Haus verkaufen bei Scheidung: Tipps, Recht & Steuern
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Eine Scheidung birgt viele Herausforderungen: Die Frage, was mit dem gemeinsamen Haus passiert, ist oft die schwierigste. Verkaufen, behalten, auszahlen? Welche rechtlichen und finanziellen Fallstricke können lauern? In diesem Artikel erhalten Sie klare Antworten, praktische Tipps und eine Schritt-für-Schritt-Anleitung, wie Sie den Umgang mit Ihrer Immobilie bei einer Trennung richtig regeln. Vermeiden Sie typische Fehler und treffen Sie die beste Entscheidung für Ihre Zukunft!
Inhaltsverzeichnis:
- Was passiert mit einem Haus bei einer Trennung oder Scheidung?
- Die Optionen im Detail: So regeln Sie die Zukunft Ihres gemeinsamen Hauses nach der Scheidung
- Rechtliche Fragen rund um den Hausverkauf bei Scheidung
- Wann ist der beste Zeitpunkt, das Haus bei Scheidung zu verkaufen: Vorher oder nachher?
- Finanzielle Aspekte beim Hausverkauf bei der Scheidung
- Sechs häufige Fehler beim Hausverkauf bei der Scheidung
- Checkliste: Wichtige Schritte für den Hausverkauf nach Scheidung
- Expertenhilfe: Wann sollten ein Anwalt oder Makler eingeschaltet werden?
- Häufige Fragen
1. Was passiert mit dem Haus bei einer Trennung oder Scheidung?
Eine Trennung oder Scheidung bringt nicht nur emotionale, sondern auch finanzielle Herausforderungen mit sich: Vor allem, wenn ein gemeinsames Haus im Spiel ist. Das Schicksal der Immobilie hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie den Eigentumsverhältnissen, bestehenden Finanzierungen und individuellen Vereinbarungen. Grundsätzlich stehen drei Optionen zur Wahl:
- ein Partner übernimmt das Haus
- die Immobilie wird verkauft
- oder – in seltenen Fällen – bleibt sie vorübergehend gemeinsamer Besitz
Welche Lösung sich als beste erweist, hängt von den persönlichen und rechtlichen Gegebenheiten ab. Wichtig ist, dass beide Parteien gemeinsam eine nachhaltige Entscheidung treffen, um Konflikte zu vermeiden. In den folgenden Abschnitten werfen wir einen detaillierten Blick auf die verschiedenen Möglichkeiten.
Wer muss bei einer Trennung das Haus verlassen?
Ob jemand im Haus wohnen bleibt oder es verlassen muss, richtet sich maßgeblich nach den Eigentums- und Nutzungsverhältnissen:
- Alleineigentum: Gehört die Immobilie nur einem Ehepartner, hat dieser in der Regel das Recht, im Haus zu bleiben und den Verbleib des anderen zu bestimmen.
- Gemeinsames Eigentum: Ist das Haus gemeinsames Eigentum, entscheiden oft praktische Gesichtspunkte, wer vorerst bleibt – etwa, wenn Kinder im Haus leben und Stabilität wichtig ist.
- Mietverhältnis: Bei einem gemieteten Haus oder einer Wohnung kann ein Partner den Mietvertrag übernehmen, sofern der Vermieter zustimmt.
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2. Die Optionen im Detail: So regeln Sie die Zukunft Ihres gemeinsamen Hauses nach der Scheidung
Es gibt verschiedene Ansätze, die von einem Verkauf über die Übernahme durch einen Partner bis hin zu einer Aufteilung der Immobilie reichen. Jede Möglichkeit bringt spezifische Vor- und Nachteile mit sich und sollte sorgfältig abgewogen werden, um eine Lösung zu finden, die beiden Parteien gerecht wird. Schauen wir uns nun die Möglichkeiten genauer an:
1. Haus gemeinsam verkaufen: Vor- und Nachteile
Ein gemeinsamer Verkauf ist häufig die naheliegendste Option. Der Hauptvorteil liegt darin, dass der Erlös unkompliziert aufgeteilt werden kann, was beiden Parteien einen finanziellen Neustart ermöglicht. Außerdem werden damit mögliche Streitigkeiten um die künftige Nutzung des Hauses vermieden. Allerdings kann es zeitaufwendig sein, einen Käufer zu finden, und die emotionale Bindung an die Immobilie erschwert den Verkaufsprozess für manche. Zusätzlich können Steuern oder Kosten für Makler und Notar anfallen, die einkalkuliert werden müssen.
2. Auszahlung eines Partners: Wie funktioniert das?
Wenn ein Partner das Haus behalten möchte, kann er den anderen auszahlen. Dies erfordert eine Bewertung der Immobilie, um den aktuellen Marktwert festzustellen, sowie die Zustimmung der Bank, falls noch ein Kredit besteht. Der verbleibende Partner übernimmt dann den laufenden Kredit oder refinanziert ihn neu. Wichtig ist, die finanziellen Möglichkeiten realistisch einzuschätzen, um eine Überforderung zu vermeiden. Eine notarielle Einigung über den neuen Eigentümer ist ebenfalls notwendig. Bei uns haben Sie übrigens die Möglichkeit, eine unverbindliche und kostenfreie Immobilienbewertung von erfahrenen Experten zu erhalten. Schauen Sie bei Interesse hier nach.
3. Haus behalten trotz Scheidung: Wann ist das sinnvoll?
Das Behalten der Immobilie kann eine gute Option sein, wenn Kinder im Spiel sind und ein Umzug vermieden werden soll. Auch wenn das Haus als Kapitalanlage dient, kann es sinnvoll sein, es vorübergehend zu behalten und später zu verkaufen. Allerdings sollte dies nur in Betracht gezogen werden, wenn klare Absprachen getroffen werden können und die finanzielle Belastung tragbar ist. Ohne Einigung oder stabile Einkünfte birgt diese Option das Risiko von Konflikten und finanziellen Problemen.
4. Realteilung der Immobilie: Geht das in der Praxis?
Eine Realteilung bedeutet, dass die Immobilie physisch in zwei unabhängige Bereiche aufgeteilt wird, die dann separat genutzt oder verkauft werden können. Dies ist in der Praxis jedoch oft schwierig, da bauliche Gegebenheiten oder rechtliche Vorschriften dies verhindern können. Wo eine Realteilung möglich ist, bietet sie beiden Parteien die Chance, weiterhin vom Wert der Immobilie zu profitieren. Die Kosten für Umbauten und eventuelle Genehmigungen sollten allerdings nicht unterschätzt werden.
5. Teilungsversteigerung: Wenn keine Einigung erzielt wird
Wenn keine Einigung über die Zukunft der Immobilie möglich ist, bleibt oft nur die Teilungsversteigerung. Dabei wird das Haus über ein gerichtliches Verfahren versteigert, und der Erlös wird zwischen den Parteien aufgeteilt. Diese Methode sollte jedoch nur als letzter Ausweg betrachtet werden, da der Verkaufspreis bei einer Versteigerung oft deutlich unter dem Marktwert liegt. Außerdem kann das Verfahren langwierig und belastend sein. Eine vorherige Mediation oder rechtliche Beratung können helfen, diese Situation zu vermeiden.
3. Rechtliche Fragen rund um den Hausverkauf bei Scheidung
Der Verkauf einer Immobilie nach einer Scheidung wirft oft rechtliche Fragen auf, da die Eigentumsverhältnisse, bestehende Kredite und die Zustimmung beider Ehepartner eine zentrale Rolle spielen. Wer darf was entscheiden? Welche rechtlichen Hürden müssen genommen werden? Hier beleuchten wir die häufigsten Fragen, um Klarheit in komplexen Situationen zu schaffen.
Kann ich das Haus ohne Zustimmung des Ehepartners verkaufen?
In den meisten Fällen ist ein Verkauf ohne die Zustimmung des anderen Ehepartners nicht möglich, insbesondere wenn beide im Grundbuch eingetragen sind. Der rechtliche Eigentümer oder Miteigentümer hat ein Mitspracherecht und muss dem Verkauf zustimmen. Eine Ausnahme kann vorliegen, wenn ein Ehepartner alleiniger Eigentümer ist, allerdings können hier ebenfalls rechtliche Einschränkungen durch den Zugewinnausgleich oder bestehende Nutzungsrechte bestehen. In Zweifelsfällen ist eine rechtliche Beratung empfehlenswert, um unnötige Konflikte zu vermeiden.
Was passiert, wenn sich ein Ehegatte weigert, die Immobilie zu verkaufen?
Wenn ein Ehepartner den Verkauf blockiert, kann dies den Prozess erheblich erschweren. In solchen Fällen bleibt als letzter Schritt die Möglichkeit einer gerichtlichen Klärung, beispielsweise durch eine Teilungsversteigerung. Diese sollte jedoch gut überlegt sein, da sie oft mit finanziellen Einbußen verbunden ist. Alternativ können eine Mediation oder ein Schlichtungsverfahren helfen, eine einvernehmliche Lösung zu finden und langwierige rechtliche Streitigkeiten zu vermeiden.
Was passiert mit dem Haus bei einer Trennung, wenn beide im Grundbuch stehen?
Stehen beide Ehepartner im Grundbuch, gehört die Immobilie rechtlich gesehen beiden Parteien zu gleichen oder unterschiedlichen Anteilen. Dies bedeutet, dass wichtige Entscheidungen über das Haus – wie Verkauf, Vermietung oder Übernahme durch einen Partner – nur gemeinsam getroffen werden können.
Bei einer Trennung ergeben sich in der Regel drei Lösungswege:
- einer kauft den anderen aus
- die Immobilie wird verkauft und der Erlös geteilt
- das Haus bleibt vorübergehend gemeinsamer Besitz, beispielsweise zur Nutzung durch einen der Partner oder die Kinder.
Die Entscheidung, wie mit der Immobilie verfahren wird, sollte gut durchdacht sein und auf einer fairen Bewertung basieren. Professionelle Unterstützung durch einen Gutachter, Rechtsanwalt oder Mediator kann dabei helfen, eine Lösung zu finden, die beiden Seiten gerecht wird. Auch steuerliche und finanzielle Konsequenzen sollten dabei berücksichtigt werden, um unvorhergesehene Belastungen zu vermeiden.
Was kostet es, den Partner aus dem Grundbuch zu löschen?
Die Löschung eines Ehepartners aus dem Grundbuch ist ein rechtlicher Prozess, der mit bestimmten Voraussetzungen und Kosten verbunden ist. Schauen wir uns zuerst die Voraussetzungen für die Löschung an:
1. Einvernehmliche Einigung: Beide Ehepartner müssen der Änderung zustimmen. Ohne die Zustimmung des auszutragenden Partners kann die Löschung nicht erfolgen, es sei denn, ein Gericht entscheidet dies.
2. Finanzielle Regelung: Der verbleibende Partner muss in der Regel den Anteil des anderen auszahlen. Dies erfordert eine Bewertung der Immobilie, um den aktuellen Marktwert festzustellen.
3. Kreditverhältnisse klären: Wenn noch eine Hypothek auf der Immobilie lastet, muss die Bank zustimmen, dass der verbleibende Partner alleiniger Kreditnehmer wird. Oft ist ein Nachweis über die finanzielle Tragfähigkeit erforderlich.
4. Notarielle Beglaubigung: Eine Änderung des Grundbuchs kann nur durch einen Notar vorgenommen werden.
Kosten für die Löschung aus dem Grundbuch
- Notarkosten: Diese belaufen sich auf etwa 1 % bis 1,5 % des Immobilienwerts. Der Notar bereitet die notwendigen Dokumente vor und kümmert sich um die Einreichung beim Grundbuchamt.
- Grundbuchgebühren: Das Grundbuchamt erhebt Gebühren für die Änderung, die üblicherweise im niedrigen dreistelligen Bereich liegen.
- Grunderwerbsteuer: Diese entfällt meist, wenn die Übertragung aufgrund einer Scheidung erfolgt. In anderen Fällen kann sie jedoch zwischen 3,5 % und 6,5 % des Wertes betragen, je nach Bundesland.
- Gutachtenkosten: Für die Festlegung des Immobilienwertes kann ein Gutachten erforderlich sein, dessen Kosten je nach Aufwand variieren.
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4. Wann ist der beste Zeitpunkt, das Haus bei einer Scheidung zu verkaufen: Vorher oder nachher?
Der richtige Zeitpunkt, um ein Haus bei einer Scheidung zu verkaufen, ist eine der zentralen Fragen für viele Paare. Die Entscheidung hängt von persönlichen, finanziellen und rechtlichen Faktoren ab. Dabei gibt es zwei Hauptoptionen, die jeweils ihre Vor- und Nachteile haben:
1. Verkauf vor der Scheidung: Diese Option bietet den Vorteil, dass der Erlös direkt aufgeteilt werden kann, was die Vermögensauseinandersetzung erleichtert. Sie verhindert auch Spannungen während des Scheidungsverfahrens, da finanzielle Fragen bereits geklärt sind. Allerdings kann ein Verkauf inmitten der emotionalen Belastung einer Trennung zusätzlichen Stress verursachen.
2. Verkauf nach der Scheidung: Wer den Verkauf auf einen späteren Zeitpunkt verschiebt, hat oft mehr Zeit, um eine fundierte Entscheidung zu treffen und auf günstigere Marktbedingungen zu warten. Allerdings verlängert sich der Prozess und es können Konflikte über die Nutzung oder Kosten der Immobilie entstehen. Steuerliche Nachteile, wie der Wegfall der gemeinsamen Veranlagung, sollten ebenfalls berücksichtigt werden.
Wichtige Überlegungen, um den Verkaufszeitpunkt zu bestimmen
Die Wahl Ihres richtigen Zeitpunkts hängt von mehreren Faktoren ab:
- Finanzen: Können die laufenden Kosten für das Haus getragen werden, oder ist ein schneller Verkauf notwendig, um finanzielle Belastungen zu reduzieren?
- Immobilienmarkt: Ein Verkauf bei hohen Marktpreisen kann wirtschaftlich vorteilhafter sein, während ein schlechter Marktzeitpunkt den Erlös schmälert.
- Steuern: Steuerliche Vorteile, wie die Befreiung von der Spekulationssteuer bei Eigennutzung, können bei der Planung des Verkaufs eine Rolle spielen. Nach der Scheidung entfällt zudem die Möglichkeit der gemeinsamen Veranlagung.
- Familie: Wenn Kinder im Haus leben, kann es sinnvoll sein, das Haus vorerst zu behalten, um ihnen Stabilität zu bieten.
- Rechtliches: Offene Eigentums- oder Kreditfragen müssen vor dem Verkauf geklärt werden. Die Klärung solcher Punkte kann den Zeitpunkt verzögern.
- Emotionen: Während der Trennung kann ein Hausverkauf zusätzlichen Stress erzeugen, während er nach der Scheidung oft mit mehr Abstand betrachtet werden kann.
5. Finanzielle Aspekte beim Hausverkauf bei der Scheidung
Wer trägt die Schulden bei einem Hausverkauf nach der Scheidung?
Die Verantwortung für Schulden hängt von den Eigentums- und Kreditverhältnissen ab:
- Beide Partner als Kreditnehmer: Wenn beide Ehepartner den Kredit gemeinsam aufgenommen haben, sind sie gleichermaßen verpflichtet, die Restschuld zu begleichen. Der Verkaufserlös wird in der Regel zuerst zur Tilgung des Kredits genutzt.
- Ein Partner als alleiniger Kreditnehmer: In diesem Fall haftet nur der eingetragene Kreditnehmer für die Schulden, auch wenn die Immobilie gemeinsames Eigentum war. Der Kreditgeber kann jedoch beide Partner in Anspruch nehmen, falls keine klare vertragliche Regelung existiert.
- Einvernehmliche Lösung: Paare können auch abweichende Vereinbarungen treffen, etwa dass einer die Schulden allein übernimmt, sofern dies vertraglich festgehalten wird.
Wie wird das Haus bei Scheidung aufgeteilt?
Die Aufteilung des Hauses erfolgt in der Regel nach den Eigentumsverhältnissen:
- Gemeinsames Eigentum: Gehört das Haus beiden Ehepartnern zu gleichen Teilen, wird der Verkaufserlös in der Regel hälftig geteilt. Bei unterschiedlichen Eigentumsanteilen erfolgt die Verteilung entsprechend der Eintragung im Grundbuch.
- Zugewinnausgleich: Wenn das Haus während der Ehe erworben wurde und ein Partner mehr in die Immobilie investiert hat, kann ein Zugewinnausgleich geltend gemacht werden.
- Sonderregelungen: Ein Partner kann seinen Anteil übernehmen, beispielsweise durch eine Auszahlung. Wichtig ist, dass die Eigentumsverhältnisse und mögliche Ansprüche rechtlich abgesichert werden.
Was passiert mit laufenden Krediten für das Haus?
Laufende Kredite sind oft einer der größten Stolpersteine beim Hausverkauf:
- Tilgung durch Verkaufserlös: Üblicherweise wird die offene Kreditsumme aus dem Verkaufserlös beglichen. Der verbleibende Betrag wird anschließend zwischen den Parteien aufgeteilt.
- Übernahme des Kredits: Möchte ein Partner das Haus übernehmen, muss er den bestehenden Kredit übernehmen oder eine neue Finanzierung abschließen. Dafür ist die Zustimmung der Bank erforderlich, die die Bonität des verbleibenden Kreditnehmers prüft.
- Haftung während der Trennung: Bis zur endgültigen Klärung haften beide Kreditnehmer für die Rückzahlung, unabhängig von der Nutzung des Hauses.
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6. Sechs häufige Fehler beim Hausverkauf bei der Scheidung
1. Unklare Eigentumsverhältnisse ignorieren
Viele Paare gehen den Verkauf an, ohne zuvor die Eigentumsverhältnisse genau zu klären. Wer im Grundbuch steht und in welchem Anteil, ist entscheidend für die Aufteilung des Erlöses. Eine unklare oder fehlende Absprache kann zu Streitigkeiten führen. Lösung: Klären Sie die Eigentumsfrage rechtzeitig und lassen Sie diese, wenn nötig, rechtlich prüfen.
2. Emotionale Entscheidungen treffen
Scheidungen sind emotional belastend, was oft dazu führt, dass Entscheidungen impulsiv oder aus Rache getroffen werden. Ein überstürzter Verkauf oder die Verweigerung einer Einigung kann jedoch langfristige finanzielle Schäden verursachen. Lösung: Handeln Sie sachlich und ziehen Sie bei Bedarf neutrale Dritte, wie einen Mediator, hinzu.
3. Den Wert der Immobilie nicht realistisch einschätzen
Ohne eine professionelle Immobilienbewertung riskieren Paare, das Haus unter Wert zu verkaufen oder unrealistische Preisvorstellungen zu haben. Dies kann den Verkaufsprozess unnötig in die Länge ziehen. Lösung: Lassen Sie den Wert der Immobilie durch einen unabhängigen Gutachter feststellen.
4. Steuerliche und finanzielle Konsequenzen übersehen
Viele Paare übersehen die steuerlichen Folgen eines Hausverkaufs, wie die Spekulationssteuer oder die Auswirkungen auf den Zugewinnausgleich. Auch laufende Kosten während der Verkaufsphase werden oft nicht bedacht. Lösung: Konsultieren Sie einen Steuerberater und erstellen Sie einen klaren Plan für die Übergangszeit.
5. Unzureichende Kommunikation mit der Bank
Wenn das Haus mit einem Kredit belastet ist, können fehlende Absprachen mit der Bank zu Problemen führen, etwa wenn ein Partner aus dem Kredit entlassen werden möchte. Lösung: Informieren Sie die Bank frühzeitig über Ihre Pläne und klären Sie, welche Schritte erforderlich sind.
6. Den Verkaufsprozess unterschätzen
Ein Hausverkauf kann zeitaufwendig und kompliziert sein, vor allem bei einer Scheidung. Fehler wie unprofessionelle Vermarktung oder das Vermeiden rechtlicher Beratung können den Verkaufserfolg schmälern. Lösung: Beauftragen Sie einen erfahrenen Immobilienmakler und holen Sie sich juristischen Beistand.
7. Checkliste: Wichtige Schritte für den Hausverkauf nach Scheidung
Diese Checkliste fasst die wichtigsten Punkte des Artikels in einer praktischen Übersicht zusammen. Sie hilft Ihnen alle relevanten Aspekte im Blick zu behalten und Fehler zu vermeiden:
1. Klärung der Eigentumsverhältnisse:
- Prüfen, wer im Grundbuch eingetragen ist und zu welchen Anteilen.
- Bei gemeinsamen Eigentum: Einigung über die Aufteilung des Erlöses.
- Falls Unsicherheit besteht: Rechtliche Beratung einholen.
2. Immobilienbewertung:
- Wert der Immobilie durch einen Gutachter oder Makler ermitteln lassen.
- Marktanalyse durchführen, um einen realistischen Verkaufspreis festzulegen.
3. Klärung laufender Kredite:
- Kontakt mit der Bank aufnehmen, um die verbleibende Kreditsumme zu klären.
- Prüfen, ob der Kredit durch den Verkauf getilgt wird oder eine Übernahme möglich ist.
4. Einigung über den Verkaufsweg:
- Klären, ob die Immobilie gemeinsam oder durch einen Partner verkauft wird.
- Entscheidung über die Beauftragung eines Maklers.
5. Vorbereitung der Immobilie für den Verkauf:
- Alle notwendigen Unterlagen zusammenstellen: Grundbuchauszug, Energieausweis, Baupläne etc.
- Das Haus für Besichtigungen vorbereiten: Aufräumen, kleine Reparaturen durchführen, attraktive Präsentationen sicherstellen.
6. Vermarktung und Verkauf:
- Professionelle Vermarktung, z. B. durch einen Makler oder eigenständige Inserate schalten.
- Besichtigungstermine organisieren und Interessenten prüfen.
- Kaufvertrag notariell beurkunden lassen.
7. Aufteilung des Verkaufserlöses:
- Erlös gemäß der Vereinbarung oder rechtlichen Vorgaben aufteilen.
- Eventuelle Steuern und Gebühren (z. B. Spekulationssteuer) berücksichtigen.
8. Expertenhilfe: Wann sollten ein Anwalt oder Makler eingeschaltet werden?
In der Regel wird ein Anwalt benötigt, wenn rechtliche Konflikte oder Unsicherheiten vorliegen – etwa bei Streit über die Eigentumsverhältnisse, Zugewinnausgleich oder einer Blockade des Verkaufs durch einen Partner.
Ein Makler hingegen ist sinnvoll, wenn es um die Bewertung, Vermarktung und den Verkauf der Immobilie geht, insbesondere bei schwierigen Marktsituationen oder Preisverhandlungen. Ein Makler ist deshalb empfehlenswert, weil ohne professionelle Unterstützung oft der tatsächliche Wert der Immobilie falsch eingeschätzt wird oder die Vermarktung ineffektiv erfolgt. Dies kann zu finanziellen Verlusten führen, etwa durch einen zu niedrigen Verkaufspreis oder lange Verkaufszeiten.
Gerne unterstützen Sie unsere Makler dabei, Ihre Immobilie richtig einzuschätzen, komplett unverbindlich und kostenlos.
Wir fassen zusammen:
Anwalt einschalten, wenn:
- Streitigkeiten über Eigentum oder Verkauf bestehen.
- Verträge, wie eine Auszahlung oder Kreditübernahme, rechtlich abgesichert werden müssen.
- Eine Teilungsversteigerung nötig wird.
Makler beauftragen, wenn:
- Der Wert der Immobilie professionell geschätzt werden soll.
- Die Vermarktung und Verkaufsabwicklung effizient gestaltet werden soll.
- Preisverhandlungen neutral und sachlich geführt werden sollen.
In komplexen Fällen, die rechtliche und finanzielle Herausforderungen kombinieren, ist die Zusammenarbeit beider Experten die beste Lösung.
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