¿Qué hago si no puedo seguir pagando la hipoteca?

¿Qué hago si no puedo seguir pagando la hipoteca?

La moratoria de la hipoteca es una de las fórmulas más habituales para no cancelar un crédito de este tipo cuando no lo podemos seguir pagando.

En todo caso, si estamos pasando o creemos que vamos a pasar próximamente por una situación económica, debemos anticiparnos al problema cuanto antes. Lo aconsejable aquí es tratar de negociar con nuestro banco con el tiempo suficiente.

Existen tres opciones fundamentales para esta negociación: aplazamiento de la deuda (moratoria), solicitar una carencia de hipoteca, refinanciarla, o reunificar las deudas. Veamos detalladamente cada una de estas alternativas.

Tabla de contenidos

1. ¿Qué es la moratoria de la hipoteca?
2. ¿Qué es una carencia de hipoteca?
3. ¿Qué es la refinanciación de deuda hipotecaria?
4. ¿Qué es reunificar las deudas de una hipoteca?

¿Qué es la moratoria de la hipoteca?

A la hora de comprar una casa sin ahorros, es muy frecuente el problema de encontrarse con un periodo de dificultades o insolvencia.

De la moratoria, la definición es la ampliación del plazo para pagar las cuotas del crédito hipotecario. Es la solución más aceptable para aquellas personas que se hallen atravesando dificultades económicas coyunturales o puntuales.

No obstante, debemos conocer las particularidades de esta negociación antes de decidir al respecto.

¿Cuáles son las condiciones en que se puede otorgar una moratoria de estas características? ¿Existe un marco legal? Estas son algunas de las preguntas que responderemos a propósito de esta renegociación del plazo.

¿Qué condiciones debemos conocer antes de negociar la moratoria?

Algunas de las advertencias que hemos de tomar antes de solicitar una ampliación de este tipo son las siguientes:

• Cuando solicitamos una moratoria, el importe final de la hipoteca aumenta. ¿La razón de ello? Cuando prolongamos o dilatamos el plazo de amortización de una hipoteca, tendremos que pagar más intereses a la entidad bancaria.
• ¿Por qué debemos anticiparnos al problema de los impagos cuanto antes? En realidad, cuando tenemos cuotas impagadas, resulta mucho más difícil negociar con el banco. Es por esta razón que no debemos esperar para resolver este problema, porque, cuantos más impagos haya, más impedimentos nos pondrá la entidad bancaria.
• La comisión de novación. Éste es otro apartado a tener muy en cuenta. La ampliación del plazo de amortización de una hipoteca es considerada una novación de las condiciones previamente pactadas. Ello implica que la entidad nos fijará una comisión cuyo tope máximo es del 1%. La comisión es de un mínimo del 0,1% sobre el capital pendiente de amortizarse. Esta condición viene impuesta para cuando se produce una ampliación de plazo, por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

¿Quiénes pueden solicitar la moratoria hipotecaria?

Las personas que pueden solicitar una moratoria del préstamo hipotecario serían las siguientes:

• El propio deudor que haya sido solicitante del crédito para adquirir su vivienda habitual y que se encuentre actualmente en situación de vulnerabilidad económica.
• Los fiadores o avalistas que, para ello, hayan depositado su vivienda habitual y que también se hallen en situación de vulnerabilidad económica.

La forma de acreditar tal condición del inmueble es por medio de los siguientes documentos:

• Recibos de la comunidad de vecinos
• Certificado del centro de trabajo
• Libro de Familia, demostrando que los hijos del solicitante nacieron en el lugar donde se encuentra la vivienda
• Recibos de la luz, el gas, el agua, el teléfono fijo (si lo hay) e Internet
• Certificado de empadronamiento

¿Qué documentos hay que presentar para solicitar una moratoria?

Los documentos que es necesario presentar para solicitar una ampliación de este tipo son las siguientes, según la situación del solicitante:

• Personas que se han quedado en situación de desempleo: deben presentar el certificado de desempleo expedido por la correspondiente entidad gestora. En tal documento debe figurar la cantidad que se percibe en concepto de subsidio de desempleo.
• Personas que hayan cesado en actividad por cuenta propia, por ejemplo, autónomos: Deberán presentar certificado de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria para acreditar el cese de actividad.
• Personas con discapacidad: Declaración de discapacidad, dependencia o incapacidad laboral permanente, que inhabiliten para el desempeño de actividades laborales y profesionales.

Documentos generales para presentar:

• Nota simple del registro de la propiedad de cada miembro de la respectiva unidad familiar.
• Escrituras de compraventa del inmueble.
• Escrituras de concesión de la hipoteca.
• Declaración responsable del cumplimiento de los requisitos exigidos para la concesión de la moratoria por el banco.
• Contrato de arrendamiento, si la vivienda está en alquiler.

Tabla-resumen de la moratoria de la hipoteca

Los requisitos y condiciones para solicitar moratoria a una hipoteca pueden resumirse visualmente en esta tabla-resumen:

¿Qué es una carencia de hipoteca?

El periodo de carencia de una hipoteca es aquel en que el banco nos concede pagar menos por las cuotas hipotecarias, o directamente no pagarlas.

A día de hoy, comprar una casa con hipoteca supone gastos que sobrepasan el 30% de los totales de cada mes en un hogar de ingresos medios. Por esta razón, negociar un periodo de carencia puede ser de gran ayuda para el solicitante si éste atraviesa dificultades económicas.

Existen diversas modalidades de carencia que deberemos conocer antes de cursar nuestra solicitud a la entidad bancaria. También cuando vayamos a solicitar hipoteca, será interesante negociar periodos de carencia si así lo necesitamos.

¿Cuáles son los tipos de carencia de una hipoteca?

La carencia de una hipoteca se puede negociar en tres distintas modalidades, cada una con sus características propias:

• Carencia total de una hipoteca Es decir, que durante un determinado periodo de tiempo previamente acordado con el banco, no se pagará nada: ni capital ni intereses de la hipoteca.
• Carencia parcial de una hipoteca Aquella en que, durante el periodo de tiempo acordado, no se pagará al banco la devolución periódica del capital, pero sí los correspondientes intereses.
• Carencia inicial de una hipoteca Es el tipo de carencia hipotecaria menos frecuente en los mercados financieros actuales. Consiste en un periodo de carencia inicial en el pago de capital y/o intereses, y su finalidad suele ser meramente promocional.

¿Cómo calcular cuánto nos costará una hipoteca con periodo de carencia?

Los gastos de comprar casa con una hipoteca con periodo de carencia pueden calcularse mediante algunos simuladores online, que además son completamente gratuitos.

Existen diversos simuladores de hipotecas que nos permiten calcular aquellas que incluyen periodo de carencia.

Entre tales simuladores, destaca especialmente el del Banco de España. En él se pueden introducir las variables de nuestra hipoteca, sus diversos factores condicionantes, para así obtener un resultado rápido e inmediato.

¿Qué es la refinanciación de deuda hipotecaria?

Refinanciar una hipoteca significa renegociar las condiciones del préstamo, cambiándolas por otras distintas.

Ello se puede conseguir de tres formas:

• Mediante una novación de la hipoteca
• Mediante una subrogación del préstamo
• Contratando un crédito nuevo

¿Cómo puede beneficiarnos refinanciar la hipoteca?

La refinanciación de la hipoteca puede aportarnos los siguientes beneficios:

• Se puede abaratar el préstamo eliminando productos que ya no necesitamos (como por ejemplo, seguros del banco) o rebajando los intereses, entre otras opciones.
• Se puede pasar un préstamo del tipo fijo al variable para no tener que pagar las subidas del Euríbor si las hubiere.
• Se pueden rebajar las cuotas a pagar, si bien prolongando el periodo de amortización de la hipoteca.
• Se puede renegociar el contrato para eliminar de éste a titulares y avales. Por ejemplo, si nos hemos divorciado de nuestro cónyuge o pareja y queremos quedarnos con la casa en exclusiva para nosotros.

¿Cómo se modifica el préstamo?

En la siguiente tabla, vamos a detallar las formas en que se puede refinanciar la hipoteca, formas que ya hemos citado más arriba:

¿Qué es reunificar las deudas de una hipoteca?

Consiste en reunificar todas nuestras deudas en un solo préstamo hipotecario. Existen variadas opciones para esta reunificación de deudas.

La reunificación de deudas con impagos aporta la ventaja fundamental de que pagaremos un interés único por todas las deudas. El plazo se incrementa, pero las cuotas disminuyen, y con ellas los intereses.

Por lo tanto, es una buena forma de disminuir los gastos al comprar una casa con hipoteca pendiente.

¿Qué vías existen para reunificar las deudas de una hipoteca?

Se pueden negociar dos alternativas con el banco:

• Ampliar el capital de la hipoteca para amortizar el resto de deudas. Es la manera de cancelarlas pagando en una única cuota, un plazo más largo y un interés menor. El solicitante deberá correr con los gastos de la modificación del contrato, como por ejemplo las comisiones por novación.
• Cancelar la hipoteca inicial y suscribir una nueva que sirva para cancelar todas nuestras deudas restantes.

¿Se debe contar con intermediarios financieros?

Estos profesionales pueden facilitar la negociación con la entidad bancaria para la reunificación de deudas. Se trata de profesionales acreditados que deberán cumplir con los requisitos legales para su ejercicio y estar dados de alta en el registro del Banco de España.

Deberán entregarnos sus condiciones por escrito antes de firmar los documentos ante notario. La remuneración a estos profesionales no es por adelantado, sino que ha de incluirse en la cuota final de la reunificación.