Ratenkredit oder eine Schenkung oder ein vorgezogenes Erbe.

Muskelhypothek: Wenn an der Immobilie Sanierungs- oder Modernisierungsarbeiten vorgenommen werden, an denen sich der Käufer oder Angehörige selbst beteiligen können, wird diese Muskelkraft als „Muskelhypothek“ zum Eigenkapital gezählt.

Privatdarlehen: Einen Kredit, der innerhalb des Familien- oder Freundeskreises aufgenommen wird und als Eigenkapital in die Finanzierung einfließt, nennt man Privatdarlehen. Ein schriftlicher Vertrag für ein solches Darlehen ist ratsam.

Ratenkredit: Bei guter Bonität kann ein Raten- oder Konsumkredit die Nebenkosten finanzieren.

Schenkung oder vorgezogenes Erbe: Familienmitglieder können helfend einspringen und einen Geldbetrag zur Verfügung stellen. Worauf man bei einer Schenkung achten sollte, erfahren Sie in unserem Ratgeberartikel zur Schenkungssteuer.

6. Wie lassen sich Kaufnebenkosten reduzieren oder steuerlich absetzen?

Wer die Immobilie für private Zwecke nutzen möchte, kann die Kaufnebenkosten nicht steuerlich geltend machen. Werden durch Vermietung der Immobilie steuerpflichtige Einkünfte generiert, zählt die Grunderwerbssteuer zu den Werbungskosten und kann bei der Steuer abgesetzt werden. Im Falle einer gewerblichen Nutzung handelt es sich bei der Grunderwerbsteuer um eine Betriebsausgabe. Wird die Immobilie vermietet, können außerdem die Notargebühren und die Maklerprovision geltend gemacht werden.

Um die Höhe der Kaufnebenkosten zu reduzieren, besteht die Möglichkeit „mobiles“ Inventar, wie etwa eine Einbauküche, aus dem Kaufpreis herauszurechnen. Da sich die Kaufnebenkosten prozentual zum Kaufpreis ergeben, wirkt sich der sinkende Kaufpreis positiv auf die Kaufnebenkosten aus.

7. Wann sind die Kaufnebenkosten fällig?

Sobald die Rechnung über einen Posten zugestellt wurde, sind die Kaufnebenkosten fällig. Mit den Notarkosten ist in der Regel innerhalb von zwei bis vier Wochen nach der Beurkundung zu rechnen. Rund vier bis sechs Wochen nach der notariellen Beurkundung sind die Gebühren für den Grundbucheintrag zu entrichten. Den Bescheid zur Zahlung der Grunderwerbsteuer erhalten die Käufer etwa sechs bis acht Wochen nach der Beurkundung vom Finanzamt. Die Steuer muss innerhalb eines Monats gezahlt werden. Ist der Verkauf über einen Makler erfolgt, ist die Provision direkt nach der Beurkundung des Kaufvertrags fällig, ein individuelles Zahlungsziel kann jedoch vereinbart werden.