Immobilienpreise 2022 Berlin: Aktuelle Preise und Preisentwicklung

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Berlin gilt mit seinen abwechslungsreichen Stadtteilen, vielfältigen Freizeitangeboten und besonderem Flair schon länger als gefragter Wohnort. Dementsprechend haben sich auch die Preise in Berlin in den vergangenen Jahren entwickelt – in der geschichtsträchtigen Hauptstadt steigen die Kaufpreise kontinuierlich. Was Sie über den Immobilienmarkt in Berlin wissen müssen, lesen Sie hier.

Inhaltsverzeichnis:

1. Wie ist der Immobilienmarkt in Berlin?
2. Wie sind die Kaufpreise in Berlin?
3. Welche Bezirke sind in Berlin am teuersten?
4. Welche Bezirke sind in Berlin am günstigsten?
5. Welche Faktoren beeinflussen Immobilienpreise in Berlin?
6. Wie werden sich Immobilienpreise in Berlin entwickeln?

1. Wie ist der Immobilienmarkt in Berlin?

In der deutschen Hauptstadt leben fast vier Millionen Menschen. Dementsprechend hoch ist die Nachfrage nach guten Immobilien in Berlin: Die Leerstandsquote beträgt lediglich 0,8 Prozent. Die Immobilienangebote in Berlin sind vielfältig: Die Stadt kann mit Altbauwohnungen in quirligen Szenevierteln ebenso wie mit ruhigeren Villengegenden aufwarten. Auch Maßnahmen zur Regulierung des sich rasant entwickelnden Immobilienmarkts wie die Millieuschutzgebiete und der mittlerweile gekippte Mietendeckel konnten die hohe Nachfrage nicht bremsen. 2019 wurden mit Grundstücken und Immobilien in Berlin 21,7 Mrd. Euro umgesetzt. Dieser Wert stellt einen neuen Höchststand dar und liegt 13 Prozent über dem Umsatz des Vorjahrs. Es wurden 26.833 Kaufverträge abgeschlossen.

2. Wie sind die Kaufpreise in Berlin?

Die Immobilienpreise in Berlin bewegen sich auf einem hohen Niveau. Zwar liegt die Hauptstadt preislich noch nicht gleichauf mit dem Spitzenreiter München, doch auch in Berlin steigen die Preise weiter. 2019 lag der durchschnittliche Kaufpreis für Ein- und Zweifamilienhäuser bei 615.000 Euro. 2018 betrug dieser Wert noch 565.000 €. Der Quadratmeter kostete 2019 durchschnittlich 3488 Euro, im Vergleich zu 3149 Euro pro Quadratmeter 2018.

Eigentumswohnungen sind in Berlin ebenfalls begehrt. 2019 lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen bei 4.446 Euro. Die durchschnittliche Wohnfläche für diesen Wert betrug 73,36 Quadratmeter. Somit lag der durchschnittliche Kaufpreis für Eigentumswohnungen bei rund 326.158 Euro. Ein Jahr zuvor zahlten Käufer durchschnittlich 4017 Euro pro Quadratmeter für Wohnungen mit 73,39 pro Quadratmeter Wohnfläche. Bei Eigentumswohnungen wurde der größte Umsatz mit Zwei- bis Dreizimmerwohnungen erzielt.

Die Mietpreise stagnierten in den vergangenen Monaten leicht, bevor das Bundesverfassungsgericht im zweiten Quartal 2021 den Mietendeckel kippte. Als Folge stiegen die Mietpreise in Berlin deutlich an und liegen für Wohnungen nun bei durchschnittlich über 11 Euro pro Quadratmeter und für Häuser bei durchschnittlich über 12 Euro pro Quadratmeter.

1. Aktuelle Preisniveaus in Berlin

Für Eigentumswohnungen ermittelte der Gutachterausschuss für 2025 einen mittleren Kaufpreis von 5.511 Euro je Quadratmeter Wohnfläche (2024 waren es 5.251 Euro). Das ist das arithmetische Mittel aller nicht in Paketen verkauften Eigentumswohnungen. Die mittlere Wohnfläche lag bei rund 71 Quadratmetern. Eine eigene Fallzahl für diese Preisberechnung weist der Bericht nicht aus. Wohnungen in neu errichteten Wohnanlagen kosteten im Erstverkauf 2025 im Mittel 8.108 Euro je Quadratmeter. Das ist kein Preis für Bestandswohnungen, und eine eigene Fallzahl nennt der Bericht dafür nicht.

Für Ein- und Zweifamilienhäuser weist die bereinigte Preis-Tabelle des Gutachterausschusses für 2025 berlinweit 4.366 Euro je Quadratmeter Wohnfläche aus (N = 1.321 Kauffälle). 2024 waren es 4.336 Euro bei N = 1.303. Die separate Gesamtkennzahl beträgt rund 3.830 Euro je Quadratmeter wertrelevanter Geschossfläche, ohne Villen und Landhäuser (2024 waren es 3.800 Euro, eine eigene Fallzahl nennt der Bericht nicht). Diese Fläche umfasst auch bestimmte Dach- und Kellerflächen und ist nicht die Wohnfläche.

Insgesamt wurden 2025 in Berlin 2.647 Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke verkauft. Das ist die Umsatzfallzahl, nicht die ausgewiesene Fallzahl des Preis-Mittels. Ein freistehendes Ein- oder Zweifamilienhaus kostete im Mittel rund 670.000 Euro. Typische Kaufpreisspannen nach Baujahr: vor 1949 400.000 bis 850.000 Euro, 1949 bis 1989 430.000 bis 700.000 Euro, ab 1990 590.000 bis 930.000 Euro.

Die folgenden Tabellenwerte beruhen auf statistisch bereinigten Auswertungen. Eine 10-%-Ausreißerbereinigung erfolgt erst ab zehn Kauffällen. Unter drei Fällen veröffentlicht der Gutachterausschuss keinen Preis. Für Wohnungen nennt diese Tabelle berlinweit 5.017 €/m² bei 11.110 Fällen. Die separate Gesamtkennzahl von 5.511 €/m² bezieht sich auf nicht in Paketen verkaufte Eigentumswohnungen. Die abweichenden Mittelwerte dürfen nicht gleichgesetzt werden.

Die Gebiete folgen der historischen GAA-Gliederung und stimmen nicht überall mit heutigen Ortsteilgrenzen überein. Die zusätzlich ausgewiesenen Ortsteile (↳) sind keine eigenständigen addierbaren Altbezirke. Berlin gesamt ist die separat veröffentlichte Gesamtauswertung.

¹ Im Altbezirk Köpenick wurden 2025 zahlreiche Mikroapartments bis 30 m² verkauft, die im Durchschnitt über 10.000 €/m² erzielten. Ohne sie lag das Wohnungsmittel bei 5.321 €/m². ² Für Rummelsburg weist die Hauspreis-Tabelle keine eigene Zeile aus. Quelle: Immobilienmarktbericht Berlin 2025/2026 des Gutachterausschusses, S. 50 (Häuser, umgerechnet von wertrelevanter Geschossfläche auf Wohnfläche) und S. 61 (Wohnungen). N = Anzahl der Kauffälle 2025, die der jeweiligen Angabe zugrunde liegen. Preis „–“ = kein Ausweis wegen zu geringer Fallzahl.

3. Welche Bezirke sind in Berlin am teuersten?

Die beliebtesten Lagen in Berlin sind Mitte, Charlottenburg, Wilmersdorf, Schöneberg, Grunewald, Zehlendorf, Lichterfelde, Prenzlauer Berg und Kreuzberg. Diese Stadtteile zeichnen sich entweder durch eine hohe Dichte an Altbauten und eine sehr gute Infrastruktur oder durch große Ein- bis Zweifamilienhäuser und die Nähe zum Stadtwald Grunewald aus.

Die begehrtesten und teuersten Ein- bis Zweifamilienhäuser finden sich in Grunewald, Schmargendorf und Dahlem. Die Quadratmeterpreise belaufen sich in diesen Gegenden auf über 7500 Euro. Auch die angrenzenden Stadtteile Zehlendorf und Steglitz bewegen sich auf einem hohen preislichen Niveau, liegen aber bei „nur“ 4500 bis 6000 Euro pro Quadratmeter. Die teuerste Immobilie fand 2019 für 8,7 Millionen Euro einen neuen Besitzer. Es handelte sich dabei um ein Villengrundstück in Grunewald.

In den dichter bebauten und sehr zentral gelegenen Stadtteilen Mitte, Prenzlauer Berg und Tiergarten finden sich dagegen die begehrtesten Eigentumswohnungen. In diesen Stadtteilen betragen die Quadratmeterpreise 5000 bis 6000 Euro. Aber auch die umliegenden Stadtteile Charlottenburg, Kreuzberg und Friedrichshain weisen ein hohes preisliches Niveau auf. Mit 4500 bis 5000 Euro pro Quadratmeter müssen Käufer von Eigentumswohnungen rechnen. Die meisten Eigentumswohnungen wurden 2019 in Charlottenburg und Friedrichshain verkauft.

4. Welche Bezirke sind in Berlin am günstigsten?

Weniger beliebte Wohnlagen liegen in Berlin am Stadtrand, vor allem im Norden und Osten. Zu diesen Stadtteilen gehören Köpenick, Hohenschönhausen, Marzahn, Hellersdorf, Pankow, Reinickendorf und Spandau. Die preiswertesten Ein- und Zweifamilienhäuser können Interessierte in Köpenick erwerben. Hier beträgt der durchschnittliche Quadratmeterpreis 2500 bis 3000 Euro. Auch in den angrenzenden Gegenden Marzahn, Hellersdorf und Treptow bewegen sich die Preise auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau. Ein- bis Zweifamilienhäuser kosten hier 3000 bis 3500 Euro pro Quadratmeter. In Stadtteilen wie Reinickendorf, Spandau und Pankow können Kaufinteressierte Immobilien für durchschnittlich 3500 bis 4000 Euro pro Quadratmeter erwerben.

Die preiswertesten Eigentumswohnungen finden sich in ähnlichen Stadtteilen. In Spandau an der westlichen Grenze von Berlin und in Hellersdorf an der östlichen Grenze betragen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen 2000 bis 2500 Euro. In Höhenschönhausen, ebenfalls im Osten der Hauptstadt, werden Immobilien mit 2500 bis 3000 Euro pro Quadratmeter angeboten. Und in Stadtteilen wie Reinickendorf, Treptow und Marzahn kosten diese Immobilien 3000 bis 3500 Euro pro Quadratmeter.

5. Welche Faktoren beeinflussen Immobilienpreise in Berlin?

Für die Immobilienpreise in Berlin sind vor allem Angebot und Nachfrage relevant. Aufgrund der bereits dichten Bebauung in der Stadt ist es mitunter schwierig, weitere Häuser oder Mehrfamilienhäuser zu bauen. Zudem besteht großes internationales Interesse an Wohnraum in Berlin, sodass die Nachfrage stetig wächst. Es gibt also mehr Kaufinteressierte als verfügbare Immobilien. Dennoch lohnt es sich, nach Immobilien in Berlin zu suchen. Besonders beliebt sind Stadtteile, die in der Nähe der urbanen Zentren liegen. Es handelt sich dabei um den Kurfüstendamm, die Friedrichstraße und den Hackeschen Markt. Die umliegenden Stadtteile Charlottenburg, Wilmersdorf, Mitte und Prenzlauer Berg gehören zu den teuersten Lagen in der Hauptstadt.

Ein weiterer Faktor für eine sehr gute Lage in Berlin ist die Nähe zur Spree, zum Tiergarten und zum Grunewald. Als zentrale Erholungsgebiete bieten sie eine willkommene Abwechslung vom Großstadttrubel. So befinden sich beispielsweise die sehr beliebten Stadtteile Grunewald und Dahlem in unmittelbarer Nähe zum Grunewald und weisen dennoch eine sehr gute Infrastruktur und Anbindung auf.

Darüber hinaus sind natürlich auch der Zustand und die Ausstattung der Immobilie relevant. Aufgrund des großen Interesses wird viel in die Renovierung und Sanierung von Objekten investiert, um die Preise zu halten und zu steigern.

6. Wie werden sich Immobilienpreise in Berlin entwickeln?

Experten gehen davon aus, dass Berlin als geschichtsträchtige Stadt mit internationalem Flair auch zukünftig ein gefragter Wohnort bleiben wird. Es wird prognostiziert, dass die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen weiter ansteigen werden und sich der Trend der vergangenen Jahre fortsetzen wird. Wer vor zehn Jahren eine Immobilie in Berlin gekauft hat, kann sich mittlerweile über eine Preissteigerung von bis zu 200 Prozent freuen. Berlin bleibt also ein guter Ort, um in Immobilien zu investieren. In unserem Portfolio führen wir eine große Auswahl an Häusern und Wohnungen in Berlin. Außerdem beraten unsere Makler von Evernest Sie gern rund um das Thema Immobilienverkauf oder Immobilienkauf oder bewerten Ihre Immobilie kostenlos und unverbindlich.

5. Tipps für Verkäuferinnen und Verkäufer

Für Verkäuferinnen und Verkäufer ist die richtige Preisstellung entscheidend. Die amtlichen Mittelwerte geben eine Orientierung, ersetzen aber keine Bewertung des einzelnen Objekts. Schon innerhalb eines Altbezirks reichen die Preisspannen der GAA-Tabelle über mehrere tausend Euro je Quadratmeter, im Altbezirk Mitte 2025 etwa von 3.501 bis 15.914 Euro bei Wohnungen. Ein überhöhter Angebotspreis kann die Vermarktung verlängern, ein zu niedriger verschenkt Wert.

Beziehen Sie Mikrolage, Zustand, Energieeffizienz und Ausstattung in die Einschätzung ein. Bei Häusern spielt zudem der Bodenwert eine große Rolle, weil die Bodenrichtwerte 2026 zwischen den Bezirken weit auseinanderliegen.

Bereiten Sie die Unterlagen für den Verkauf frühzeitig vor, etwa Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundrisse und bei Wohnungen die Protokolle der Eigentümerversammlungen.

Sprechen Sie gerne unser Berliner Team für eine Ersteinschätzung Ihrer Immobilie an!