Wohnung verkaufen 2024: Ablauf, Steuern, Kosten & Checkliste

Sie wollen Ihre Wohnung verkaufen und fragen sich, wie Sie dabei das Beste herausholen können? Dieser Artikel zeigt Ihnen Schritt für Schritt, wie Sie Ihre Immobilie perfekt in Szene setzen, den passenden Käufer finden und den Verkaufsprozess erfolgreich gestalten. Von der optimalen Vorbereitung über die Preisverhandlung bis hin zur Vertragsabwicklung und Steuerfragen – mit diesen Tipps verkaufen Sie nicht nur schnell, sondern auch gewinnbringend.

Inhaltsverzeichnis:

1. Das Wichtigste in Kürze: Wie verkaufe ich eine Wohnung?
2. Wann sollte ich meine Wohnung verkaufen: Jetzt oder warten?
3. Wohnung verkaufen mit oder ohne Makler?
4. Was ist das gesetzliche Vorkaufsrecht?
5. Welche Steuern fallen beim Verkauf einer Wohnung an?
6. Wann kann man eine Wohnung steuerfrei verkaufen?
7. Welche Unterlagen brauche ich für einen Wohnungsverkauf?
8. Wie schnell kann man eine Eigentumswohnung verkaufen?
9. Wie ermittle ich den Wert meiner Eigentumswohnung?
10. Welche Kosten fallen beim Verkauf einer Wohnung an?
11. Checkliste für den Verkauf von Wohnungen

1. Das Wichtigste in Kürze: Wie verkaufe ich eine Wohnung?

Hier das Wichtigste in aller Kürze:

• Marktwert ermitteln: Um den Marktwert zu ermitteln, starten Sie mit einer realistischen Preisbestimmung und sammeln alle wichtigen Dokumente, z. B. Grundbuchauszug und Energieausweis.

• Strategie: Makler oder privat? Ein Makler bringt Expertise und spart viel Zeit und Nerven, kostet aber Gebühren. Ein Privatverkauf ohne Makler spart diese Kosten, verlangt aber Eigenaufwand und Erfahrung.

• Steuern prüfen: Klären Sie mögliche Steuerpflichten wie die Spekulationssteuer, am besten mit einem Steuerberater.

• Wohnung präsentieren: Sie oder Ihr Makler erstellen ein ansprechendes Exposé und nutzen Online-Portale, um die Reichweite zu maximieren.

• Besichtigungen & Verhandlungen: Organisieren Sie Besichtigungen, prüfen Sie die Bonität der Interessenten und verhandeln Sie fair.

• Notar & Kaufvertrag: Der Notar erstellt den Kaufvertrag und sichert die Eigentumsübertragung rechtlich ab.

• Übergabe & Abschluss: Übergeben Sie die Wohnung mit Protokoll und klären Sie alle steuerlichen Pflichten zum Verkaufsabschluss.

2. Wann sollte ich meine Wohnung verkaufen: Jetzt oder warten?

Ein optimaler Zeitpunkt zum Wohnungsverkauf hängt von verschiedenen Faktoren ab. Neben den allgemeinen Marktbedingungen wie Angebot und Nachfrage spielen persönliche Umstände eine wesentliche Rolle. Bei hoher Nachfrage und wenig Angebot sind die Chancen auf einen profitablen Verkauf besonders gut. Auch saisonale Aspekte können Einfluss nehmen – Frühling und Herbst gelten oft als ideale Zeiten, da in diesen Monaten viele Interessenten aktiv sind. Je nach Lage kann die Nachfrage allerdings auch dauerhaft hoch sein. Allerdings sind persönliche Umstände oft ebenso entscheidend: Planen Sie eine neue Immobilie, einen Umzug oder möchten Sie finanziell flexibler werden, könnte ein früherer Verkauf sinnvoll sein. Wer jedoch Zeit hat und kein unmittelbares Bedürfnis nach Liquidität verspürt, könnte von einem abwartenden Ansatz profitieren und gezielt auf günstigere Marktbedingungen oder zukünftige Wertsteigerungen setzen.

3. Wohnung verkaufen mit oder ohne Makler?

Ob Sie Ihre Wohnung mit oder ohne Makler verkaufen sollten, hängt von Ihren Zielen und dem Aufwand ab, den Sie bereit sind, zu investieren.

Kurz gesagt: Der Maklerverkauf ist bequem und sicher, der Privatverkauf kann sich für erfahrene Verkäufer mit ausreichend Zeit lohnen.

Vorteile eines Wohnungsverkaufs mit Makler

Ein Makler bringt Fachwissen, Marktkenntnis und ein bestehendes Netzwerk an möglichen Käufern mit, was vor allem bei der Preisgestaltung und Vermarktung hilfreich ist. Er steht Ihnen beratend zur Seite, übernimmt die Vermarktung, Besichtigungen, Verhandlungen und die administrative Abwicklung – ideal für Verkäufer, die wenig Zeit oder Erfahrung haben. Der Nachteil sind die Kosten, da die Provision, oft zwischen 3 % und 7 % des Verkaufspreises, vom Gewinn abgeht.

Vorteile eines Wohnungsverkaufs ohne Makler

Ein Verkauf ohne Makler spart diese Kosten und gibt Ihnen die volle Kontrolle über den Ablauf. Allerdings bedeutet das auch einen hohen Eigenaufwand: Sie müssen Besichtigungen und Verhandlungen selbst organisieren und sich in rechtliche Details einarbeiten. Ohne fundierte Marktkenntnisse kann zudem der Preis falsch angesetzt werden, was den Verkauf erschwert.

4. Was ist das gesetzliche Vorkaufsrecht?

Ein Vorkaufsrecht ist das Recht einer Person, eine Immobilie zu kaufen, bevor diese auf dem Markt angeboten wird. Dieses Recht gilt hauptsächlich für den Mieter einer Wohnung. Auch, wenn es für Sie vielleicht interessant sein könnte, Ihre Wohnung an Nachbarn zu verkaufen, greift das Vorkaufsrecht hier nicht. Allerdings haben auch Mieter nicht immer ein Vorkaufsrecht. Ein solcher Anspruch besteht nur, wenn die Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird und der Mieter somit der Erstkäufer der Wohnung ist. Außerdem sind im Falle einer Erbschaft auch die Miterben in einer Erbengemeinschaft zum Vorkauf berechtigt. In besonderen Fällen, wie zum Beispiel bei denkmalgeschützten Gebäuden, können auch Gemeinden und Bundesländer ein Vorkaufsrecht beanspruchen.

Hier finden Sie weitere Informationen zur aktuellen Gesetzgebung

• Vorkaufsrecht von Mietern: § 577 BGB
• Vorkaufsrecht ggü. dem Verkäufer: § 2023 BGB
• Vorkaufsrecht für Gemeinden: § 24 des Baugesetzbuches (BauGB)
• Vorkaufsrecht für Bundesländer: § 22 des Denkmalschutzgesetzes (DSchG) (unterschiedliche Regelungen im jeweiligen Bundesland)

5. Welche Steuern fallen beim Verkauf einer Wohnung an?

Beim Verkauf einer Wohnung können je nach Situation verschiedene Steuern anfallen. Diese im Blick zu haben, ist wichtig, um böse Überraschungen zu vermeiden und den Verkauf bestmöglich zu kalkulieren. Schauen wir uns die Steuern an:

1. Spekulationssteuer

Die Spekulationssteuer fällt an, wenn zwischen dem Kauf und Verkauf der Immobilie weniger als zehn Jahre liegen. Der erzielte Gewinn wird dann mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. Eine Ausnahme besteht, wenn die Wohnung im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich selbst genutzt wurde; in diesem Fall entfällt die Spekulationssteuer.

2. Gewerbesteuer

Wenn innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkauft werden, kann dies als gewerblicher Grundstückshandel eingestuft werden, was zur Gewerbesteuerpflicht führen kann.

3. Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer wird in der Regel vom Käufer getragen. Allerdings kann sie indirekt den Verkaufspreis beeinflussen, da Käufer die Gesamtkosten berücksichtigen. Die Höhe variiert je nach Bundesland und liegt zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.

4. Grundsteuer

Als Verkäufer sind Sie verpflichtet, die Grundsteuer für das gesamte Kalenderjahr zu zahlen, in dem der Verkauf stattfindet, es sei denn, im Kaufvertrag wird eine andere Regelung getroffen. Hinweis: Es ist ratsam, vor dem Verkauf einer Wohnung einen Steuerberater zu konsultieren, um individuelle steuerliche Pflichten und Optimierungsmöglichkeiten zu besprechen.

Wann kann man eine Wohnung steuerfrei verkaufen?

Eine Wohnung kann steuerfrei verkauft werden, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Grundsätzlich entfällt die Spekulationssteuer, wenn die Wohnung mindestens zehn Jahre im Besitz des Verkäufers war. Die Immobilie kann außerdem auch innerhalb der 10 jährigen Frist steuerfrei verkauft werden, wenn sie im Verkaufsjahr sowie in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren ausschließlich vom Eigentümer selbst genutzt wurde. Diese Regelung gilt ebenfalls, wenn ein Familienmitglied die Wohnung kostenfrei bewohnt hat.

Wichtig: Es gibt jedoch keine vollständige Steuerfreiheit, wenn etwa eine andere Art von Steuerpflicht vorliegt, wie bei einem gewerblichen Grundstückshandel (mehr als drei Verkäufe in fünf Jahren). Ebenso bleibt die Grundsteuer für das Verkaufsjahr verpflichtend, unabhängig davon, ob der Verkaufsgewinn steuerfrei ist.

6. Welche Unterlagen brauche ich für einen Wohnungsverkauf?

Für einen reibungslosen Wohnungsverkauf ist es wichtig, alle notwendigen Unterlagen griffbereit zu haben. Diese Dokumente geben potenziellen Käufern einen umfassenden Einblick in die Immobilie und sind zudem für den Verkaufsprozess, insbesondere beim Notartermin, erforderlich:

1. Grundbuchauszug: Der Grundbuchauszug zeigt, wer als Eigentümer eingetragen ist und ob Belastungen, wie Hypotheken oder Grundschulden, auf der Immobilie liegen. Er ist eine Grundvoraussetzung für den Verkauf und sollte aktuell sein.

2. Energieausweis: Ein gültiger Energieausweis ist gesetzlich vorgeschrieben und gibt Auskunft über den energetischen Zustand der Wohnung. Dieser ist für potenzielle Käufer besonders relevant, um die Energiekosten besser einschätzen zu können.

3. Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung: Da es sich um eine Eigentumswohnung handelt, sind die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung notwendig. Sie regeln das Gemeinschaftseigentum und die Nutzung der Gemeinschaftsflächen sowie eventuelle Sondernutzungsrechte.

4. Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne der letzten drei Jahre: Diese Unterlagen geben Aufschluss über die laufenden Kosten und Rücklagen der Eigentümergemeinschaft. Für Käufer sind sie wichtig, um die finanzielle Lage der Gemeinschaft und zukünftige Kosten realistisch einzuschätzen.

5. Protokolle der Eigentümerversammlungen: Die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen bieten Einblicke in geplante Sanierungen oder größere Beschlüsse, die Einfluss auf die Immobilie haben könnten.

6. Grundriss und Baupläne: Ein aktueller Grundriss und eventuell vorhandene Baupläne helfen Interessenten, sich ein genaues Bild von der Aufteilung und Struktur der Wohnung zu machen.

7. Kaufvertrag der Immobilie: Falls vorhanden, kann der ursprüngliche Kaufvertrag nützlich sein, um Fragen zur Historie der Wohnung zu klären.

7. Wie schnell kann man eine Eigentumswohnung verkaufen?

Die Geschwindigkeit, mit der sich eine Eigentumswohnung verkaufen lässt, hängt von mehreren Faktoren ab:

1. Marktnachfrage und Standort
2. Verfügbarkeit der Wohnung
3. Zustand und Ausstattung

Insgesamt kann der gesamte Verkaufsprozess – von der Vorbereitung über die Vermarktung bis zur Vertragsunterzeichnung – bei günstigen Umständen zwischen 3 bis 6 Monaten dauern. Wer es eilig hat, kann auf Investoren oder Sofortkäufe setzen, die den Verkaufsprozess erheblich beschleunigen. Eine deutlich längere Vermarktungszeit ist gerade bei einer privaten Vermarktung ohne Erfahrung nicht unüblich.

1. Marktnachfrage und Standort

In begehrten Lagen oder bei hoher Nachfrage kann ein Verkauf innerhalb weniger Wochen abgeschlossen werden. In weniger gefragten Regionen oder bei sehr speziellen Objekten kann es hingegen länger dauern, den passenden Käufer zu finden.

2. Verfügbarkeit der Wohnung

Eine leerstehende Wohnung lässt sich in der Regel schneller verkaufen als eine vermietete. Bei vermieteten Objekten müssen häufig zusätzliche rechtliche und organisatorische Fragen geklärt werden, was den Prozess verlangsamen kann.

3. Zustand und Ausstattung

Der Zustand der Wohnung spielt eine wichtige Rolle. Gut gepflegte, modern ausgestattete Immobilien erzielen schnelleres Interesse und lassen sich oft rascher vermarkten. Eine ansprechende Präsentation durch hochwertige Fotos und eine detaillierte Beschreibung (mehr dazu folgt noch) kann den Verkauf zusätzlich beschleunigen.

8. Wie ermittle ich den Wert meiner Eigentumswohnung?

Wie aber nun herausfinden, was die Wohnung wert ist? Der Immobilienmarkt kann komplex wirken, doch es gibt bewährte Methoden, die eine präzise Bewertung ermöglichen.

Folgende Verfahren zur Wertermittlung stehen Ihnen dabei zur Verfügung:

1. Vergleichswertverfahren
2. Sachwertverfahren
3. Ertragswertverfahren
4. Gutachter und Onlinebewertungen

Für eine erste Einschätzung Ihres Immobilienwertes können Sie unsere kostenlose Onlinebewertung nutzen.

1. Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren basiert auf dem Prinzip, ähnliche Wohnungen in derselben Lage miteinander zu vergleichen. Dabei werden kürzlich erzielte Verkaufspreise herangezogen, um einen realistischen Wert zu berechnen. Dies ist besonders geeignet für standardisierte Wohnungen in Gegenden mit reger Kaufaktivität. Die Methode bietet eine schnelle Einschätzung, kann jedoch bei einzigartigen oder außergewöhnlich ausgestatteten Wohnungen weniger genau sein.

2. Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren wird der Wert der Wohnung basierend auf den Bau- und Materialkosten ermittelt. Hier fließt auch der Zustand des Gebäudes ein. Dieses Verfahren wird oft genutzt, wenn der Marktvergleich schwierig ist, etwa bei sehr speziellen Immobilien. Auch die Alterung der Immobilie wird berücksichtigt, um einen angepassten Wert zu berechnen.

3. Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren richtet sich vor allem an vermietete Eigentumswohnungen. Hier wird der Wert auf Basis der zu erwartenden Mietrendite bestimmt. Diese Methode berechnet den Wert durch die erzielten oder potenziellen Mieteinnahmen und berücksichtigt sowohl die Betriebskosten, als auch die Restnutzungsdauer des Gebäudes. Dies eignet sich besonders, um Investoren anzusprechen, die auf rentable Kapitalanlagen setzen.

4. Online-Bewertungen und Gutachter

Viele Immobilienportale und auch wir bieten Ihnen die Möglichkeit einer Online-Wertermittlung – ideal, um schnell und unkompliziert eine erste Einschätzung zu bekommen. Unsere Bewertungstools basieren auf aktuellen Marktdaten und liefern eine gute Orientierung, ganz ohne Kosten und Aufwand. Um alle Besonderheiten in die Immobilienbewertung einfließen zu lassen, ist es empfehlenswert, den Wert der Immobilie von einem Experten ermitteln zu lassen. Dieser wird sich vor Ort einen Eindruck der Immobilie machen und den Verkehrswert individuell ermitteln. Auch unsere Experten führen für Sie kostenlos eine individuelle Einwertung Ihrer Immobilie durch.

9. Welche Kosten fallen beim Verkauf einer Wohnung an?

Beim Verkauf einer Wohnung sollten Eigentümer die verschiedenen Kostenarten im Blick haben, die während des Verkaufsprozesses entstehen können. Diese Kosten können sich auf den Gewinn auswirken und variieren je nach Region und individueller Verkaufssituation. Hier sind die wichtigsten möglichen Kostenfaktoren im Überblick:

• Maklerprovision: Bei Beauftragung eines Maklers fällt in der Regel eine Provision an, die entweder vom Käufer, Verkäufer oder beiden getragen wird, abhängig von den regionalen Regelungen und Vereinbarungen. In aller Regel belaufen sich diese Kosten auf zwischen 3 % und 8 % und Verkäufer und Käufer teilen sich diese Kosten.

• Notarkosten und Grundbuchgebühren: Für die rechtliche Abwicklung und die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch sind Notar- und Grundbuchgebühren erforderlich. Diese Kosten trägt der Käufer. Sie sind gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar.

• Immobilienbewertung: Eine professionelle Wertermittlung kann sinnvoll sein, um einen realistischen Verkaufspreis festzulegen. Nutzen Sie unseren kostenlosen Immobilienrechner, um eine erste Einschätzung des Marktwertes zu erhalten. Anschließend ermitteln wir gerne für Sie den individuellen Wert vor Ort - natürlich kostenfrei.

• Vorfälligkeitsentschädigung: Wenn auf der Wohnung noch ein Kredit besteht, kann bei vorzeitiger Ablösung eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank anfallen.

• Energieausweis: Verkäufer sind verpflichtet, einen gültigen Energieausweis (erhältlich ab ca. 50 €) vorzulegen. Falls dieser noch nicht vorhanden ist, muss er vor dem Verkauf erstellt werden.

• Spekulationssteuer: Wenn die Wohnung innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb verkauft wird, kann eine Spekulationssteuer anfallen, falls keine Selbstnutzung vorliegt.

10. Checkliste für den Verkauf von Wohnungen

Diese Checkliste hilft Ihnen, den Verkaufsprozess strukturiert und effizient zu gestalten. Gehen Sie jeden Punkt durch, um sicherzustellen, dass Sie gut vorbereitet sind und nichts Wichtiges übersehen.

1. Vorbereitung und Planung

• Verkaufsziel festlegen (z. B. schneller Verkauf vs. höchstmöglicher Preis)
• Entscheidung: Verkauf mit oder ohne Makler
• Erste Marktanalyse durchführen oder professionelle Bewertung einholen

2. Wert der Wohnung ermitteln

• Vergleichswertverfahren oder alternative Bewertungsmethoden in Betracht ziehen
• Online-Bewertungstools nutzen oder einen Gutachter hinzuziehen
• Optional: Wertgutachten erstellen lassen für zusätzliche Sicherheit

3. Rechtliche und notwendige Unterlagen besorgen

• Aktuellen Grundbuchauszug anfordern
• Energieausweis erstellen lassen (falls noch nicht vorhanden)
• Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung bereithalten (bei Eigentumswohnungen)
• Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne der letzten drei Jahre bereitlegen
• Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen einsehen
• Grundriss und Baupläne vorbereiten
• Ursprünglichen Kaufvertrag (falls vorhanden) zur Einsicht bereithalten. Bei vermieteten Wohnungen: Mietvertrag bereithalten

4. Finanzielle und steuerliche Aspekte klären

• Spekulationssteuer prüfen und bei Bedarf Steuerberater konsultieren
• Vorfälligkeitsentschädigung bei bestehenden Krediten berechnen
• Klärung der Grundsteuer für das Verkaufsjahr

5. Vermarktung der Wohnung

• Ansprechende Fotos der Wohnung erstellen (ggf. durch professionellen Fotografen)
• Aussagekräftiges Exposé erstellen, das alle wichtigen Daten und Highlights der Immobilie enthält
• Anzeigen auf Immobilienportalen schalten
• Potenziellen Käufern bei Besichtigungen alle notwendigen Informationen bieten

6. Kaufinteressenten und Verhandlungen

• Besichtigungen organisieren und durchführen
• Rückfragen der Interessenten beantworten und die Kaufbereitschaft prüfen
• Preisverhandlungen führen und faire Konditionen aushandeln
• Bonitätsprüfung der potentiellen Käufer einholen

7. Vertragsabschluss vorbereiten

• Notar für die Vertragsabwicklung auswählen und Termin vereinbaren
• Kaufvertrag durch den Notar aufsetzen lassen
• Prüfung des Vertragsentwurfs und Klärung eventueller offener Fragen

8. Eigentumsübergang und Abwicklung

• Termin zur Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Notar wahrnehmen
• Übergabeprotokoll vorbereiten und alle Zählerstände dokumentieren
• Schlüsselübergabe organisieren und sämtliche Unterlagen an den neuen Eigentümer übergeben

9. Nachbereitung und Abschluss

• Restzahlungen, wie Notarkosten oder Vorfälligkeitsentschädigungen, abwickeln
• Steuerliche Pflichten mit einem Steuerberater final klären
• Mitteilung an Behörden oder Verwalter über den Eigentümerwechsel

Zur Info: Wenn Sie mit einem Immobilienmakler zusammenarbeiten, steht er Ihnen im gesamten Prozess beratend zur Seite und nimmt Ihnen viele Aufgaben rund um die Vermarktung, Verhandlung und Verkaufsvorbereitung ab. Das spart Ihnen viel Zeit und Aufwand.