Immobilienmarktbericht Berlin 2021/2022

Der Immobilienmarkt in Berlin

In Deutschland hat die Nachfrage nach Häusern und Wohnungen einen neuen Höhepunkt erreicht. Auch in der Bundeshauptstadt Berlin steigt die Nachfrage und mit ihr die Mieten und Immobilienpreise. Erst kürzlich warnte die Bundesbank vor überhöhten Immobilienpreisen in Berlin. Doch wie entwickeln sich der Immobilienmarkt und die Preise in Berlin zukünftig? Antworten auf diese Frage bietet der „Wohnmarktreports Berlin 2022“. Gemeinsam mit dem Maklerhaus CBRE veröffentlichte die auf Immobilienfinanzierung spezialisierte Bank Berlin Hyp den Report und gibt darin eine Prognose für die Entwicklung des Immobilienmarkts in Berlin. Die wichtigsten Ergebnisse des Wohnmarktreports haben wir im Folgenden für Sie zusammengefasst.

Inhaltsverzeichnis:

1. Was ist das Ergebnis des „Wohnmarktreports Berlin 2022“?
2. Wie steht es um die Mietpreise in den Bezirken?
3. Wo liegt der Preis für Eigentumswohnungen?
4. Wo wohnt man am günstigsten?
5. Wie entwickeln sich die Mietpreise zukünftig?
6. Welche Maßnahmen zur Mietregulierung wird es geben?
7. Welchen Einfluss nimmt der vom Senat angekündigte, neue Wohnraum auf den Markt?
8. Welche Auswirkungen haben die steigenden Zinsen auf Wohnungskäufer und Mieter?
9. Welche Alternativen zum Bau neuer Wohnungen gibt es?

1. Was ist das Ergebnis des „Wohnmarktreports Berlin 2022“?

Der Wettbewerb um die eigenen vier Wände bleibt für Käufer in Berlin auch zukünftig hart. Neben steigenden Preisen führt der „Wohnmarktreports Berlin 2022“ unter anderem Fachkräftemangel und Lieferengpässe als Ursache für die unverändert angespannte Lage auf dem Immobilienmarkt der Hauptstadt an. Auch die Schaffung zehntausender Wohnungen durch den Senat zur Entlastung der Marktsituation wird laut dem Report keine Lösung für die steigenden Preise und den mangelnden Wohnraum bieten können. Seit Jahren zieht es immer mehr Menschen in das Umland von Berlin – mit steigender Nachfrage ziehen hier auch die Preise an.

Obwohl in den vergangenen zehn Jahren mehr als 50.000 neue Wohnungen gebaut wurden, sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in nur einem Jahr um 15 bis 25 Prozent angestiegen. Mittlerweile kostet ein Ein- oder Zweifamilienhaus in Kleinmachnow mehr als ein Haus in Potsdam. Während im südlich an Zehlendorf grenzenden Kleinmachnow knapp 7.000 Euro je Quadratmeter verlangt werden, rechnet man in Potsdam noch mit 5.316 Euro pro Quadratmeter. Schaut man auf die Quadratmeterpreise von Häusern im nördlichen Umland und in angrenzenden Gemeinden südöstlich von Berlin liegt man bei 4.300 Euro aufwärts. So werden Häuser in Zeuthen für einen Quadratmeterpreis von 4.732 Euro verkauft, wer in Glienicke/Nordbahn ein Eigenheim erwerben möchte, zahlt 5.080 Euro.

2. Wie steht es um die Mietpreise in den Bezirken?

In den Berliner Bezirken liegen die Quadratmeterpreise durchschnittlich zwischen 6,45 Euro und 18,45 Euro. In besonders guten Lagen wie Berlin-Mitte kann der Preis auf bis zu 25 Euro pro Quadratmeter ansteigen. Mit maximal 23,44 Euro je Quadratmeter für neue Wohnungen hat der zentral gelegene Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf mittlerweile den bürgerlichen Lagen im Westen der Stadt den Rang abgelaufen. Mieter mit einem geringen Haushaltseinkommen (Einpersonenhaushalt: 16.800 Euro pro Jahr), die über einen Wohnungsberechtigungsschein verfügen, haben die Chance auf eine mietpreisgebundene, geförderte Wohnung. Hier liegt der Mietpreis größtenteils zwischen sechs und sieben Euro.

3. Wo liegt der Preis für Eigentumswohnungen?

Eine pauschale Aussage über den Preis für Eigentumswohnungen in Berlin lässt sich nicht treffen, da die Preise je nach Lage im Stadtgebiet stark variieren. Wer sich für den Kauf einer Eigentumswohnung in Berlin interessiert, muss mit gemittelten Quadratmeterpreisen in einer Preisspanne zwischen 3.593 Euro und 8.622 Euro rechnen. Im Bezirk Marzahn-Hellersdorf reicht die Preisspanne für Eigentumswohnungen von 2.514 Euro bis hin zu 7.000 Euro pro Quadratmeter. Für eine luxuriöse Eigentumswohnung in Charlottenburg-Wilmersdorf oder Mitte werden über 11.000 Euro je Quadratmeter verlangt.

4. Wo wohnt man am günstigsten?

Die Großsiedlungen im Westen und Osten von Berlin bieten Wohnraum zu vergleichsweise niedrigen Preisen. In den citynahen Ausweichquartieren gibt es die niedrigsten Durchschnittsmieten: In Charlottenburg-Nord zahlt man 6,35 Euro pro Quadratmeter, im Lichtenberger Quartier Malchow sogar nur 6,21 Euro je Quadratmeter. Auch die Heer- und Wilhelmstraße in Spandau zählen mit 6,41 Euro zu den günstigen Wohngebieten. Schaut man auf den Berliner Osten, so entdeckt man die niedrigsten Mieten in Kaulsdorf-Nord (6,50 Euro). Im Westen zählt die Großsiedlung Märkisches Viertel West in Reinickendorf (6,54 Euro) zu den erschwinglichen Wohngebieten.

In diesen Lagen kann man nicht nur günstig mieten, auch die Kaufpreise für Eigentumswohnungen sind hier vergleichsweise gering. In Reinickendorf werden Wohnungen ab einem Quadratmeterpreis von 2.900 Euro angeboten, in Marzahn-Hellersdorf starten die Preise bei 2.514 Euro. Im unteren Preissegment gibt es außerdem Angebote in Tempelhof-Schöneberg (2.933 Euro), Spandau (2.600) und Treptow-Köpenick (2.796 Euro).

5. Wie entwickeln sich die Mietpreise zukünftig?

Die Marktforscher des Maklerhauses gehen davon aus, dass sich die Mietpreisspirale in Berlin weiterdreht und es auch zukünftig bei den stark steigenden Mieten bleiben wird. Im Gegensatz zur Bundesbank, rechnen die Experten von CBRE nicht mit einer Blasenbildung. Verschiedene Aspekte wie etwa die stetige Zuwanderung sprechen für einen kontinuierlichen Anstieg der Miet- und Kaufpreise. Auch die stark wachsende Wirtschaft hat Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt. Zahlreiche neu geschaffene Arbeitsplätze locken immer mehr Menschen in die Stadt, die in Berlin eine Wohnung brauchen.

Aktuell stehen nur 0,8 Prozent der Wohnungen leer, Grund dafür sind meist Umbauten oder Sanierungen. Der Wohnungsbestand ist demnach voll vermietet. Um einen ausgewogenen Wohnungsmarkt zu erreichen, müsste der Wert auf 2,5 Prozent steigen.

6. Welche Maßnahmen zur Mietregulierung wird es geben?

Der Senat wird Maßnahmen zur Mietregulierung ergreifen, wobei die Mietpreisbremse ganz oben auf der Agenda steht. Die Staatssekretärin für Mieterschutz, Ülker Radziwill (SPD), spricht sich für diese Maßnahme zur Preisregulierung der Miete aus. Durch dieses Gesetz ist es den Vermietern nicht gestattet, Mieten von mehr als zehn Prozent oberhalb des sonst am Ort üblichen Durchschnittspreises zu verlangen. Auskunft über den ortsüblichen Mietpreis gibt der Berliner Mietspiegel. Nach der Entscheidung eines Amtsgerichts in Spandau war die Gültigkeit des Gesetzes infrage gestellt worden. Staatssekretärin Radziwill geht jedoch davon aus, dass es sich hier um eine „Einzelfallentscheidung“ handelt.

Als weitere Maßnahme soll das kommunale Vorkaufsrecht bald wieder Anwendung finden. Dieses ermöglicht Berlin, Wohnungen in Landeseigentum zu bringen und verhindert den Kauf der Wohnungen durch Privatkäufer, die die Immobilien oft zu einem hohen Mietpreis anbieten oder zu Spekulationszwecken nutzen. Da die Gesetzesnovelle im Koalitionsvertrag fest vereinbart ist, ist die Umsetzung der Maßnahme nur noch eine Frage der Zeit.

7. Welchen Einfluss nimmt der vom Senat angekündigte, neue Wohnraum auf den Markt?

Mit dem Versprechen, 20.000 neue Wohnung jährlich zu bauen, hofft der Senat auf eine Entspannung der Situation auf dem Berliner Immobilienmarkt. Die Marktexperten von Berlin Hyp und CBRE stehen dem Vorhaben kritisch gegenüber und zweifeln dessen Wirksamkeit an. Während bereits im Vorjahr das Ziel im Neubau nicht erreicht wurde, sind aktuell bereits 5.000 Wohnungen weniger im Bau als noch letztes Jahr.

Ursache für den Rückgang der Wohnungsneubauten im Jahr 2021 sind sowohl der russische Angriffskrieg als auch die Coronakrise. Egal ob Schrauben aus China oder Holz aus Russland und der Ukraine, viele Lieferketten wurden aufgrund der Krisen unterbrochen. Der Mangel an Materialien führt an zahlreichen Baustellen zum Baustopp, die Baukolonnen werden abgezogen und das Bauvorhaben verzögert sich. Darüber hinaus machen der Mangel an Arbeits- und Fachkräften in der Branche sowie die steigenden Rohstoffpreise die Umsetzung der Senatspläne unmöglich.

8. Welche Auswirkungen haben die steigenden Zinsen auf Wohnungskäufer und Mieter?

Wer eine Wohnung kauft, nimmt in der Regel eine Form der Immobilienfinanzierung in Anspruch, bei der er sich Geld von der Bank leiht. Da die Zinsen für den Kredit zukünftig steigen werden, gehen damit höhere Kosten für Immobilien einher, die sich in den Mietpreisen spiegeln. Denn um diese steigenden Kosten auszugleichen, stellen die Besitzer der Eigentumswohnungen höhere Mietforderungen. Gerade in Zeiten von Inflation sehen diese „institutionellen Investoren“ die Wohnimmobilie als sichere Anlage für ihr Kapital. Von den neu entstehenden Wohnungen in Berlin werden ganze Wohnquartiere an diese Investoren verkauft, die sie wiederum vermieten.

9. Welche Alternativen zum Bau neuer Wohnungen gibt es?

Als Alternative zum Bau neuer Wohnungen nennt die Professorin für Architekturtheorie von der Technischen Universität Braunschweig, Tatjana Schneider, eine Umverteilung sowie den Umbau und die Umnutzung nicht wirtschaftlich betriebener Immobilien. Im Laufe der Jahre ist der Flächenverbrauch der Deutschen drastisch gestiegen und immer mehr Menschen wohnen im Alter allein auf sehr großer Fläche. Eine Reduzierung des privat genutzten Raumes muss keinen Verlust der Lebensqualität bedeuten, kann aber der Wohnraumproblematik entgegenwirken. Obwohl neue Wohnformen und eine Neuverteilung des Immobilienbestandes eine wichtige Rolle in der Debatte um den Stopp hoher Mieten spielen, ist dem Senat bewusst, dass dies nicht ausreichen wird, um die Mietpreisspirale zu stoppen.