Maklerprovision: Mit welchen Kosten müssen Sie rechnen?

Maklerprovision

Mit der Maklerprovision, auch Courtage genannt, wird die Vergütung bezeichnet, die eine Immobilienmaklerin oder ein Immobilienmakler für den erfolgreichen Nachweis oder die Vermittlung eines Immobilienkaufs oder Mietvertrags erhält. Voraussetzung ist grundsätzlich, dass der Vertrag aufgrund der Maklertätigkeit zustande kommt und ein wirksamer Provisionsanspruch besteht.

In unserem Ratgeber erfahren Sie, wie hoch die Maklergebühren ausfallen können, wie sich die Maklerprovision berechnen lässt, wer sie bezahlen muss und ob Sie diese Kosten von der Steuer absetzen können.

Inhaltsverzeichnis:

1. Was ist eine Maklerprovision?
2. Was kostet ein Makler?
3. Wie lässt sich die Maklerprovision berechnen?
4. Wer bezahlt die Maklerprovision?
5. Zu welchem Zeitpunkt muss die Maklerprovision überwiesen werden?
6. Kann ich die Maklerprovision von der Steuer absetzen?
7. Wann darf ein Makler eine Provision verlangen?
   

Was ist eine Maklerprovision?

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen oder vermieten möchten, kann es sinnvoll sein, die Dienste einer Immobilienmaklerin oder eines Immobilienmaklers in Anspruch zu nehmen. Für die erfolgreiche Tätigkeit erhält der Makler eine Vergütung. Die Maklerprovision, auch Maklergebühr oder Maklercourtage genannt, wird grundsätzlich dann geschuldet, wenn aufgrund seiner Vermittlung oder seines Nachweises ein wirksamer Kauf- oder Mietvertrag zustande kommt und eine wirksame Provisionsvereinbarung vorliegt.

Beim Immobilienverkauf wird die Maklerprovision üblicherweise als Prozentsatz des Kaufpreises vereinbart. Bei einer Vermietung orientiert sich die Vergütung häufig an der Nettokaltmiete. Wer die Maklerprovision bezahlt und wann sie fällig wird, hängt von der Vereinbarung und den gesetzlichen Regelungen ab. Allein die Beauftragung eines Maklers löst grundsätzlich noch keinen Provisionsanspruch aus.

Fälle, in denen bei der Wohnraumvermietung keine Maklerprovision verlangt werden darf Bei der Vermittlung von Mietwohnungen besteht insbesondere in folgenden Fällen kein Provisionsanspruch:

• Ein Mietverhältnis über dieselben Wohnräume wird fortgesetzt, verlängert oder erneuert.

• Der Makler ist selbst Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der vermittelten Wohnung.

• Es bestehen bestimmte rechtliche oder wirtschaftliche Beteiligungen zwischen dem Vermittler und dem Eigentümer, Verwalter oder Vermieter.

• Bei öffentlich geförderten oder sonstigen preisgebundenen Wohnungen ist ein Provisionsanspruch gegenüber Wohnungssuchenden unter den gesetzlichen Voraussetzungen ebenfalls ausgeschlossen. Dieser Ausschluss darf nicht pauschal mit einem Verbot jeder vom Vermieter gezahlten Provision gleichgesetzt werden.

2. Was kostet ein Makler?

Die Höhe der Maklerprovision hängt davon ab, welche Dienstleistung Sie in Anspruch nehmen und welche Vergütung Sie vereinbaren. Bei der Vermittlung einer Mietwohnung darf die Provision für Wohnungssuchende höchstens zwei Nettokaltmieten zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer betragen. Bei 19 % Umsatzsteuer entspricht dies maximal 2,38 Nettokaltmieten. Diese Grenze gilt nur, wenn eine Provisionsforderung gegenüber den Wohnungssuchenden überhaupt zulässig ist. Für die vom Vermieter gezahlte Provision gilt diese gesetzliche Obergrenze nicht.

Beim Immobilienverkauf gibt es in Deutschland keine gesetzlich festgelegte Provisionshöhe. Sie können den Provisionssatz mit dem Makler grundsätzlich frei verhandeln. Regionale Orientierungswerte können Ihnen helfen, die Maklerkosten einzuordnen. Entscheidend ist jedoch die konkrete Vereinbarung im Maklervertrag. Die gesetzlichen Regeln zur Verteilung der Kosten zwischen Käufer und Verkäufer müssen unabhängig davon eingehalten werden.

Maklerprovision nach Bundesland

Unverbindliche Orientierungswerte: Die folgende Tabelle zeigt häufig genannte regionale Orientierungswerte für die Gesamtprovision beim Immobilienverkauf. Sämtliche Angaben beziehen sich auf den Kaufpreis und enthalten die Umsatzsteuer. Sie sind keine verbindlichen Gebühren oder statistisch belegten Durchschnittswerte für 2026. Die tatsächlich vereinbarte Provision kann davon abweichen.

Quelle: Steuerberater Michael Schröder, „Maklerprovision: Aufteilung und steuerliche Einordnung“, Stand Juli 2026.

3. Wie lässt sich die Maklerprovision berechnen?

Bei einer Immobilienvermietung lässt sich die Maklerprovision anhand der vereinbarten Vergütung berechnen. Beträgt diese beispielsweise zwei Nettomonatskaltmieten zuzüglich 19% Umsatzsteuer, multiplizieren Sie die Nettokaltmiete mit 2,38:

Vermieten Sie eine Wohnung beispielsweise für 1.000 Euro Nettokaltmiete und haben diese Vergütung vereinbart, beträgt die Maklerprovision 2.380 Euro. Dieser Betrag ist jedoch kein gesetzlich vorgeschriebener Festpreis. Gegenüber Wohnungssuchenden sind zwei Nettokaltmieten zuzüglich Umsatzsteuer die gesetzliche Obergrenze, sofern eine Provisionsforderung überhaupt zulässig ist.

Bei einem Immobilienverkauf wird die Maklerprovision üblicherweise als Prozentsatz des Kaufpreises vereinbart. Um die Maklergebühren zu berechnen, multiplizieren Sie den vereinbarten Kaufpreis mit dem Provisionssatz und teilen das Ergebnis durch 100. Achten Sie darauf, ob der Provisionssatz die Umsatzsteuer bereits enthält und ob er die Gesamtprovision oder Ihren eigenen Anteil bezeichnet.

Bei einer hälftigen Aufteilung zahlen Käufer und Verkäufer jeweils 14.280 Euro. Das entspricht jeweils 3,57% des Kaufpreises. Welche gesetzlichen Regeln für die Aufteilung gelten, erfahren Sie im folgenden Abschnitt.

4. Wer bezahlt die Maklerprovision?

Für die Vermittlung von Mietwohnungen gilt seit 2015 das Bestellerprinzip. Beauftragen Sie als Vermieter einen Makler, um beispielsweise neue Mieter für Ihr Einfamilienhaus zu finden, tragen Sie bei erfolgreicher Vermittlung die vereinbarte Maklerprovision. Die Höhe ist verhandelbar; zwei Nettokaltmieten zuzüglich Umsatzsteuer sind kein gesetzlich vorgeschriebener Festpreis für Vermieter. Wohnungssuchende dürfen nur unter engen Voraussetzungen zur Zahlung verpflichtet werden. Die Maklerin oder der Makler müssen den Auftrag zum Angebot der Wohnung ausschließlich aufgrund ihres Suchauftrags eingeholt haben. Ein Suchauftrag allein reicht deshalb nicht aus, um eine Mieterprovision zu verlangen.

Beim Immobilienverkauf können die Maklerkosten zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden. Seit dem 23. Dezember 2020 gelten dafür besondere gesetzliche Regeln, wenn eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus verkauft wird und der Käufer als Verbraucher handelt:

Haben Käufer und Verkäufer jeweils einen Maklervertrag abgeschlossen, müssen sie sich zur Zahlung einer Provision in gleicher Höhe verpflichten.

Hat nur eine Partei den Maklervertrag abgeschlossen und soll die andere einen Teil der Kosten übernehmen, muss der Auftraggeber mindestens einen ebenso hohen Anteil tragen. Der Zahlungsanspruch gegen die andere Partei wird erst fällig, wenn der Auftraggeber seinen Anteil bezahlt hat und darüber ein Nachweis vorliegt. Eine Aufteilung ist aber nicht zwingend. Es kann beispielsweise auch vereinbart werden, dass der Verkäufer die Provision vollständig übernimmt.

Diese besonderen Teilungsregeln gelten nicht beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern, unbebauten Grundstücken oder reinen Gewerbeimmobilien. Sie gelten ebenfalls nicht, wenn der Käufer nicht als Verbraucher handelt.

5. Zu welchem Zeitpunkt muss die Maklerprovision überwiesen werden?

Der Anspruch auf die Maklerprovision entsteht grundsätzlich, wenn aufgrund der Maklertätigkeit ein wirksamer Kauf- oder Mietvertrag zustande kommt und eine wirksame Provisionsvereinbarung besteht. Beim Immobilienkauf ist dafür regelmäßig der notarielle Kaufvertrag maßgeblich. Ein Mietvertrag muss dagegen nicht notariell beurkundet werden. Wird der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, kann der Makler die Provision erst verlangen, wenn diese Bedingung eingetreten ist.

Wann genau Sie die Maklerprovision bezahlen müssen, richtet sich nach der wirksamen Vereinbarung im Maklervertrag und den gesetzlichen Regelungen. Eine Zahlungsfrist von beispielsweise 7 oder 14 Tagen kann vereinbart werden, ist aber kein gesetzlich vorgeschriebener Standard.

Für die Übernahme eines Teils der Maklerkosten beim Immobilienverkauf gilt eine Besonderheit. Hat nur der Verkäufer den Maklervertrag abgeschlossen und soll der Käufer einen Teil der Kosten übernehmen, wird der Anspruch gegen den Käufer erst fällig, wenn der Verkäufer seine Zahlung geleistet hat und diese nachgewiesen wurde. Diese Regel gilt beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher. Haben beide Parteien jeweils einen Maklervertrag mit gleich hoher Provision abgeschlossen, besteht diese gesetzliche Zahlungsreihenfolge nicht.

6. Kann ich die Maklerprovision von der Steuer absetzen?

Ja, in vielen Fällen lässt sich die Maklerprovision steuerlich berücksichtigen. Entscheidend ist, ob die Kosten mit einer Vermietung, einem Immobilienkauf oder einem Verkauf zusammenhängen.

Bei einer Immobilienvermietung können Vermieterinnen und Vermieter die Maklerkosten für die Suche nach Mietern grundsätzlich als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzen. Unter bestimmten Umständen können auch Mieterinnen und Mieter die Gebühren steuerlich geltend machen: Bei einem beruflich veranlassten Umzug sind Maklergebühren für die Vermittlung einer Mietwohnung grundsätzlich als Werbungskosten abzugsfähig.

Beim Immobilienkauf kommt es auf die Nutzung an. Erwerben Sie eine Immobilie zur Vermietung, gehört die Maklerprovision zu den Anschaffungsnebenkosten. Sie ist deshalb nicht sofort vollständig absetzbar. Der auf das Gebäude entfallende Anteil wird über die Abschreibung steuerlich berücksichtigt; der Anteil für Grund und Boden ist nicht abschreibungsfähig. Beim Kauf einer selbst genutzten Wohnimmobilie ist die Maklerprovision grundsätzlich nicht als Werbungskosten absetzbar, auch nicht bei einem beruflich veranlassten Umzug. Auch beim Immobilienverkauf können Maklerkosten steuerlich relevant sein. Ist der Verkauf als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig, mindert die vom Verkäufer getragene Provision grundsätzlich den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn. Bei einem steuerfreien privaten Verkauf sind die Verkaufsprovisionen dagegen grundsätzlich nicht absetzbar.

Hinweis zu besonderen Finanzierungskonstellationen: Unter engen Voraussetzungen können Maklerkosten aus dem Verkauf einer vermieteten Immobilie als Finanzierungskosten anderer Vermietungsobjekte berücksichtigt werden. Ein bloßer Verkauf mit anschließendem Kauf eines neuen Mietobjekts reicht dafür nicht aus. Die Rechtsprechung verlangt einen besonderen wirtschaftlichen Zusammenhang mit der weiteren Vermietungstätigkeit, beispielsweise eine notwendige Entschuldung anderer Vermietungsobjekte. Lassen Sie solche Fälle steuerlich prüfen und dokumentieren Sie die Finanzierung sowie die Verwendung des Verkaufserlöses sorgfältig.

7. Wann darf ein Makler eine Provision verlangen?

Nach § 652 BGB besteht 2026 grundsätzlich ein Anspruch auf die Maklerprovision, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

• Es wurde ein wirksamer Maklervertrag mit einer Provisionsvereinbarung abgeschlossen, beispielsweise mit dem Verkäufer, Käufer oder Vermieter.

• Der Makler hat eine Maklerleistung erbracht: Er hat die Gelegenheit zum Vertragsabschluss nachgewiesen oder den Abschluss vermittelt.

• Ein wirksamer Kauf- oder Mietvertrag ist zustande gekommen.

• Die Maklertätigkeit war für den Abschluss dieses Vertrags zumindest mitursächlich.

Beim Nachweis oder der Vermittlung eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus muss der Maklervertrag in Textform abgeschlossen werden, beispielsweise per E-Mail. Auch Vermittlungsverträge für Mietwohnungen bedürfen der Textform. Zusätzlich sind die gesetzlichen Regeln zur Provisionsteilung beziehungsweise zum Bestellerprinzip zu beachten. Wurde der Kauf- oder Mietvertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, darf der Makler die Provision erst verlangen, wenn diese Bedingung eingetreten ist.