Spekulationssteuer Immobilien 2024: Berechnung, Freibetrag & Steuertricks

Was ist die Spekulationssteuer und wie wirkt sie sich auf den Verkauf Ihrer Immobilie aus? In diesem Ratgeber erfahren Sie, welche Steuern beim Verkauf einer Wohnung anfallen, wann die Spekulationssteuer greift und welche Ausnahmen es gibt. Zudem zeigen wir Ihnen, wie Sie die Steuerlast durch geschickte Planung und rechtzeitige Maßnahmen reduzieren können.

Inhaltsverzeichnis:

1. Was ist die Spekulationssteuer für Immobilien?
2. Wann wird die Spekulationssteuer fällig?
3. Wie kann die Spekulationssteuer reduziert oder umgangen werden?
4. Ausnahmen: Wann muss keine Spekulationssteuer gezahlt werden?
5. Wie wird die Spekulationssteuer berechnet?

1. Was ist die Spekulationssteuer für Immobilien?

Gewinne aus dem Verkauf privater Immobilien gelten nach § 22 Nr. 2 i. V. m. § 23 Einkommensteuergesetz (EStG) als steuerpflichtig, da sie zu den sogenannten privaten Veräußerungsgeschäften gehören. Wird eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf verkauft, fällt auf den Gewinn die Spekulationssteuer an. Der Spekulationsgewinn ist der Differenzbetrag zwischen dem Verkaufspreis und dem ursprünglichen Kaufpreis und muss in der Einkommensteuererklärung angegeben werden. Heutzutage wird die Spekulationssteuer auch als Einkommensteuer auf Gewinne aus privaten Geschäften bezeichnet.

2. Wann wird die Spekulationssteuer fällig?

Die Steuerpflicht greift, wenn eine Immobilie innerhalb der zehnjährigen Frist mit Gewinn verkauft wird. Bei Spekulationsgewinnen und steuerpflichtigen Verkäufen von Immobilien sollten die folgenden Kriterien beachtet werden:

1. Unbebautes Grundstück Wer ein unbebautes Grundstück erworben hat und dieses vor Ende der Spekulationsfrist wieder verkaufen will, ohne es bebaut zu haben, muss immer Steuern zahlen. Das liegt daran, dass unbebaute Grundstücke nicht als bewohnbar gelten und man sie daher nicht zum eigenen Wohnzweck nutzen kann. Wurde auf dem Grundstück ein Haus zur Vermietung gebaut, gilt der Kaufzeitpunkt des Grundstücks als Beginn der Spekulationsfrist.

2. Fremdnutzung Wenn die Immobilie nicht selbst bewohnt, sondern vermietet oder anderweitig fremdgenutzt wurde, fällt die Spekulationssteuer bei einem Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist an. Die Steuerpflicht besteht, weil keine Eigennutzung vorliegt, die eine steuerfreie Veräußerung ermöglichen würde.

3. Im Rahmen einer Gütertrennung erworben Verkauft ein Partner nach der Scheidung innerhalb der Spekulationsfrist die Immobilie oder vereinbaren Ehepartner eine Gütertrennung, wird die Spekulationssteuer bei einem gewinnbringenden Verkauf fällig.

4. Teilnutzung Wer ein Mehrfamilienhaus verkauft, bevor die Spekulationsfrist abgelaufen ist, aber eine Wohnung selbst bewohnt hat, muss die Spekulationssteuer anteilig zahlen. Die Steuerlast wird bei der Einkommensteuer auf die Quadratmeterzahl umgerechnet, zu zahlen ist dann nur die fremdgenutzte Fläche.

5. Betriebliche Immobilien Wenn eine Gewerbeimmobilie bei einer Betriebsaufgabe erworben wurde (der Entnahmewert gilt als Anschaffungswert) oder sie aus dem Betriebsvermögen entnommen wurde, gilt: Die Spekulationssteuer wird fällig, wenn der Nutznießer das Objekt innerhalb der Zehnjahresfrist gewinnbringend veräußert.

3. Wie kann die Spekulationssteuer reduziert oder umgangen werden?

Der einfachste Weg, die Spekulationssteuer legal zu umgehen: Die Immobilie erst nach Ablauf der Frist von zehn Jahren verkaufen, wodurch keine Steuern auf den Veräußerungsgewinn anfallen. Das genaue Datum der Beurkundung der Kaufverträge dient dabei zur Berechnung der Spekulationsfrist.

Doch selbst, wenn die Frist noch nicht abgelaufen ist, gibt es Möglichkeiten, die Steuerlast zu senken. Wer bestimmte Kosten in der Steuererklärung angibt und absetzt, kann den Spekulationsgewinn reduzieren.

Folgende Ausgaben können Sie dabei geltend machen:

1. Veräußerungsverluste Haben Sie im gleichen Jahr noch andere private Verkäufe getätigt und dabei Verluste gemacht? Dann können Sie diese Verluste nutzen, um den zu versteuernden Gewinn aus dem Immobilienverkauf zu reduzieren. Auf diese Weise lassen sich die Spekulationssteuer und die Steuerlast insgesamt senken.

2. Modernisierungskosten Haben Sie in den ersten drei Jahren nach dem Kauf Modernisierungen oder Reparaturen durchgeführt, die ohne Umsatzsteuer mehr als 15 % der Anschaffungskosten ausmachen? Dann können Sie diese Kosten steuerlich absetzen. Bei Eigenleistungen gilt diese Regel jedoch nicht – daher ist es wichtig, entsprechende Rechnungen als Nachweis vorlegen zu können.

3. Verkaufskosten Jegliche Kosten für Inserate, Maklerkosten sowie sonstige Verkaufskosten wie die Kopien von Plänen, Fahrtkosten zu Besichtigungsfahrten usw., können Sie absetzen. Wenn eine Immobilie oder ein Grundstück zu einem Wert verkauft wird, der unter den Anschaffungskosten bzw. Herstellkosten liegt, sieht es nach einem Verlustgeschäft aus. Dennoch kann es hier eventuell zu einer Besteuerung kommen, da alle zuvor eltend gemachten Abschreibungsbeträge auf den Veräußerungsgewinn angerechnet werden. Die Eigenheimzulage für die Zeit der Selbstnutzung zählt jedoch nicht als Abschreibung und muss nicht berücksichtigt werden.

4. Kaufnebenkosten Die ursprünglichen Kaufnebenkosten, also die Kosten für den Notar, den Grundbucheintrag sowie die Grunderwerbsteuer, können von dem Veräußerungserlös abgezogen werden.

Hinweis: Pro Jahr gibt es generell eine Freigrenze von 600 Euro für Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften. Wenn Sie diese Grenze bei Ihrem Immobilienverkauf nicht überschreiten, bedeutet das, dass die Gewinne steuerfrei bleiben.

4. Ausnahmen: Wann muss keine Spekulationssteuer gezahlt werden?

Obwohl der Verkauf einer Immobilie vor Ablauf der Spekulationsfrist prinzipiell steuerpflichtig ist, gibt es doch ein paar Ausnahmen. Ein Haus kann dann steuerfrei verkauft werden, wenn der Gesetzgeber davon ausgeht, dass der wirtschaftliche Gewinn nicht im Vordergrund steht. Gründe für einen solchen Immobilienverkauf können sein:

1. Spekulationssteuer beim Erbe Im Falle einer Erbschaft spielt der ursprüngliche Kaufzeitpunkt des Erblassers eine wichtige Rolle, der den Beginn der Spekulationsfrist markiert. Wenn ein Miterbe den Erbteil eines anderen Miterben kauft, entstehen dabei sogenannte Anschaffungskosten. Wird die Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist verkauft, führt dies dazu, dass der Veräußerungserlös aus dem Verkauf dieses Grundstücks steuerpflichtig ist. Solch ein Veräußerungsgeschäft kann unter Umständen durch die Spekulationssteuer hohe Kosten verursachen. Ein Beratungshonorar lässt sich vor einem Verkauf empfehlen, es kann gut angelegt sein und viel Geld sparen.

2. Spekulationssteuer bei Schenkung an Verwandte oder Kinder Ähnlich wie beim Erbe, spielt der ursprüngliche Kaufzeitpunkt des Objekts bei einer Schenkung die entscheidende Rolle. Wenn eine geschenkte Immobilie verkauft werden soll, gilt es erst zu prüfen, ob die Spekulationsfrist von zehn Jahren verstrichen ist.

3. Spekulationssteuer bei Eigennutzung Die Spekulationssteuer entfällt dann, wenn der Besitzer der Immobilie diese im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorherigen Jahren zu eigenen Wohnzwecken selbst genutzt hat. Auch angefangene Kalenderjahre zählen dazu. Wenn die Kinder der Verkäufer, für die noch Kindergeld erhalten wird, die Immobilie bewohnen, entfällt die Spekulationssteuer bei eigengenutzten Immobilien ebenfalls.

4. Zweitwohnsitz Zweitwohnungen, Ferienwohnungen, die nicht zur Vermietung bestimmt sind, und Wohnungen, die im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung genutzt werden, stellen ebenfalls eine Ausnahme dar. Wenn der Eigentümer die Immobilie nur zeitweise bewohnt, sie aber in der übrigen Zeit zu eigenen Wohnzwecken zur Verfügung steht, zählt sie auch als eigener Wohnsitz. Auch hier gilt die Regelung zur Nutzung der Immobilie im Jahr des Verkaufs sowie den zwei vorangegangenen Kalenderjahren.

5. Vermietung Wer seine Immobilie zunächst oder zwischenzeitlich vermietet hat, sie aber im Verkaufsjahr und den beiden vorherigen Kalenderjahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat, muss ebenfalls keine Spekulationssteuer auf den Spekulationsgewinn zahlen.

6. Spekulationssteuer bei Übertragung unter Eheleuten Bei der Übertragung von Immobilien zwischen Ehepartnern fällt in Deutschland keine Spekulationssteuer an. Solche Übertragungen gelten nicht als steuerpflichtiger Verkauf, sondern als unentgeltliche Vermögensübertragung. Das bedeutet, dass der Eigentümerwechsel zwischen Ehepartnern steuerfrei ist, unabhängig davon, wie lange die Immobilie gehalten wurde. Wichtig ist jedoch, dass diese Regelung nur für Eheleute oder eingetragene Lebenspartner gilt; bei anderen Verwandten oder Dritten können andere steuerliche Regelungen greifen.

5. Wie wird die Spekulationssteuer berechnet?

Die Spekulationssteuer bei Immobilienverkäufen wird berechnet, indem man den Gewinn ermittelt: Dazu zieht man die Veräußerungskosten und die ursprünglichen Anschaffungskosten vom Verkaufserlös ab. Dieser Gewinn wird als zusätzliches Einkommen bei der Einkommenssteuer berücksichtigt, was zu einem höheren zu versteuernden Gesamteinkommen führt.

Wichtige Faktoren für die Spekulationssteuer sind also:

• Zu versteuernder Gewinn: Verkaufserlös minus Veräußerungskosten und Anschaffungskosten.
• Persönlicher Steuersatz: Die tatsächliche Steuerlast hängt vom individuellen Steuersatz des Verkäufers ab, da der Gewinn als zusätzliches Einkommen besteuert wird.

Beispiel zur Berechnung der Spekulationssteuer:

Ein Immobilienbesitzer verkauft seine Immobilie nach fünf Jahren und die Spekulationssteuer fällt an.

Kaufpreis: 200.000 Euro

Verkaufspreis: 300.000 Euro

Zu versteuernde Differenz: Jährlich können bei Immobilien 2 % vom Kaufpreis abgeschrieben werden. Man rechnet also 4.000 Euro multipliziert mit fünf (Jahren) = 20.000 Euro. Diese Kosten verringern den Anschaffungspreis, sodass die zu versteuernde Differenz bei 300.000 minus 200.000, minus 20.000 liegt. = 120.000. Von diesen Kosten können die Kosten für Renovierungsarbeiten und Maklergebühren abgezogen werden. Vom Rest berechnet der Fiskus, also der Staat als Eigentümer des Staatsvermögens, die Spekulationssteuer und wendet hierfür den persönlichen Steuersatz des Immobilienverkäufers an.